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Prognose

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise?

Wie ist die aktuelle Lage am Immobilienmarkt?

Der Wunsch nach Wohneigentum ist in Deutschland ungebrochen stark. 90 Prozent der 18- bis 29-jährigen streben laut einer Wüstenrot-Studie (Befragungszeitraum Dezember 2022) dieses Ziel an. Trotzdem nehmen derzeit viele Interessenten Abstand von ihren geplanten Bau- und Kaufvorhaben. Zinssteigerungen, Inflation sowie die stark gestiegenen Bau- und Energiepreise überfordern zunehmend die Budgets. Dieser Nachfragerückgang führt zu leicht fallenden Immobilienpreisen.

Gleichzeitig kommt es zu einer Verknappung des Wohnungsangebots. Gründe hierfür sind die die Konzentration der Wohnungsnachfrage in den Großstädten und ihrem Umland, der Trend zum Singlehaushalt als auch die Zweckentfremdung von Wohnraum in Großstädten beispielsweise durch Internetportale wie Airbnb.
Diese Verknappung lässt die Preise auf längere Sicht wieder steigen. Eine höchst widersprüchliche Situation, in der sich immer mehr Bau- und Kaufwillige fragen, worauf sie sich einstellen müssen.

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Wo sind die Immobilienpreise besonders hoch, wo eher niedrig?

Neubauwohnungen sind in Städten wie Stuttgart, Frankfurt/Main und Hamburg weiterhin sehr teuer, obwohl die Preissteigerungen im Jahr 2022 moderat verliefen oder sogar stagnierten. Weitaus mehr zahlt man in München, das bei Preissteigerungen und Quadratmeterpreisen mit Abstand absoluter Spitzenreiter ist. Im früher vergleichsweise günstigen Berlin zogen die Preise ebenfalls stark an. Sie erreichen damit nun auch in der Bundeshauptstadt das sonst übliche Großstadtniveau und liegen höher als beispielsweise in Köln.

Wer im Home-Office arbeiten kann, findet im Umland günstigere Alternativen. Längere Fahrzeiten sind keine Hemmschwelle mehr, wenn man nur noch ein- oder zweimal pro Woche oder noch seltener ins Büro muss. In der Folge ziehen seit einiger Zeit auch die Preise in den ländlicheren Regionen an, wenn auch nicht im selben Umfang wie in den Städten.

Die Immobilienpreisentwicklung der letzten 10 Jahre

Abbildung: Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland für selbstgenutztes Wohneigentum von 2013 bis 2022

In den letzten Jahren kannten die Immobilienpreise in Deutschland nur eine Richtung: nach oben. Dennoch blieb Wohneigentum für viele lange erschwinglich. Dank des niedrigen Zinsniveaus lagen die Kreditraten trotz hoher Kreditsummen oftmals kaum höher als die monatliche Miete. Solange die Zinsen auf diesem niedrigen Niveau verharrten, stiegen die Immobilienpreise – selbst während der Pandemiejahre – weiter. Grund hierfür waren neben den günstigen Finanzierungsbedingungen Lieferengpässe, welche zu Knappheit von Baumaterialien führten, was die Baukosten in die Höhe trieb. Auch die zwischenzeitlich hohen Energiepreise trugen dazu bei. Noch Anfang 2022 mussten die Käufer im Schnitt 12,5 Prozent mehr für die eigenen vier Wände bezahlen als Anfang 2021, Bestandsimmobilien eingeschlossen.

Mitte 2022 deutete sich eine Wende an: Nachdem die Europäische Zentralbank (EZB) zuvor mit Leitzinserhöhungen auf die rasante Inflation reagiert hatte und in der Folge auch die Bauzinsen in kurzer Zeit von rund einem auf rund vier Prozent anstiegen, flachte die Kurve ab. Ende 2022 fielen die Immobilienpreise sogar leicht um 1,4 Prozent bei Ein- und Zweifamilienhäusern und um 1,8 Prozent bei Eigentumswohnungen (viertes Quartal gegenüber dem dritten Quartal).

Bezogen auf das Gesamtjahr 2022 stiegen die Preise für selbst genutztes Wohneigentum hingegen nochmals um 9 % an. 2023 könnten nun auch über das Gesamtjahr erstmalig leicht rückläufige Preise folgen. Diese Preise für selbst genutztes Wohneigentum werden vom Verband der deutschen Pfandbriefbanken ermittelt. Das Statistische Bundesamt hingegen kam für Wohnimmobilien insgesamt im 4. Quartal 2022 bereits auf ein Minus von 3,6 % - gegenüber dem Vorjahresquartal.

Ist der Immobilienmarkt in Deutschland in Gefahr?

Obwohl steigende Bauzinsen und die Belastungen der Haushalte durch die Inflation den Immobilienerwerb erschweren, zeigt sich der deutsche Immobilienmarkt trotz der leichten Preisrückgänge weiterhin robust und stabil. Solange die Wirtschaft, die die Herausforderungen des Jahres 2022 besser als vielfach prognostiziert bewältigt hat, nicht einbricht, besteht wenig Anlass zur Sorge. Eine derzeit nur schwer einschätzbare Variable ist die weitere Entwicklung der globalen geopolitischen Bedingungen. Eine Verschiebung der weltweiten Machtverhältnisse würde sich auf die deutsche exportorientierte Wirtschaft, auf Haushaltseinkommen – und damit auch auf den Immobilienmarkt auswirken.

Gefährlich wird es für Immobilienmärkte immer dann, wenn sich Immobilienpreisblasen aufgebaut haben und viele Hauseigentümer gleichzeitig ihre Kreditraten nicht mehr bedienen können oder aber wenn in einem Boom im großen Stil gebaute Wohnungen keine Käufer mehr finden.

Wie kommt es zu einer Immobilienpreisblase?

Eine Immobilienpreisblase kann entstehen, wenn steigende Immobilienpreise immer mehr Menschen dazu veranlassen, mit Immobilien zu spekulieren. In der Hoffnung, das Objekt später zu einem höheren Preise zu veräußern, finanzieren sie es teils komplett mit geliehenem Geld. Das treibt die Immobilienpreise weiter in die Höhe. Wenn eine solche Blase platzt, fangen die Preise an nachzugeben. Das kann passieren, wenn aufgrund von Spekulation zu viel gebaut wird, die Bauzinsen ansteigen oder Käufer nicht mehr bereit sind, überhöhte Immobilienpreise zu zahlen.

Die Folge: Viele möchten so schnell wie möglich verkaufen, um die Verluste gering zu halten – insbesondere, wenn ausschließlich über Kredit finanziert wurde. Durch das Überangebot an Immobilien auf dem Wohnungsmarkt kommt es zum Preissturz. Solche platzenden Immobilienpreisblasen ereigneten sich unter anderem in Irland, den Niederlanden und Spanien im Zuge der Wirtschafts- und Finanzmarktkrise Ende der 2000er Jahre.

Grund für den derzeit zu beobachtenden moderaten Rückgang bei den Immobilienpreisen in Deutschlad ist nicht das Platzen einer Immobilienpreisblase, sondern die höheren Bauzinsen, welche höhere Kreditraten verursachen. Interessenten können sich dies nicht mehr leisten, was zu einer sinkenden Nachfrage und somit zu einem Rückgang der Immobilienpreise führt.

Wie sicher sind Immobilienfinanzierungen in Deutschland?

Das Finanzmarkt- und Baufinanzierungssystem in Deutschland ist im internationalen Vergleich deutlich robuster als in anderen Ländern. Finanzierungen sind in Deutschland insbesondere durch das verlangte, möglichst hohe Eigenkapital sowie über lange Zeiträume fest vereinbarte Zinssätze relativ solide aufgestellt. Die langen Zinslaufzeiten erweisen sich vor allem dann als wichtiger, stabilisierender Faktor, wenn mit geringerem Eigenkapitalanteil finanziert wird. Gerade in der Niedrigzinsphase wurde diese Option häufiger gewählt.

Auch das in Deutschland weit verbreitete staatlich geförderte Bausparen, das zum Vorsparen genutzt werden kann, bietet eine hohe (Zins-)Sicherheit. Bausparen stabilisiert den Immobilienmarkt zusätzlich, gerade in Phasen steigender Bauzinsen vermehrt Bausparverträge abgeschlossen werden, um sich die niedrigen Bauspardarlehenszinsen zu sichern. Somit verläuft der Bausparmarkt zum Markt für normale Baukredite, also den Hypothekendarlehen, antizyklisch.

Warum steigen die Immobilienpreise weiter?

Die Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose des empirica-Instituts (Stand: Februar 2023) rechnet bis Ende 2023 für Deutschland mit 85 Millionen Einwohnern. Dann wäre allein in den beiden Jahren 2022 und 2023 die Bevölkerungszahl um rund 1,8 Millionen Menschen angewachsen. Das ist so viel, wie Hamburg Einwohner hat. Allein im Hinblick auf die Ukraine-Flüchtlinge wird eine zusätzliche Nachfrage nach 600.000 Wohnungen bis 2025 prognostiziert. Angesichts des sowieso zu knappen Wohnungsangebots verschärft das die Lage zusätzlich – auch am Mietwohnungsmarkt.

Die Folgen sind bereits jetzt in Form stärker ansteigender Angebotsmieten zu spüren. Unter diesen Voraussetzungen wird der Immobilienerwerb selbst bei hohen Finanzierungsraten gegenüber dem Wohnen zur Miete wieder konkurrenzfähiger, was dann wiederum auch die Kaufpreise für Selbstnutzer in die Höhe treibt.

Kommt es 2023 zu einer Trendwende bei der Immobilienpreisentwicklung?

Obwohl Ende 2022 die Immobilienpreise leicht gefallen sind, gehen Experten aktuell nicht davon aus, dass es zu größeren Preiskorrekturen kommt. „Konjunkturell haben wir das Schlimmste schon überstanden, insofern rechne ich mit keinem Preisrutsch bei den Wohnimmobilien“, erklärt Professor Michael Voigtländer vom Kölner Institut der deutschen Wirtschaft in einem Podcast vom 21. Februar 2023.

Folgende Faktoren sprechen gegen eine wirkliche, sprich länger anhaltende Trendumkehr von steigenden hin zu fallenden Immobilienpreisen in Deutschland:

Allgemeine Stabilisierung

Die sich abzeichnende konjunkturelle Stabilisierung wird sich in den Tarifverhandlungen positiv niederschlagen und die Investitionsbereitschaft wieder erhöhen. „Wir werden in diesem Jahr noch deutliche Lohnsteigerungen erleben, dies wird die Nachfrage nach Immobilien wieder antreiben und so wird der Markt tendenziell stabilisiert“, sagt Voigtländer.

Auch in punkto Zinsentwicklung ist er zuversichtlich: „Da die Zinsschritte der Europäischen Zentralbank derzeit den Erwartungen des Marktes entsprechen, erwarte ich keine größeren Zinssprünge bei den Bauzinsen mehr. Auch dies wird den Immobilienmarkt stabilisieren.“

Keine Preiseinbrüche

Die Autoren des Frühjahrsgutachtens der Immobilienweisen 2023 kommen zu einer ähnlichen Einschätzung. Zwar markiert der Rückgang bei den Kaufpreisen für Wohnimmobilien Ende 2022 nach ihrer Ansicht einer gewisse Zäsur, doch nicht in allen Bereichen.

Neu errichtete Wohneinheiten und gut sanierte Bestandsgebäude dürften vermutlich preisstabil bleiben, während die Preise für energetisch hoch effiziente Wohngebäude an nachgefragten Standorten sogar weiter steigen könnten.

Kaufzurückhaltung vorübergehend

Die momentane Kaufzurückhaltung führen die Immobilienweisen in ihrem Frühjahrsgutachten auf die rapiden Verschlechterungen der Finanzierungsbedingungen zurück: „Selbst wenn das derzeitige Zinsniveau mittel- bis langfristig als relativ niedrig eingestuft werden kann, ist es im kurzfristigen Vergleich sehr unattraktiv. Dies schreckt derzeit Kaufinteressenten ab.“

Es wird somit noch etwas dauern, bis der private Wohnungsneubau sowie der Markt für Kaufimmobilien wieder in Gang kommt: „Der Markt muss sich sozusagen erst einmal auf den Zinsschock einstellen und sich dann an das neue Umfeld anpassen.“

Mittelfristig steigende Preise

Die Prognose der Immobilienweisen ist trotz des aktuell schwierigen Umfelds eindeutig: „Mittelfristig ist zu erwarten, dass die Preise für Wohnimmobilien wieder anziehen werden, wenngleich nicht mehr ganz so dynamisch wie in den zurückliegenden Jahren. Denn die Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungsräumen ist nach wie vor sehr hoch.“

Diese Faktoren verteuern Immobilien

  • Aufgrund des Fachkräftemangels zahlen viele Firmen höhere Gehälter.
  • Durch Tariferhöhungen und Inflationsausgleich wird die Kaufkraft wieder gestärkt.
  • Viele Menschen werden in den nächsten Jahren größere Summen erben, können so mehr Eigenkapital einsetzen und sich eine Immobilie auch mit geringerem Einkommen leisten.

Zurück

  • Der Neubau von Wohnungen hinkt der Nachfrage hinterher. Pro Jahr werden in den besonders nachgefragten Regionen noch immer zehntausende Wohnungen zu wenig gebaut, insbesondere bedingt durch fehlendes Bauland. Die Situation hat sich erneut verschärft, da viele Bauträger aufgrund unsicherer Vermarktungsperspektiven und erschwerter Kalkulierbarkeit der Baukosten 2022/2023 Projekte storniert und private Bauherren ihre Vorhaben zurückgestellt haben.
  • Das Bevölkerungswachstum durch verstärkten Zuzug aus anderen Ländern erhöht den Druck auf den Wohnungsmarkt.
  • Der Trend der letzten Jahrzehnte geht in Richtung mehr, aber kleinerer Haushalte mit nur einer oder zwei Personen und erhöht den Bedarf an Wohnungen. Zugleich wurden in den letzten Jahren deutlich zu wenige große Wohnungen für Familien gebaut, wie es bereits das Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen 2022 feststellte.

Zurück

  • Der Ukrainekrieg führte durch steigende Energiepreise sowie unterbrochene Lieferketten und den daraus folgenden Mangel an Material und Baustoffen zu einer Inflation der Baupreise, die noch deutlich über der allgemeinen Teuerungsrate liegt.
  • Bauen und Sanieren verteuert sich generell durch strengere Umweltstandards, höhere Anforderungen an die Energieeffizienz der Gebäude sowie Vorschriften zur Nutzung erneuerbarer Energien bei gleichzeitig herrschendem Handwerkermangel.
  • Zugleich gibt es attraktive Förderungen energetischer Sanierungsmaßnahmen, wodurch die Nachfrage nach den entsprechenden Bauleistungen weiter steigt.

Zurück

Soll ich jetzt eine Immobilie kaufen oder besser noch warten?

Den rundum perfekten Zeitpunkt, eine Wohnimmobilie zu erwerben, gibt es nicht. Die steigenden Bauzinsen haben den Immobilienerwerb zwar deutlich verteuert, doch das Zinsniveau ist noch immer deutlich günstiger als beispielsweise in den 90er-Jahren und liegt auch noch deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt von etwa 5 %.
Derzeit sind ältere Bestandsimmobilien mit schlechtem energetischem Standard vielerorts günstiger zu haben als noch vor ein oder zwei Jahren und zugleich gibt es staatliche Förderung auf Investitionen in Wärmedämmung und besonders hohe Zuschüsse beim Umstieg von Öl und Gas beispielsweise auf eine Wärmepumpe. Auch die Energieberatung wird vom Staat kräftig bezuschusst.

Sobald die eigene wirtschaftliche Lage eine solide Finanzierung erlaubt, ist jeder Monat, in dem man einen Immobilienkredit tilgt, statt Miete zu bezahlen, ein Gewinn für die eigene Vermögensbildung und Altersvorsorge.

Zum Artikel: Immobilie als Kapitalanlage
Zum Artikel: Immobilie als Altersvorsorge

Somit lohnt sich der Erwerb von Wohneigentum auch heute, wenn die Traumimmobilie gefunden ist und folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Der Preis erscheint im Marktvergleich als nicht überhöht.
  • Das energetische Niveau ist zeitgemäß oder aber die Sanierung bezahlbar.
  • Es ist ausreichend Eigenkapital vorhanden.
  • Die Finanzierungsrate passt zum Einkommen.

In welcher Höhe können Sie sich Wohneigentum leisten?

Nutzen Sie unseren Finanzierungsrechner für eine erste Einschätzung am Beispiel einer Finanzierung mit dem Wüstenrot Wohndarlehen Classic.

Kaufpreis: 600.000 €
Eigenkapital:600.000 €
Bundesland:
Monatliche Rate: - €
EffektiverEff. Jahreszins: - %
Sollzinsbindung: 10 Jahre
Annahmen:
Wüstenrot Wohndarlehen Classic der Wüstenrot Bausparkasse AG, selbst genutztes Wohneigentum, erstrangige Absicherung des Darlehens über eine Grundschuld, einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, festes Beschäftigungsverhältnis (keine geringfügige Beschäftigung) als Angestellte/r, Arbeiter/in, Beamte/in oder Soldat/in, Auszahlung des Darlehens in einer Summe.

Stand: März 2023

Wichtige Informationen

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