Wie entwickeln sich die Immobilienpreise?

Der Wunsch nach Wohneigentum ist in Deutschland ungebrochen stark. 90 Prozent der 18- bis 29-jährigen streben laut einer Wüstenrot-Studie (Befragungszeitraum Dezember 2022) dieses Ziel an. Trotzdem nehmen derzeit viele Interessenten Abstand von ihren geplanten Bau- und Kaufvorhaben. Zinssteigerungen, Inflation sowie die stark gestiegenen Bau- und Energiepreise überfordern zunehmend die Budgets. Dieser Nachfragerückgang führt zu leicht fallenden Immobilienpreisen.

Gleichzeitig kommt es zu einer Verknappung des Wohnungsangebots. Gründe hierfür sind die die Konzentration der Wohnungsnachfrage in den Großstädten und ihrem Umland, der Trend zum Singlehaushalt als auch die Zweckentfremdung von Wohnraum in Großstädten beispielsweise durch Internetportale wie Airbnb.
Diese Verknappung lässt die Preise auf längere Sicht wieder steigen. Eine höchst widersprüchliche Situation, in der sich immer mehr Bau- und Kaufwillige fragen, worauf sie sich einstellen müssen.

Neubauwohnungen sind in Städten wie Stuttgart, Frankfurt/Main und Hamburg weiterhin sehr teuer, obwohl die Preissteigerungen im Jahr 2022 moderat verliefen oder sogar stagnierten. Weitaus mehr zahlt man in München, das bei Preissteigerungen und Quadratmeterpreisen mit Abstand absoluter Spitzenreiter ist. Im früher vergleichsweise günstigen Berlin zogen die Preise ebenfalls stark an. Sie erreichen damit nun auch in der Bundeshauptstadt das sonst übliche Großstadtniveau und liegen höher als beispielsweise in Köln.

Wer im Home-Office arbeiten kann, findet im Umland günstigere Alternativen. Längere Fahrzeiten sind keine Hemmschwelle mehr, wenn man nur noch ein- oder zweimal pro Woche oder noch seltener ins Büro muss. In der Folge ziehen seit einiger Zeit auch die Preise in den ländlicheren Regionen an, wenn auch nicht im selben Umfang wie in den Städten.

In den letzten Jahren kannten die Immobilienpreise in Deutschland nur eine Richtung: nach oben. Dennoch blieb Wohneigentum für viele lange erschwinglich. Dank des niedrigen Zinsniveaus lagen die Kreditraten trotz hoher Kreditsummen oftmals kaum höher als die monatliche Miete. Solange die Zinsen auf diesem niedrigen Niveau verharrten, stiegen die Immobilienpreise – selbst während der Pandemiejahre – weiter. Grund hierfür waren neben den günstigen Finanzierungsbedingungen Lieferengpässe, welche zu Knappheit von Baumaterialien führten, was die Baukosten in die Höhe trieb. Auch die zwischenzeitlich hohen Energiepreise trugen dazu bei. Noch Anfang 2022 mussten die Käufer im Schnitt 12,5 Prozent mehr für die eigenen vier Wände bezahlen als Anfang 2021, Bestandsimmobilien eingeschlossen.

Mitte 2022 deutete sich eine Wende an: Nachdem die Europäische Zentralbank (EZB) zuvor mit Leitzinserhöhungen auf die rasante Inflation reagiert hatte und in der Folge auch die Bauzinsen in kurzer Zeit von rund einem auf rund vier Prozent anstiegen, flachte die Kurve ab. Ende 2022 fielen die Immobilienpreise sogar leicht um 1,4 Prozent bei Ein- und Zweifamilienhäusern und um 1,8 Prozent bei Eigentumswohnungen (viertes Quartal gegenüber dem dritten Quartal).

Bezogen auf das Gesamtjahr 2022 stiegen die Preise für selbst genutztes Wohneigentum hingegen nochmals um 9 % an. 2023 könnten nun auch über das Gesamtjahr erstmalig leicht rückläufige Preise folgen. Diese Preise für selbst genutztes Wohneigentum werden vom Verband der deutschen Pfandbriefbanken ermittelt. Das Statistische Bundesamt hingegen kam für Wohnimmobilien insgesamt im 4. Quartal 2022 bereits auf ein Minus von 3,6 % - gegenüber dem Vorjahresquartal.

Die Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose des empirica-Instituts (Stand: Februar 2023) rechnet bis Ende 2023 für Deutschland mit 85 Millionen Einwohnern. Dann wäre allein in den beiden Jahren 2022 und 2023 die Bevölkerungszahl um rund 1,8 Millionen Menschen angewachsen. Das ist so viel, wie Hamburg Einwohner hat. Allein im Hinblick auf die Ukraine-Flüchtlinge wird eine zusätzliche Nachfrage nach 600.000 Wohnungen bis 2025 prognostiziert. Angesichts des sowieso zu knappen Wohnungsangebots verschärft das die Lage zusätzlich – auch am Mietwohnungsmarkt.

Die Folgen sind bereits jetzt in Form stärker ansteigender Angebotsmieten zu spüren. Unter diesen Voraussetzungen wird der Immobilienerwerb selbst bei hohen Finanzierungsraten gegenüber dem Wohnen zur Miete wieder konkurrenzfähiger, was dann wiederum auch die Kaufpreise für Selbstnutzer in die Höhe treibt.

Obwohl Ende 2022 die Immobilienpreise leicht gefallen sind, gehen Experten aktuell nicht davon aus, dass es zu größeren Preiskorrekturen kommt. „Konjunkturell haben wir das Schlimmste schon überstanden, insofern rechne ich mit keinem Preisrutsch bei den Wohnimmobilien“, erklärt Professor Michael Voigtländer vom Kölner Institut der deutschen Wirtschaft in einem Podcast vom 21. Februar 2023.

Folgende Faktoren sprechen gegen eine wirkliche, sprich länger anhaltende Trendumkehr von steigenden hin zu fallenden Immobilienpreisen in Deutschland:

Den rundum perfekten Zeitpunkt, eine Wohnimmobilie zu erwerben, gibt es nicht. Die steigenden Bauzinsen haben den Immobilienerwerb zwar deutlich verteuert, doch das Zinsniveau ist noch immer deutlich günstiger als beispielsweise in den 90er-Jahren und liegt auch noch deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt von etwa 5 %.
Derzeit sind ältere Bestandsimmobilien mit schlechtem energetischem Standard vielerorts günstiger zu haben als noch vor ein oder zwei Jahren und zugleich gibt es staatliche Förderung auf Investitionen in Wärmedämmung und besonders hohe Zuschüsse beim Umstieg von Öl und Gas beispielsweise auf eine Wärmepumpe. Auch die Energieberatung wird vom Staat kräftig bezuschusst.

Sobald die eigene wirtschaftliche Lage eine solide Finanzierung erlaubt, ist jeder Monat, in dem man einen Immobilienkredit tilgt, statt Miete zu bezahlen, ein Gewinn für die eigene Vermögensbildung und Altersvorsorge.

Zum Artikel: Immobilie als Kapitalanlage
Zum Artikel: Immobilie als Altersvorsorge

Somit lohnt sich der Erwerb von Wohneigentum auch heute, wenn die Traumimmobilie gefunden ist und folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Der Preis erscheint im Marktvergleich als nicht überhöht.
• Das energetische Niveau ist zeitgemäß oder aber die Sanierung bezahlbar.
• Es ist ausreichend Eigenkapital vorhanden.
• Die Finanzierungsrate passt zum Einkommen.

Nutzen Sie unseren Finanzierungsrechner für eine erste Einschätzung am Beispiel einer Finanzierung mit dem Wüstenrot Wohndarlehen Classic.

Stand: März 2023