Was ist ein Forward-Darlehen?

Für Bauherren und Immobilienkäufer ist das Ende der Zinsbindungsfrist mit einem gewissen Risiko verbunden. Denn keiner weiß, wie sich die Zinssätze bis dahin verändern. Wer den aktuellen Zinssatz für die Zukunft festschreiben möchte, kann bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Finanzierung ein Forward-Darlehen abschließen. Was das eigentlich ist und wie es funktioniert, erklären wir hier.

Das Forward-Darlehen ist ein herkömmliches Annuitätendarlehen zur Anschlussfinanzierung, bei dem sich die Raten über die Zeit der Zinsbindung nicht verändern. Anders als bei konventionellen Krediten können Verbraucher die Finanzierung aber schon bis zu fünf Jahre vor Ablauf der eigentlichen Zinsbindungsfrist abschließen und sich so die aktuellen Zinsen sichern. Aus- und Rückzahlung beginnen erst dann, wenn die Zinsbindungsfrist der ersten Baufinanzierung ausgelaufen ist.

Geht es um die Zinsbindungsfrist, sind echte und unechte Forward-Darlehen zu unterscheiden:

• Bei echten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindungsfrist mit der Auszahlung
• Bei unechten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindungsfrist bei Vertragsabschluss. Abzüglich der Vorlaufphase ist sie reell also kürzer.

Das folgende Schaubild stellt Forward Darlehen und Zinsentwicklung grafisch dar:

Während Hausbesitzer bei der Darlehensform von einer hohen Planungssicherheit profitieren, riskieren Banken finanzielle Einbußen. Diese gleichen sie mit einem Zinsaufschlag aus. In der Regel steigen die Zinsen dabei für jeden Monat der Vorlaufphase um 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte. In den ersten sechs bis 12 Monaten nach Vertragsabschluss verzichten viele Banken jedoch auf diesen Aufschlag.

Die sogenannte Forward-Phase, die Zeit zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung, kann bis zu 66 Monate dauern. Hausbesitzer können die Anschlussfinanzierung also bereits einige Jahre vor dem Auslaufen der ersten Finanzierung beantragen. Wann die Zeit reif ist, zeigt die Beobachtung der Zinsentwicklung. Drohen die Kreditzinsen zu steigen, sollten Verbraucher ein Forward Darlehen abschließen. Trotz Forward-Zuschlag kann die Anschlussfinanzierung dann günstiger ausfallen als auf herkömmliche Weise. Das Gute daran: In der Forward-Phase fallen keine Bereitstellungszinsen an. Diese sind sonst in der Zeit zwischen Vertragsschluss und Auszahlung zu zahlen.

Beispiel: Der aktuelle Zins für Darlehen liegt bei 2 %. Sie möchten 3 Jahre, bevor Ihr jetziges Darlehen abläuft, ein Forward-Darlehen abschließen, da Sie von einem steigenden Zinsniveau ausgehen. Die Bank berechnet Ihnen für diese 36 Monate 0,03 % Zinsaufschlag pro Monat, also insgesamt 1,08 % Extrazinsen.

Ihr Forward-Darlehen hat damit einen Zinnsatz von 2 % + 36 * 0,03 % = 3,08 %.

Ob sich der Abschluss lohnt, hängt folglich davon ab, wie stark die Zinsen in Zukunft tatsächlich steigen. Gibt es lediglich einen kleinen bis moderaten Anstieg, ist es besser, mit der Anschlussfinanzierung noch ein wenig zu warten, da der Zinsaufschlag die Einsparung aufheben kann. Steigt das Zinsniveau hingehen schnell und stark, kann sich dieses Darlehen durchaus bezahlt machen.

Mit dem besonderen Anschlussdarlehen können Hausbesitzer niedrige Zinsen für die Zukunft festschreiben. Sie sparen bei steigenden Zinstrends und profitieren von einer hohen Planungssicherheit. Bereitstellungszinsen, wie sie in der Vorlaufphase herkömmlicher Kredite üblich sind, fallen dabei nicht an.

Auch wenn die Zinsen am Kapitalmarkt sinken, müssen Verbraucher den Vertrag mit den vereinbarten Konditionen annehmen. Die Anschlussfinanzierung könnte dann teurer ausfallen. Nachteilig sind außerdem die Zinsaufschläge, die mit der Länge der Forward Phase zunehmen.

Die Darlehen lohnen sich für alle, die bei der Anschlussfinanzierung sich über den restlichen Zeitraum absichern möchten. Sie können niedrige Zinsen festschreiben und dadurch von der hohen Planungssicherheit profitieren. Wer bis zum letzten Moment auf sinkende Zinsen spekuliert, sollte sich hingegen für eine andere Finanzierung entscheiden.