Lohnt sich eine Immobilie als Altersvorsorge?

Risikoarme und dennoch lukrative Geldanlagemöglichkeiten gibt es wenige. Zudem droht in Deutschland eine Versorgungslücke im Alter. So liegt es nahe, sich für das sogenannte Beton-Gold zu entscheiden. Eine Immobilie als Altersvorsorge gilt nach Expertenmeinung als relativ risikoarme Anlage mit sicherer Rendite. Doch was gibt es dabei zu beachten?

Die meisten Menschen bezahlen Immobilien nicht bar, sondern finanzieren diese mittels Bankdarlehen. Wer seine Immobilie als Teil der Altersvorsorge plant, ist daher gut beraten, wenn der Arbeitsplatz sicher und genügend Eigenkapital vorhanden ist.

Je eher man mit der Investition beginnt, desto früher ist die Immobilie abbezahlt und fängt an sich zu lohnen. Dies ist dann auch einer der wesentlichen Punkte bei der Planung: Wenn die Immobilie als Altersvorsorge dienen soll, sollte sie möglichst vor Renteneintritt abbezahlt sein.

Wer seine Immobilie im Rentenalter selbst bewohnen möchte, spart sich die Miete und braucht sich als Eigentümerin oder Eigentümer darüber hinaus nie Sorgen über Mieterhöhungen oder die Kündigung der Wohnung machen. Ihr Lebensmittelpunkt ist Ihnen auch sicher, wenn Sie aus dem Arbeitsleben aussteigen.

Damit die Immobilie als Altersvorsorge funktioniert, ist es aber wichtig, rechtzeitig Rücklagen für Instandhaltung und Modernisierung anzulegen. Experten empfehlen monatlich 1 EUR/m² zu sparen. Das finanzielle Polster für Reparaturen sollte mindestens drei Nettogehälter betragen. Bedenken Sie dabei auch altersgerechte Modernisierungen: Gegebenenfalls wird Barrierefreiheit später einmal wichtig. Wer sein Haus selbst baut, kann solche Umbauten schon einplanen und später dann einfacher und kostengünstiger durchführen.

Tipps zur Finanzierung einer Immobilie als Altersvorsorge: Bis zum Renteneintritt schuldenfrei sein!

• Volltilgerdarlehen prüfen
• Alternativ lange Sollzinsbindung wählen und Restschuld bedenken
• Höchst-mögliche Monatsrate wählen
• Eigenkapital einbringen

Neben Instandhaltung und Modernisierung müssen aber auch Nebenkosten wie beispielsweise Heizung und Strom bezahlt werden. Und Perspektivisch werden die Energiekosten weiter steigen. Darum sollte die Immobilie am besten noch vor Renteneintritt zeitgemäß modernisiert werden, um die monatlichen Energiekosten spürbar zu senken.

Sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen sind zum Beispiel:

• Fassaden- und Dachdämmung
• Moderne Heizungsanlage z.B. Wärmepumpen oder Fernwärme
• Photovoltaikanlage und Solarthermie

Allgemeine Faustregeln zur Instandhaltung:

• Alle 20–30 Jahre werden eine neue Einbauküche und eine Renovierung des Badezimmers nötig
• Alle 30–40 Jahre ein neues Dach und eine neue Haustür
• Nach 10–15 Jahren benötigt die Fassade einen neuen Anstrich
• Hinzu kommen alle Dinge, die ungeplant zu Bruch gehen, wie die Heizungsanlage, Fenster, Elektroanlagen.

Allgemeine Punkte für barrierefreies Wohnen:

• Leicht zugängliche Bäder: Die Bäder sollten einfach zugänglich und mindestens 1,5 Meter breit sein.
• Rutschfester Boden im Badezimmer: Der Boden im Badezimmer sollte möglichst rutschfest gestaltet sein.
• Breite Türöffnungen: Die Türen im Haus sollten mindestens 90 Zentimeter breit sein.
• Schwellenfreie Übergänge: Zwischen den Räumen sollten keine hohen Schwellen oder Absätze vorhanden sein.
• Befestigte Wege und Zufahrten: Gehwege und Zufahrten sollten stabil und gut befestigt sein.
• Handlauf an der Treppe: An der Treppe ins Obergeschoss sollte mindestens ein Handlauf angebracht sein.
• Gute Beleuchtung: Alle Zimmer sollten ausreichend beleuchtet sein.

Wenn Sie vor dem Rentenantritt die Barrierefreiheit sicherstellen oder größere Reparaturen erwarten, können Sie gezielt mit einem Bausparvertrag darauf sparen. Damit kennen Sie schon heute die Konditionen, zu denen Sie in einigen Jahren einen Kredit erhalten können. Das Bauspardarlehen müssen Sie übrigens nicht zwingend in Anspruch nehmen; alternativ können Sie sich auch einfach Ihr Erspartes auszahlen lassen.

Wer später durch einen Verkauf oder die Vermietung von der eigenen Immobilie profitieren möchte, muss sich die Immobilie vor dem Kauf genau ansehen. Die Lage ist generell der wesentliche Aspekt bei einer Immobilie als Geldanlage: Sie sollte sich über die nächsten Jahrzehnte positiv entwickeln. Dazu gehört, ein prosperierender Standort, an dem dauerhaft Arbeitsplätze bestehen, eine moderne Infrastruktur und eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. In diesem Fall sollen die Mieteinnahmen Ihre Rente aufbessern. Eine ständig vermietete Immobilie zahlt sich durch die Mieteinnahmen teilweise selbst ab, da diese in die Tilgung der Baufinanzierung einfließen können. Dies funktioniert jedoch nur, wenn die Immobilie zum Renteneintritt vollständig abbezahlt ist.

Allerdings müssen Mieteinnahmen versteuert werden. Als Vermieter sind Sie außerdem für Reparaturen und Instandhaltung verantwortlich, weshalb Sie ausreichende Rücklagen bilden müssen, um Ihren Pflichten nachzukommen.

Mehrfamilienhäuser können profitable Anlageobjekte sein, wenn die Mietergemeinschaft und die Mieteinnahmen stimmen. Andererseits haben Sie mit mehreren Mietwohnungen auch mehr Verwaltungsaufwand. Wenn es eine Nummer kleiner sein soll, dann empfiehlt sich eine vermietete Eigentumswohnung. Hier ist der Verwaltungsaufwand deutlich geringer.

Vermieten Sie, müssen Sie die Einnahmen zwar versteuern, können dafür aber im Gegenzug verschiedene Kosten von der Steuer absetzen. Dazu gehören unter anderem:

• Baukosten
• Darlehenszinsen
• Grundsteuer und Reparaturkosten.

Das schafft ein finanzielles Plus, das etwa für die Modernisierung des Objekts und die Altersvorsorge angelegt werden kann.

Wer den Beitrag zur Altersvorsorge vor allem aus dem Verkauf der Immobilie erzielen will, der kann in ein Einfamilienhaus investieren. Die Rendite entsteht vor allem aus dem Wertzuwachs des Grundstücks – sofern die Lage gut gewählt ist und eine entsprechende Nachfrage am Markt besteht.

Viele Immobilieneigentümer müssen oder wollen ihre Immobilie im Alter verkaufen, weil sie zu groß, nicht barrierefrei oder zu weit weg von den Kindern ist. Nur wenn die Immobilie in der Zwischenzeit an Wert gewonnen hat, und der Verkaufserlös deutlich über dem Kaufpreis inklusive Nebenkosten liegt, war es eine rentable Geldanlage. Seriöse Experten schätzen die erzielbare Rendite auf 3 bis 4 %.

Mit diesen Kosten müssen Sie beim Immobilienverkauf rechnen

Wenn Ihre Finanzierung solide ist und Sie die Baufinanzierung bis zum Renteneintritt vollständig abgezahlt und Rücklagen gebildet haben, kann eine Immobilie eine ausgezeichnete Altersvorsorge sein. Eine selbstgenutzte Immobilie macht Sie unabhängig von Mietpreisen oder Kündigen aufgrund von Eigenbedarf.

Falls Sie Ihre Immobilie im Alter vermieten möchten, sollten Sie sich gründlich beraten lassen und prüfen, ob dies in Ihrer spezifischen Situation finanziell sinnvoll ist.

Allerdings sollte eine Immobilie nicht die einzige Säule Ihrer Altersvorsorge sein. Möglichkeiten zur Altersvorsorge gibt es viele, von Riesterrente über Fonds bis hin zu privaten Lebens- und Rentenversicherungen. Eine Immobilie sollte daher Teil einer umfassenden Altersvorsorgestrategie sein. Zusätzlich zur Immobilie sollten Sie auf finanzielle Unabhängigkeit im Alter hinarbeiten.

Stand: Juli 2024