Das sollten Mieter zur Nebenkostenabrechnung wissen

Welche Nebenkosten müssen Mieter zahlen? Und welche Kosten dürfen Vermieter nicht umlegen? Hier erfahren Sie alles Wichtige zur Nebenkostenabrechnung und wie Sie diese als Mieter am besten prüfen, um nicht zu viel zu zahlen. Sie haben einen Fehler entdeckt oder gar keine Betriebskostenabrechnung erhalten? Wir klären auf, was Sie tun können.

• Abrechnungs- und Nutzungszeitraum
• Empfänger (bei mehreren Hauptmietern für jeden einzeln), Absender (Vermieter oder Hausverwaltung) und Mietobjekt (Stock oder Wohnung)
• Verteilerschlüssel – für das ganze Haus und die jeweilige Mieteinheit
• Anteil für Mieter
• bereits geleistete Vorauszahlungen
• Gesamtkosten: Verbrauchskosten und fixe Ausgaben (z.B. Versicherungen, Müllabfuhr, Grundsteuer oder Kabelanschluss)
• Endaufstellung inklusive Höhe der eventuellen Gutschrift oder Nachzahlung

1. Was steht eigentlich im Mietvertag?
   Wenn dort nichts von Betriebskosten zu lesen ist, gilt: Kaltmiete = Warmmiete. Das bedeutet, in Ihrer Miete ist bereits alles inkludiert und die Nebenkosten können nicht auf Sie übertragen werden.
   
   
2. Was wurde denn an Nebenkosten abgerechnet?
   Hier können Sie abgleichen, was in Ihrem Mietvertrag aufgeführt ist und was tatsächlich abgerechnet ist. Es dürfen nur – wie oben aufgelistet – umlagefähige Nebenkosten abgerechnet werden. Außerdem macht es einen Unterschied, ob im Mietvertrag steht, dass Sie alle Betriebskosten tragen müssen, oder ob diese einzeln aufgeführt werden. Wenn die Betriebskosten einzeln aufgeführt sind, sind Sie nämlich nur verpflichtet zu zahlen, was dort tatsächlich steht.
   
   
3. Sind die einzelnen Posten nachvollziehbar?
   Der Gesetzgeber hat in der Betriebskostenverordnung festgelegt, dass die Abrechnung auch für Menschen ohne juristischen oder betriebswirtschaftlichen Background verständlich sein muss. Vermieter sind nicht verpflichtet, Belege vorzulegen. Allerdings müssen alle Beträge klar ersichtlich sein: Wie hoch sind die Gesamtkosten? Wie werden sie verteilt? Was wurde bereits bezahlt? Wie hoch ist die Differenz?
   
   
4. Wurden die Heizkosten wie gesetzlich vorgeschrieben verteilt?
   Das Thema Heizen ist etwas komplexer. Der Gesetzgeber schreibt folgende Verteilung vor: Mindestens 50 %, höchstens 70 % der Heizkosten müssen danach abgerechnet werden, was Sie selbst wirklich verbraucht haben. Der Rest kann anteilig nach Wohnfläche verteilt werden.
   
   
5. Sind die Kosten viel zu hoch?
   Wenn Sie Zweifel haben, lohnt es sich zu schauen, ob die Nebenkosten überteuert sind. Alle Betriebskosten müssen wirtschaftlich sein, das heißt ein angemessenes Preis-Leistungs-Verhältnis muss gegeben sein. Ihren Verdacht sollten Sie belegen können, z.B. durch Kostenvoranschläge anderer Anbieter.
   
   
6. Stimmt der Zeitraum?
   Es ist üblich, dass der Abrechnungszeitraum über 12 Monate gilt. Das muss nicht zwingend ein Kalenderjahr sein. Bei einem Zeitraum von mehr als 12 Monaten handelt es sich um einen formalen Fehler. Ausnahme: Sie sind erst im Laufe eines Jahres eingezogen bzw. ausgezogen.
   
   
7. Wurde die Einreichungsfrist eingehalten?
   Prüfen Sie dafür, für welchen Zeitraum die Abrechnung gilt, und ob dieser nicht länger als 12 Monate her ist. Auch wenn die Nebenkostenabrechnung zu spät bei Ihnen eingetroffen ist, haben Sie ggf. Anspruch auf eine Rückzahlung. Andererseits kann der Vermieter nach über einem Jahr nicht mehr verlangen, dass Sie nachzahlen.

Sie haben Bedenken? Dann können Sie verlangen, die Belege für die Ausgaben sehen zu dürfen. Dafür braucht es gar keine großen Erklärungen. Übrigens: Solange Ihnen Einsicht in die Belege verwehrt wird, müssen Sie erst einmal nicht nachzahlen.

Außerdem können Sie schriftlich Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen. Am besten bitten Sie Ihren Vermieter zuerst um eine Erklärung und führen die Punkte, die Sie in Frage stellen Schritt für Schritt auf.

Stand: Januar 2021