Volltilgerdarlehen: Schuldenfrei zum eigenen Wohnwunsch

Ein Volltilgerdarlehen ist eine spezielle Form der Immobilienfinanzierung, bei der Sie Ihre komplette Darlehensschuld innerhalb einer einzigen, festen Zinsbindungsfrist zurückzahlen. Am Ende der Laufzeit bleibt keine Restschuld übrig, wodurch keine Anschlussfinanzierung benötigt wird. Es ist quasi das „All-inclusive-Paket“ unter den Baukrediten.

Das Prinzip dahinter ist clever und auf maximale Sicherheit ausgelegt: Ihre monatliche Rate – die sogenannte Annuität – bleibt über die gesamte Laufzeit unverändert. Diese Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da die Restschuld mit jeder Zahlung sinkt, verringert sich auch der Zinsanteil Ihrer Rate. Gleichzeitig steigt der Tilgungsanteil um genau diesen Betrag an. So zahlen Sie Ihren Kredit immer schneller ab, ohne dass sich Ihre monatliche Belastung verändert.

Ein Volltilgerdarlehen bietet Ihnen maximale Planungssicherheit und schützt Sie vor steigenden Zinsen, was oft zu geringeren Gesamtkosten führt. Der Preis dafür sind höhere monatliche Raten und in der Regel eine geringere Flexibilität bei Sondertilgungen. Es ist ein bewusster Tausch von Flexibilität gegen ein Höchstmaß an Sicherheit. Anbei finden Sie die wichtigsten Vor- und Nachteile eines Volltilgerdarlehens zusammengefasst.

Das Volltilgerdarlehe ist dem klassischen Annuitätendarlehen in vielen Aspekten ähnlich. Der Hauptunterschied liegt in der Laufzeit und der Restschuld: Beim Volltilgerdarlehen sind Zinsbindung und Gesamtlaufzeit identisch, sodass am Ende null Euro Restschuld verbleiben. Ein klassisches Annuitätendarlehen hat oft eine kürzere Zinsbindung als die Gesamtlaufzeit. Das bedeutet: Am Ende der Zinsbindung bleibt eine Restschuld, für die Sie eine neue Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Zinsen abschließen müssen.

Dieser eine Unterschied hat enorme Konsequenzen für Ihre Finanzplanung und Ihr finanzielles Risiko. Während das klassische Annuitätendarlehen oft niedrigere Raten bietet, sehen Sie sich meistens mit einem Zinsänderungsrisiko in der Zukunft konfrontiert. Das Volltilgerdarlehen verlangt Ihnen monatlich mehr ab, belohnt Sie dafür aber mit absoluter Sorgenfreiheit.

Die folgende Tabelle zeigt die Unterschiede auf einen Blick:

Die Gesamtkosten im Vergleich

Inwiefern die Kosten zwischen diesen beiden Darlehensarten unterschiedlich ausfallen können, macht ein Beispiel deutlich:

Angenommen, Sie finanzieren 368.280 Euro über 20 Jahre. Beim Volltilgerdarlehen sind Sie nach dieser Laufzeit schuldenfrei, beim Annuitätendarlehen wird die Zinsbindung auf diese 20 Jahre festgelegt.

• Volltilgerdarlehen: Bei 4,44 % Sollzins und 3,12 % Anfangstilgung zahlen Sie eine Rate von 2.321 Euro. Nach 20 Jahren sind Sie schuldenfrei. Die Gesamtzinskosten betragen 187.730 Euro.
• Annuitätendarlehen: Bei 4,47 % Sollzins und 1,21 % Anfangstilgung zahlen Sie eine Rate von nur 1.744 Euro. Nach 20 Jahren haben Sie aber noch eine Restschuld von 223.736 Euro und bereits 275.565 Euro an Zinsen gezahlt.

Ihr Vorteil mit dem Volltilgerdarlehen: eine Zinsersparnis von satten 87.835 Euro und die garantierte Schuldenfreiheit!

_{Hinweis: Die Beispielwerte dienen zur Illustration und stellen kein konkretes Angebot dar.}

Ein Volltilgerdarlehen eignet sich hervorragend für sicherheitsorientierte Personen mit einem hohen und stabilen Einkommen, die eine Anschlussfinanzierung vermeiden wollen. Es ist die ideale Lösung für alle, die maximale Planbarkeit schätzen und wissen möchten, wann sie exakt schuldenfrei sind.

Ein Volltilgerdarlehen passt zu Ihnen, wenn Sie:

• Ein hohes und sicheres Einkommen haben: Als gutverdienender Angestellter, Beamter oder Selbstständiger mit stabilen Erträgen können Sie die höhere monatliche Rate mühelos stemmen.
• Maximalen Wert auf Sicherheit legen: Der Gedanke an eine unsichere Anschlussfinanzierung bereitet Ihnen schlaflose Nächte. Sie wollen einen klaren, unveränderlichen Plan.
• Über ausreichend Eigenkapital verfügen: Sie bringen mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus die Nebenkosten mit, was Ihnen zusätzlich bessere Konditionen sichert.
• Eine auslaufende Erstfinanzierung haben: Ihr Einkommen ist seit dem ersten Abschluss gestiegen und Sie möchten die verbliebene Restschuld nun schnell und sicher mit einem Volltilgerdarlehen ablösen.

Weniger geeignet ist dieses Darlehen für:

• Personen mit geringerem oder schwankendem Einkommen: Die hohe Rate könnte bei finanziellen Engpässen schnell zu einer untragbaren Belastung werden.
• Planer, die auf sinkende Zinsen pochen: Wer flexibel bleiben möchte, um auf Marktveränderungen zu reagieren, wird mit anderen Darlehensarten mit variablen Zinsen oder kürzeren Zinsbindungen glücklicher werden.

Letztlich ist die Entscheidung eine persönliche Abwägung: Ist Ihnen die Sicherheit der Schuldenfreiheit wichtiger als finanzielle Flexibilität? Wenn ja, ist das Volltilgerdarlehen eine erstklassige Wahl.

Die Rate für Ihr Volltilgerdarlehen wird durch drei zentrale Faktoren bestimmt: die Höhe Ihres Darlehens, die gewählte Laufzeit und der vereinbarte Zinssatz. Anders als bei anderen Darlehen ergibt sich die notwendige Tilgungsrate hier automatisch aus dem Ziel, am Ende der Laufzeit bei null Euro Restschuld anzukommen. Die drei Einflussfaktoren spielen folgendermaßen zusammen:

• Je höher Ihr angeforderter Darlehensbetrag, desto höher ist entsprechend die Rate.
• Eine kürzere Laufzeit bedeutet eine schnellere Tilgung und somit eine höhere Monatsrate – dafür sparen Sie allerdings ordentlich Zinskosten. Eine längere Laufzeit senkt die Rate, erhöht aber die Gesamtkosten.
• Ein niedrigerer Zinssatz führt direkt zu einer niedrigeren Rate und geringeren Gesamtkosten. Umgekehrt funktioniert es entsprechend mit einem höheren Zinssatz.

Beispielszenario: So entsteht Ihre Rate

Für eine vereinfachte Darstellung einer möglichen Rate, gehen wir noch einmal auf das vorherige Beispiel zurück: Stellen Sie sich vor, Sie benötigen ein Darlehen von 368.280 Euro und möchten in 20 Jahren schuldenfrei sein. Sie erhalten folgende Konditionen:

• Darlehensbetrag: 368.280 Euro
• Zinssatz: 4,44 % p. a.
• Laufzeit: 20 Jahre
• Anfänglicher Tilgungssatz: 3,12 % p. a.

Mit diesen Werten können Sie Ihre anfängliche Monatsrate einfach schrittweise berechnen:

Jeden Monat zahlen Sie also 2.320 Euro. Obwohl diese Rate konstant bleibt, verändert sich mit jeder Zahlung die Zusammensetzung aus Zins- und Tilgungsanteil – Sie tilgen also immer mehr. Nach exakt 20 Jahren sind Sie schuldenfrei und haben insgesamt 187.730 Euro Zinsen bezahlt.

Die typische Laufzeit für ein Volltilgerdarlehen liegt zwischen 15 und 30 Jahren. In diesem Zeitfenster finden die meisten Kreditnehmer eine gute Balance zwischen einer tragbaren monatlichen Rate und dem Wunsch, schnell schuldenfrei zu werden. Einige wenige Anbieter ermöglichen sogar Laufzeiten von bis zu 40 Jahren.

Die Wahl der Laufzeit sollten Sie sich im Voraus gut überlegen:

• Kurze Laufzeit (z. B. 15 Jahre): Führt zu hohen Raten, aber minimalen Gesamtzinskosten. Eine Option für absolute Top-Verdiener.
• Lange Laufzeit (z. B. 30 Jahre): Senkt die monatliche Belastung spürbar, macht die Finanzierung aber unterm Strich teurer, da über einen längeren Zeitraum Zinsen anfallen.

Ihr Ziel sollte es sein, eine realistische Haushaltsrechnung aufzustellen. Planen Sie dabei unbedingt einen finanziellen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben ein. Eine zu kurze Laufzeit mit einer zu hohen Rate kann bei Jobverlust oder Krankheit schnell zu einem Problem werden.

Häufig sind die Anforderungen an Kreditnehmer, die ein Volltilgerdarlehen abschließen möchten, etwas strenger, da die monatliche Belastung deutlich höher ist. Die wichtigste Voraussetzung ist eine exzellente Bonität, die sich aus einem sicheren, hohen Einkommen und einem soliden Eigenkapitalpuffer zusammensetzt.

Anforderungen an die Bonität und das Einkommen

Kreditgeber verlangen ein hohes, gesichertes und stabiles Einkommen aus einer unbefristeten Anstellung oder einer langjährig erfolgreichen Selbstständigkeit. Sie analysieren Ihre Einnahmen und Ausgaben sehr genau, um sicherzustellen, dass Sie die Rate auch bei unerwarteten Ereignissen zuverlässig tragen können.

Mindesteigenkapitalquoten

Ein solides Fundament aus Eigenkapital ist entscheidend. Als Faustregel gilt: Sie sollten mindestens 20 Prozent der Kauf- oder Baukosten plus die gesamten Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar etc.) aus eigenen Mitteln finanzieren können. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer ist das Risiko für die Bank – und desto besser werden Ihre Zinskonditionen.

Sie müssen die Finanzierung Ihrer Immobilie nicht allein mit dem Volltilgerdarlehen stemmen. Eine kluge Kombination mit staatlichen Förderungen kann Ihre monatliche Rate und die Gesamtkosten senken. Allem voran stehen die Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und des Wohn-Riesters.

KfW-Förderung

Die KfW bietet eine Vielzahl von Programmen mit günstigen Zinsen und oft auch Tilgungszuschüssen. Gefördert werden energieeffizientes Bauen (Programm „Klimafreundlicher Neubau"), der Erwerb von Wohneigentum für Familien (Programm „Wohneigentum für Familien") und mehr.

BAFA-Förderungen

Das BAFA konzentriert sich auf Förderprogramme für energetische Sanierungsmaßnahmen in den eigenen vier Wänden. Zuschüsse können Sie unter anderem für Arbeiten an der Gebäudehülle, die Installation einer Lüftungsanlage oder Umbauten an den Türen und Fenstern erhalten.

Wohn-Riester

Diese staatlich geförderte private Altersvorsorge unterstützt den Kauf, Bau oder altersgerechten Umbau einer selbstgenutzten Immobilie. Die Förderung besteht aus jährlichen Zulagen (Grund- und Kinderzulagen) und möglichen Steuervorteilen.

Der Weg zum Darlehensvertrag ist einfacher, als Sie vielleicht denken. Mit einer sorgfältigen Vorbereitung gelangen Sie problemlos zur Finanzierung für Ihren Wohntraum.

Ihr Weg zum Volltilgerdarlehen in 5 Schritten:

1. Kassensturz und Bedarfsanalyse: Erstellen Sie eine detaillierte Haushaltsrechnung aller Einnahmen und Ausgaben. So ermitteln Sie ehrlich die maximale Rate, die Sie sich langfristig leisten können – inklusive eines Puffers für Notfälle.
2. Angebot einholen: Mit Ihrer maximalen Wunschrate können Sie nun auf Ihren Berater zugehen. Dieser findet gezielt Angebote, die am besten zu Ihren Vorstellungen und Wünschen passt.
3. Entscheidung treffen: Nehmen Sie sich Zeit den Finanzierungsvorschlag genau zu prüfen. Bei einer großen Entscheidung, wie der Immobilienfinanzierung, sollten monatliche Rate, Laufzeit und Sonderkonditionen genau stimmen.
4. Unterlagen zusammenstellen: Bereiten Sie alle erforderlichen Dokumente vor – von Gehaltsabrechnungen bis hin zu den Objektunterlagen. Eine vollständige Mappe beschleunigt den Antragsprozess erheblich.
5. Vertragsabschluss und Start: Nach erfolgreicher Prüfung Ihrer Unterlagen durch die Bank unterschreiben Sie den Darlehensvertrag. Mit der Auszahlung der Kreditsumme beginnt Ihre planmäßige Reise in die Schuldenfreiheit.

Das Volltilgerdarlehen ist die ideale Finanzierungsoption für alle, die absolute Planungssicherheit und das klare Ziel der Schuldenfreiheit innerhalb einer festen Laufzeit anstreben. Der größte Vorteil liegt in der vollständigen Eliminierung des Zinsänderungsrisikos und der damit verbundenen Sorgen um eine Anschlussfinanzierung. Gewissermaßen ist es ein Tausch von Flexibilität gegen Sicherheit – ein fairer Deal für alle, die ihre Finanzen langfristig und klar kalkulierbar planen möchten.

Für alle Fragen rund um das Volltilgerdarlehen, steht Ihnen Ihr Wüstenrot-Berater jederzeit bereit.

Stand: September 2025