Handwerker beim Fliesenlegen

Sanierungspflichten für Hausbesitzer. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Seit November 2020 fasst das Gebäudeenergiegesetz (GEG) das Energieeinspargesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) in einem Werk zusammen und stellt zahlreiche Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden. Während einige Nachrüstpflichten erst nach Kauf oder Erbe umzusetzen sind, haben auch Bauherren und Sanierer einiges zu beachten.

GEG fordert energiesparendes Bauen und Sanieren

Geht es um das Bauen oder Sanieren in Deutschland, kommen Hausbesitzer um das Gebäudeenergiegesetz (GEG) nicht herum. Denn neben der Energieausweispflicht gibt das Gesetz unter anderem auch Grenzwerte für die energetische Qualität von von Wohn- und Nichtwohngebäuden vor. Diese beziehen sich auf Fenster, Dämmung sowie Anlagentechnik und sollen für einen niedrigen Energieverbrauch sorgen. Während ein Großteil der Anforderungen erst bei baulichen Maßnahmen greift, sind in einigen Fällen auch Besitzer, Käufer oder Erben älterer Häuser zum Sanieren verpflichtet. Der Geltungsbereich erstreckt sich dabei über alle Gebäude, die unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden, wobei ein Mindestanteil erneuerbarer Energien eingesetzt werden soll. Ausgenommen sind lediglich Sonderbauten wie unterirdische Einrichtungen, Glashallen, selten beheizte Gebäude oder Gebetshäuser.

Wichtige Regeln finden sich im Gebäudeenergiegesetz auch für die Überprüfung und den Vollzug sowie die Ahndung von Verstößen. Wichtig zu wissen ist, dass das GEG dabei auf dem Grundsatz der Technologieoffenheit und der Wirtschaftlichkeit basiert.

Sanierungspflichten im Gebäudeenergiegesetz

Die Nachrüstpflichten des Gebäudeenergiegesetzes beziehen sich auf die Bauphysik und die Gebäudetechnik. Worauf Hausbesitzer dabei achten sollten, zeigt die folgende Übersicht:

  • Dämmmaßnahmen zum Senken der Wärmeverluste
    Eine dieser Sanierungspflichten fordert einen höheren Dämmstandard. Genauer geht es dabei um die nachträgliche Dämmung von Decken zum unbeheizten Dachgeschoss und Rohrleitungen in unbeheizten Räumen.

  • Dämmen des Dachbodens
    Die Dachbodendämmung sorgt dafür, dass die Wärmeverluste an unbeheizte Dachräume sinken. Sie ist vergleichsweise günstig und entlastet neben dem eigenen Portemonnaie auch die Umwelt. Sind die Dachräume kalt und die Böden zugänglich, müssen Besitzer für eine nachträgliche Dämmung sorgen. Neben der obersten Geschossdecke kann diese auch am darüberliegenden Dach angebracht werden. Eine Ausnahme von der Sanierungspflicht besteht, wenn der Dachboden bereits Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 erfüllt. Ob das der Fall ist, kann ein Energieberater schnell erkennen.

  • Isolierung von Rohrleitungen
    Auch die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren in unbeheizten Bereichen zählt zu den Sanierungspflichten aus dem GEG. Das gilt zumindest dann, wenn diese frei zugänglich sind. Ein Grund für die Pflicht ist der hohe Wärmeverlust nicht isolierter Leitungen. Denn diese wirken wie Heizkörper und geben Wärme unnötig ab.

  • Austausch alter Heizkessel
    Alte Heizkessel entsprechen oft nicht dem Stand der Technik und verbrauchen mehr Energie als nötig. Arbeiten sie mit gasförmigen oder flüssigen Brennstoffen, sind sie daher von der Sanierungspflicht des GEG betroffen. Das gilt zumindest dann, wenn die Wärmeerzeuger älter als 30 Jahre sind und noch nicht auf Nieder- oder Brennwerttechnik basieren.

  • Zentrale Heizungsregelung
    Bis zum 30. September 2021 sind bei Zentralheizungen in Bestandsgebäuden Regler für die Steuerung der Wärmezufuhr und der elektrischen Antriebe in Abhängigkeit von Außentemperatur und Zeit nachzurüsten.

Wichtig zu wissen: Die Dämmpflicht für oberste Geschossdecken und die Pflicht zum Heizungstausch gilt nicht für Besitzer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die diese als Eigentümer seit Februar 2002 bewohnen. Während Alteigentümer hier vom Bestandsschutz profitieren, müssen neue Eigentümer die geforderten Maßnahmen spätestens zwei Jahre nach der Eigentumsübertragung durch Kauf, Erbe oder Schenkung umgesetzt haben.

Die wichtigsten Fakten zum Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Was ändert sich mit dem Gebäudeenergiegesetz?

Einer der wichtigsten Punkte ist die Einführung des Niedrigstenergiegebäude-Standards. Dabei handelt es sich um Gebäude, die wenig Energie benötigen und diese weitestgehend mit regenerativen Energiesystemen decken. Die bautechnischen Anforderungen entsprechen dabei den Neubau-Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014), die bereits sehr hoch waren.

Auf folgende Änderungen müssen sich Bauherren und Hausbesitzer außerdem einstellen:

  • Das Gebäudeenergiegesetz regelt Primärenergiefaktoren zur Berechnung selbst.
  • Mit dem Modellgebäude-Verfahren sind GEG-Nachweise im Neubau ohne Berechnung möglich.
  • Photovoltaik-Strom lässt sich bei der Berechnung des Primärenergiebedarfs und bei der Wärmeerzeugung anrechnen.
  • Wer Smart-Home-Lösungen einbaut, kann Effizienzvorteile bei der energetischen Gebäudebewertung berücksichtigen.
  • Im Energieausweis finden sich Angaben zum CO2-Ausstoß.
  • Bei Verkauf oder Sanierung im Ein- und Zweifamilienhaus ist eine Energieberatung oft Pflicht.
  • Reine Kohle- und Heizölheizungen dürfen ab dem Jahr 2026 nur unter bestimmten Voraussetzungen eingebaut werden. Hybridlösungen sind davon ausgenommen.
  • Die Ausnahme von der Dämmpflicht, wenn der alte Putz bestehen bleibt, gibt es nicht mehr.

Für welche Wohngebäude gilt das GEG?

Für nahezu alle, die dauerhaft beheizt oder gekühlt werden. Ausgenommen sind Gebäude, die weniger als vier Monate pro Jahr bewohnt sind. Das Gleiche gilt für Häuser, deren zu erwartender Energieverbrauch aufgrund der zeitweiligen Nutzung bei weniger als 25 Prozent des Verbrauchs einer ganzjährigen Nutzung liegt. Typisches Beispiel: Ferienimmobilien.

Was müssen Bauherren beim Neubau beachten?

Der GEG-Nachweis ist Teil des Bauantrags bzw. der Bauanzeige. Er stellt eine hohe Energieeffizienz sicher und lässt sich seit November 2020 mit einem einfacheren Modellverfahren erstellen. Zu beachten sind außerdem Anforderungen an regenerative Energien, die im Neubau einen hohen Anteil des Wärme- und Kälteenergiebedarfs decken müssen. Alternativ sind auch Ersatzmaßnahmen wie eine stärkere Dämmung zulässig.

Wann müssen Modernisierer das GEG beachten?

Immer, wenn das Haus in größerem Umfang erweitert oder ausgebaut wird. Wenn zum Beispiel der komplette Außenputz erneuert oder das Dach neu eingedeckt wird, müssen auch die Vorgaben an den Wärmeschutz erfüllt werden. Wird ein Gebäude um über 50 Quadratmeter Nutzfläche erweitert, muss der neue Gebäudeteil nahezu die GEG-Anforderungen eines Neubaus erfüllen. Bei Änderungen, die weniger als 10 Prozent der Fläche entsprechender Außenbauteile betreffen, greift das GEG nicht – wobei es zahlreiche Detailregelungen gibt. Für den Heizungstausch gelten Nachrüstpflichten.

Was hat der Energieausweis mit dem GEG zu tun?

Der Energieausweis ist Teil des GEG und dokumentiert den energetischen Ist-Zustand eines Gebäudes. Während der Energieausweis im Neubau immer zu erstellen ist, fordert das Gesetz die Ausstellung der Dokumente auch im Bestand. Und zwar immer dann, wenn eine Immobilie neu vermietet, verpachtet oder verkauft wird. Ausnahmen bestehen unter anderem für denkmalgeschützte Häuser oder Gebäude, die weder beheizt noch gekühlt werden. Für diese ist kein Energieausweis erforderlich.

Droht bei Verstößen gegen das GEG eine Strafe?

Zuständig für den Vollzug des Gebäudeenergiegesetzes sind die Bundesländer, die bei Bedarf eigenständige Durchführungsbestimmungen erlassen können. Hier ist auch die praktische Umsetzung des GEG geregelt, die meist in der Hand der unteren Bauaufsichtsbehörde liegt. Wird dort eine Ordnungswidrigkeit angezeigt, muss die Behörde dem Fall nachgehen.

Eigentümer, die vorsätzlich oder leichtfertig gegen die GEG-Bestimmungen verstoßen, begehen eine Ordnungswidrigkeit, für die Bußgelder von bis zu 50.000 Euro drohen. Beispiele sind die Nichteinhaltung von Nachrüstpflichten oder die nicht rechtzeitige Vorlage des Energieausweises.

Auch wenn Kontrollen und Anzeigen selten sind: Es ist ratsam, die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes einzuhalten – nicht zuletzt, weil dadurch Energie und bares Geld gespart wird.

Ausnahmen von den GEG-Sanierungspflichten

Während eine moderne Regelung immer nachzurüsten ist, kommen Besitzer älterer Ein- und Zweifamilienhäuser um die Sanierungspflicht aus dem GEG oft herum. Zumindest dann, wenn sie eine Wohnung des Gebäudes bereits vor dem 01.02.2002 als Eigentümer bewohnt haben. Die Ausnahme betrifft dabei

  • die Pflicht zur Dachbodendämmung,
  • die Sanierungspflicht zum Dämmen der Rohrleitungen und
  • die Verpflichtung, alte Heizkessel auszutauschen.

Maßnahmen sind nach Hauskauf oder Erbe Pflicht

Die Ausnahmen entbinden aber nicht auf Dauer. Denn immer dann, wenn der Eigentümer eines Gebäudes wechselt, gehen die Pflichten auf den neuen über. Was viele nicht wissen: Neben dem Verkauf trifft das auch bei einer Erbschaft zu. In beiden Fällen haben die neuen Eigentümer zwei Jahre Zeit, um den Sanierungspflichten aus dem GEG nachzugehen.

Stand: März 2021

Energetische Modernisierung
In unserer Ratgeber-Serie finden Sie weitere Infos und Tipps zum Thema.

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