So wird der Mietpreis berechnet

Wie hoch kann ich die Miete ansetzen? Was muss ich als Vermieter bezüglich der Mietpreisbremse beachten? Und aus was setzt sich der Mietzins eigentlich zusammen? Wir verschaffen Ihnen Durchblick und unterstützen Sie darin, den optimalen Mietpreis – innerhalb des gesetzlichen Rahmens – für Ihre Immobilie zu berechnen.

Als Vermieter haben Sie nicht nur Einkünfte aus der vermieteten Immobilie, sondern auch Ausgaben. Dazu gehören Betriebskosten und Auslagen für die Hausverwaltung oder Reparaturen. Welche Kosten muss der Vermieter tragen? Welche Kosten kann der Vermieter auf Mieter umlegen? Finden Sie einen angemessenen Preis – die Erfahrung zeigt: je höher die Miete, desto eher wechseln die Mieter.

• Die endgültige Warmmiete besteht aus Kaltmiete für den Wohnraum sowie den umlagefähigen Nebenkosten.
• Richtlinie für die Kaltmiete: die ortsübliche Vergleichsmiete (siehe Mitspiegel) je nach Lage, Größe, Zustand, Baujahr, Ausstattung. Zur Art und Ausstattung gehören u.a.: die Heizungsanlage (modern oder veraltet), Fußböden (hochwertiges Parkett oder einfacher PVC-Boden), Badewanne oder Dusche, Balkon oder Garten, Garage oder Stellplatz, Raumhöhen und die Zimmeranzahl.
• Lagezuschlag: Je nachdem, ob am Stadtrand, zentral oder abgeschieden, freistehend oder in einem Hochhaus gibt es Zu- oder Abschläge (ausgewiesen im Mietspiegel mit einem bestimmten Betrag pro Quadratmeter pro Monat).
• Abweichung: 10 % mehr als die Vergleichsmiete sind möglich.
• Umlagefähige Nebenkosten: Zu den laufend anfallenden Betriebskosten, die Sie auf Ihre Mieter umlegen dürfen, zählen u.a. Grundsteuer, Wasser- und Heizmittelverbrauch, Strom für Gemeinschaftsräume, Gartenpflege, Gebäudereinigung oder Hausmeisterdienste. Kosten für die Verwaltung und Aufsicht Ihrer Immobilie sowie die Instandhaltung – z.B. Reparaturen an Heizung oder Dach – müssen Sie selbst tragen.

In seltenen Fällen kann eine überdurchschnittlich hohe Miete strafbar sein. Als Ordnungswidrigkeit zählt, wenn die Miethöhe 20 Prozent über dem ortsüblichen Durchschnitt liegt und eine Zwangslage beim Mieter vorliegt (wenn dieser beispielsweise keine Angebote für alternativen Wohnraum zur Miete erhält). Kommt es zu einer unzuverlässigen Mieterhöhung, sind Geldstrafen möglich. In extremen Fällen des Mietwuchers, wenn die Miete mehr als 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, können schwerere Folgen eintreten.

Bitte beachten: Es besteht eine Auskunftspflicht, wenn Sie mehr als 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Das bedeutet, Sie müssen Ihre Mieter von sich aus im Mietvertrag schriftlich darüber aufklären. Mietrecht ist eine komplexe Angelegenheit. Wenn Sie unsicher sind, sollten Sie sich rechtlichen Rat einholen.

Grundsätzlich gilt der Mietdeckel nur bei Neuvermietungen und nur in bestimmten Regionen Deutschlands. Folgende Ausnahmen sieht die Rechtsprechung vor:

1. Neubauten:
   Ausgenommen sind Neubauten, also Wohnungen oder Häuser, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden.
   
   
2. Modernisierung:
   Wenn eine Modernisierung ungefähr so viel wie ein Drittel einer vergleichbaren Neubauwohnung gekostet hat, gilt die Mietpreisbremse nicht. Dies bezieht sich nur auf die erste Vermietung nach der Sanierung. An die Kappungsgrenze (keine Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren um mehr als 15 bzw. 20 %) müssen Sie sich dennoch halten. Weiterführende Informationen finden Sie in unserem Ratgeberartikel zur Mieterhöhung nach einer Sanierung.
   
   
3. Alte Mietverträge – Bestandsschutz:
   Für Mieten, die vor Einführung der Mietpreisbremse vereinbart wurden, gilt die Regelung nicht. Auch wenn die Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann sie bei einem neuen Mieter weiter verlangt werden. Sie müssen eine frei gewordene Wohnung also nicht unterhalb der bisherigen Miete anbieten.
   
   
4. Preisgebundener Wohnraum:
   Wenn Immobilien mit Hilfe von öffentlichen Mitteln gebaut wurden, gilt bei der Miete eine Preisbindung. Sie dürfen dann nur so viel verlangen, dass die laufenden Kosten gedeckt sind. Für diese sogenannte Kostenmiete gibt es genaue Regeln. Diese Wohnungen dürfen außerdem nur von Personen mit einem Wohnberechtigungsschein gemietet werden.
   
   
5. Möblierte Wohnungen:
   Für möblierte Wohnen können Sie mehr verlangen, als die Mietpreisbremse vorsieht. Für die Höhe der Miete gibt es keine rechtlichen Vorgaben. Sie sollten sich am Zustand und Wert des Mobiliars orientieren. Übrigens sind Sie nicht verpflichtet, diesen Ihren Mietern gegenüber offenzulegen.

Stand: März 2024