Kathrin Röthig und das gesamte Team freuen sich, Ihnen dieses erstklassige, äußerst lichtdurchflutete Anwesen aus dem Jahr 2023 in Bestlage in Grünwald präsentieren zu dürfen. Zu diesem Schmuckstück samt wundervollem Grundstück gehören: Eine großzügige Doppelgarage mit zusätzlichem Platz für Fahrräder o.ä. sowie eine Einliegerwohnung im Souterrain - perfekt für Gäste, Jugendliche oder als Büro mit eigenem Zugang. Dieses traumhafte Haus wird im Rahmen des Original Röthig & Röthig Bieterverfahrens angeboten.

Dieses großzügige, freistehende Einfamilienhaus vereint auf eindrucksvolle Weise gradlinige Formensprache mit dem markanten Charakter des "Industrial Stils". Durch die Verwendung hochwertiger Glas- & Holzelemente, harmonisch akzentuiert durch edle, schwarze Designdetails, erhält dieses Zuhause eine zeitlose Ästhetik sowie ein einmaliges Wohn- bzw. Lebensgefühl. Im stilvollen Kontrast hierzu präsentieren sich sowohl die elegante Natursteinfassade des Hauses auf der Westseite, als auch die herrlich gestalteten Terrassen in erlesenem, sandfarbenem "Taklamakan"-Stein. 

Die gesamte Immobilie erstreckt sich über eine Wohnfläche von ca. 242 m²  sowie eine Wohn-/Nutzfläche von ca. 339 m² zzgl. dem Garten in Süd-/Westausrichtung sowie dem Lichtgarten im Souterrain. Zusätzlich zur Architektur & zum Design wurde seitens der Architekten der Wohnkomfort in den Fokus gerückt: Magnetschlösser an sämtlichen Innentüren, moderne Deckenspots an rund 2,65 Meter hohen Decken und eine stimmungsvolle Stufenbeleuchtung mit Bewegungssensoren sind nur einige der Highlights. Besonders hervorzuheben ist die - in allen Wohnräumen - integrierte LAN-Verkabelung sowie das edle Eichenparkett in breiten, modernen Dielen. 

Besonders Münchner & bereits Ansässige wissen: Grünwald ist nicht gleich Grünwald. Die ruhige, wenig befahrene Anwohnerstraße, geprägt von großzügigen Grundstücken, altem Baumbestand und stilvoller Architektur, zählt zu den besten Adressen des Münchner Umlands. Insbesondere wegen der perfekten Anbindung an die Münchener Innenstadt. Nur ca. 3 Gehminuten entfernt, befindet sich die Haltestelle der Tramlinie 25 "Ludwig-Thoma-Straße" - perfekt für Ihre Kinder, um zur Schule oder in die Innenstadt zu gelangen. So erreicht man etwa die "Silberhornstraße" oder den "Wettersteinplatz" in rund 20 Minuten. Der "Rosenheimer Platz" mit Zugang zur S-Bahn-Stammstrecke sowie der "Max-Weber-Platz" befinden sich auch auf der Linie. 

Die repräsentative, gepflasterte Einfahrt führt zu einer geräumigen Doppelgarage (2,5 Stellplätze möglich) mit zusätzlichem Platz für Ihre Fahrräder (o. Motorrad) und verfügt über einen Starkstromanschluss sowie weiteren Stauraum. Direkt zwischen Garage & Hauseingang befindet sich der externe Zugang zum Souterrainbereich. 

Die Hauseingangstür mit Code-Funktion auf der Nordseite des Grundstücks führt Sie in den einladenden Eingangsbereich mit Gäste-WC samt Fenster. Der maßgefertigte Garderobenschrank fügt sich dezent in die Gestaltung des Eingangsbereichs ein und bietet zugleich genügend Platz für Ihre Garderobe sowie die Ihrer Gäste. 

Durch eine edle, verglaste Lofttür betreten Sie das großzügig gestaltete Wohnensemble im Erdgeschoss, das mit einem offenen Konzept aus Wohn-, Ess- & Kochbereich beeindruckt. Bereits beim Eintreten eröffnet sich Ihnen der Blick in den eigenen, grün angelegten Garten – ein harmonischer Übergang zwischen Innen- sowie Außenraum. Zentrum des ca. 51 m² großen Wohnbereichs ist ein eleganter Holzofenkamin, der an kühlen Abenden für eine behagliche Atmosphäre sorgt. Hochwertige Wandpaneele tragen nicht nur zur akustischen Optimierung bei, sondern setzen zugleich warme gestalterische Akzente.
            

                Die in edler Marmoroptik gehaltene Designerküche in stilvollem Anthrazitgrau überzeugt nicht nur durch ihr ästhetisches Erscheinungsbild, sondern auch durch ihre Ausstattung sowie verfügbaren Stauraum. Markengeräte wie „Miele“-Induktionskochfeld mit integriertem Dunstabzug sowie ein Backofen auf ergonomischer Höhe wurden eingebaut. Die Kücheninsel bietet durchdachten Stauraum mit grifflosen push-to-Open Fächern.

Ein weiteres Highlight ist zweifellos der Außenbereich: Der herrliche, aber auch private Garten in perfekter Süd-/Westausrichtung bietet Ihnen zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten, mit und ohne Kinder. Die überdachte Terrasse aus hochwertigem Sandstein wird durch moderne, in die Konstruktion integrierte Deckenspots illuminiert – ein durchdachtes Lichtkonzept, das auch in den Abendstunden eine besondere Atmosphäre schafft. Ein integriertes, elektrisches Rasenmäher-System sorgt für wenig Arbeit mit dem Rasen, sodass Sie sich auf die schönen Dinge im Leben konzentrieren können. Die umlaufende, sorgfältig angelegte Bepflanzung samt Zaun schützt diskret und stilvoll Ihre Privatsphäre und bietet eine grüne Kulisse. Der traumhafte Garten hat zudem eine hervorragende Größe, um Ihre Gestaltungsideen zu verwirklichen. 

Über die elegante, beleuchtete Treppe mit markantem Stahlgeländer und Fensterfronten über die gesamte Etagenhöhe gelangen Sie in das 1. Obergeschoss: Das mögliche Elterngeschoss mit zwei (Schlaf)-Zimmern samt Zugang zum sonnigen, dachterrassenähnlichen Balkon, einem Tageslichtbad sowie einem großen Ankleideraum. 

Das, nach Südosten ausgerichtete, erste Schlafzimmer (ca. 16 m²) wird bereits in den frühen Morgenstunden von natürlichem Licht durchflutet und bietet Ihnen einen herrlichen Blick über den eigenen Garten.

Das zweite Schlafzimmer (in Süd-/Westausrichtung) verfügt über ca. 16 m²  und begeistert mit bodentiefen Fensterfronten sowie einem direkten Zugang zum großflächigen, gemeinsamen Balkon Mit einer Größe von 26 m² ähnelt dieser Außenbereich einer Dachterrasse - ein stilvoller Rückzugsort für ruhige Stunden im Freien. Eine Vorrichtung für eine elektrische Markise ermöglicht es, diesen sonnigen Ort bei Bedarf schattig und komfortabel zu gestalten.

Das stilvolle Tageslichtbad überzeugt mit einem hochwertigen Doppelwaschbecken von „Villeroy & Boch“, einem großzügigen, beleuchteten Spiegel sowie einer bodengleichen Regendusche mit getöntem Glas. Alle Armaturen stammen von der Marke „Gessi“. Eine großzügige Designerbadewanne ergänzt das luxuriöse Ambiente auf stilvolle Weise. Der breite französische Balkon verleiht dem Raum zusätzlich Weite und lässt viel natürliches Licht herein.

In der Mitte des 1. Obergeschosses liegt die elegant gestaltete, maßgefertigte Ankleide mit viel Tageslicht – eine durchdachte Schreinerlösung mit liebevoll ausgearbeiteten Details.

Das Dachgeschoss verfügt über eine luftige Deckenhöhe von ca. 2,83 m und bietet weiteren Wohnraum. Dort befinden sich zwei weitere (Kinder-)Zimmer sowie ein weiteres Tageslichtbad. Je nach Bedarf lässt sich hier ein Eltern-, Kinder- oder Gäste- bzw. Arbeitsbereich gestalten.

Das Untergeschoss des Anwesens besitzt durchgängig Wohnraumqualität. Es wurde aber nur die Einliegerwohnung anteilig in die Wohnfläche eingerechnet. Ein Technikraum sowie ein Hauswirtschaftsraum samt Wellnessbereich mit Infrarotsauna ("Clearlight") erweitern das Angebot.  

Ein weiteres, wahres Highlight: Die Einliegerwohnung mit Badezimmer, Terrasse (Licht-Garten) sowie Markenküche. Sie können diesen Teil des Hauses sowohl über die Zufahrt als auch durch das Untergeschoss betreten - perfekt für eine Nutzung für Gäste/Hobby oder als Büro/Firmensitz. Die Ausstattung entspricht dem Standard des gesamten Hauses.
               

                In einer der exklusivsten und begehrtesten Wohnlagen Deutschlands, im Herzen von Grünwald, befindet sich diese außergewöhnliche Villa. Hier verbindet sich der Charme einer traditionsreichen Gemeinde mit dem Anspruch eines anspruchsvollen, modernen Lebensstils – eingebettet in eine gewachsene Nachbarschaft aus repräsentativen Villen, stilvollen Altbauten und weitläufigen Gärten.

Grünwald selbst blickt auf eine bewegte und bedeutende Geschichte zurück: Einst als „Grüner Wald“ bekannt, war die Region jahrhundertelang bevorzugtes Jagdrevier bayerischer Herzöge und Kurfürsten. Bereits im 11. Jahrhundert wird die Ortschaft erstmals urkundlich erwähnt. Im 20. Jahrhundert entwickelte sich Grünwald zunehmend zu einem bevorzugten Wohnort der Münchner Hautevolee, Künstler, Unternehmer und Persönlichkeiten des öffentlichen Lebens – ein Ruf, den es bis heute mit Stolz trägt. Diese historisch gewachsene Identität zeigt sich nicht zuletzt in den zahlreichen traditionellen Vereinen und Burschenschaften, die das gesellschaftliche Leben mit festlichen Veranstaltungen und gelebtem Brauchtum bereichern. Besonders hervorzuheben sind hier der Burschenverein Grünwald, der mit seinem alljährlichen Maitanz und dem traditionsreichen Starkbierfest ein lebendiger Träger bayerischer Kultur ist.

Trotz der friedvollen Abgeschiedenheit ist die Lage hervorragend angebunden: Nur wenige Gehminuten entfernt befindet sich die Haltestelle der Straßenbahnlinie 25, die in regelmäßigen Abständen Richtung Innenstadt verkehrt. In etwa 20 Minuten erreicht man so komfortabel und ohne Umstieg zentrale Haltestellen wie den Max-Weber-Platz oder den Rosenheimer Platz.

Ein besonderer Vorzug Grünwalds ist die unmittelbare Nähe zur Isar, die hier in ihrer ursprünglichsten, naturnahen Form erlebbar ist. Der beliebte Isarzugang an der Großhesseloher Brücke, ein weitläufiger Bereich mit Kiesbänken, Picknickplätzen und Bademöglichkeiten, ist in nur etwa 10 Minuten mit dem Fahrrad oder 5 Minuten mit dem Auto erreichbar.  Wer den öffentlichen Nahverkehr bevorzugt, erreicht die Isarauen ebenfalls in weniger als 15 Minuten mit der Tramlinie 25.

Auch für Familien mit Kindern bietet Grünwald eine herausragende Bildungslandschaft, die höchsten Ansprüchen gerecht wird. In fußläufiger Entfernung befinden sich mehrere renommierte Kindertagesstätten, darunter die Kita St. Peter und Paul sowie das moderne Haus für Kinder an der Wörnbrunner Straße. Die staatliche Grundschule an der Marktplatzstraße genießt in der Region einen ausgezeichneten Ruf. Darüber hinaus befindet sich mit der Grünwald International School eine private Ganztagsschule in unmittelbarer Nähe. Für ältere Schüler steht das renommierte Adalbert-Stifter-Gymnasium zur Verfügung, das durch ein breites Fächerangebot und exzellente Abschlussquoten überzeugt.

Kulinarisch wird in Grünwald ebenfalls höchste Qualität geboten. In unmittelbarer Umgebung befinden sich zahlreiche ausgezeichnete Restaurants und stilvolle Lokale. Zu den herausragenden Adressen zählen etwa das Restaurant Alter Wirt Grünwald, das traditionelle bayerische Küche in gehobenem Ambiente serviert, sowie das Mangostin Asia, das fernöstliche Genüsse auf höchstem Niveau bietet. Für Liebhaber italienischer Kulinarik empfiehlt sich das Trattoria Seerose, ein elegantes, familiengeführtes Restaurant mit mediterranem Flair. Ebenfalls erwähnenswert ist das Forsthaus Wörnbrunn, ein historischer Gasthof mitten im Grünwalder Forst. Für Familien mit Kindern ist zudem der nahegelegene Freizeitpark Grünwald ein beliebtes Ziel: Mit Abenteuerspielplätzen, Kletterbereichen und naturpädagogischen Angeboten bietet er Erholung und Unterhaltung gleichermaßen – eingebettet in das grüne Herzstück des Ortes, das seinem Namen alle Ehre macht.
                

                HIGHLIGHTS IM ÜBERBLICK: 

+ Bestlage Grünwald (Tram-Anbindung in die Stadt) 
+ ruhige Anwohnerstraße mit Privatsphäre
+ Baujahr 2023 samt Geothermie
+ Einliegerwohnung mit eigenem Zugang (Küche & Badezimmer)
+ hochwertigste Ausstattung: z.B. Magnetschlosstüren, Eichenparkett & Armaturen
+ höchste Standards (3-fach-Verglasung, elektr. Rollläden, Fußbodenheizung) 
+ viele Schlafzimmer & Badezimmer
+ Doppelgarage mit Starkstromanschluss & Platz für Fahrräder/Motorrad
+ Garten mit Terrasse in Süd-/Westausrichtung
+ Balkon ("Dachterrasse") in Süd-/Westausrichtung
+ LAN-Verkabelung in jedem Raum 
+ Holzofenkamin im Wohnbereich
+ Designer -Markenküche(n) samt Kochinsel
+ großer Hauswirtschaftsraum samt Wellnessbereich
+ Infrarot Sauna von "Clearlight"
+ Schulen, Kitas etc. in der Nähe 
+ "Ludwig-Thoma-Straße" - Tramlinie 25 
+ uvm.

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Der Mindestgebotspreis für diese helle, erstklassige Villa (Baujahr 2023) zzgl. Doppelgarage & Einliegerwohnung liegt bei € 3.500.000,-.

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