Der Immobilienkaufvertrag
Das erfahren Sie in diesem Ratgeber:
Ein Immobilienkaufvertrag wird von einem Notat erstellt und bezeugt.
Viele Vertragsinhalte sind standardisiert und gehören in jeden Kaufvertrag.
Besonderheiten im Vertrag gibt es für Eigentumswohnungen, Immobilien von Bauträgern und Kaufverträgen für Bauherren.
Käufer und Verkäufer müssen sich gemeinsam auf einen Notar einigen.
Ein Immobilienkaufvertrag wird meistens in drei Schritten abgeschlossen: Vorgespräch, Vorvertrag und Beurkundung des Kaufvertrages.
Für die Prüfung des Kaufvertrages kann ein Makler mit einbezogen werden. Alternativ kann auch ein Fachanwalt hinzugezogen werden.
Mit dem Zeitpunkt der Beurkundung ist ein Kaufvertrag wirksam.
Die Übergabe der Immobilie legen Käufer und Verkäufer gemeinsam fest.
Ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag ist nur möglich, wenn erhebliche Mängel vorhanden sind.
Wer erstellt einen Immobilienkaufvertrag?
Der Kauf einer Immobilie ist typischerweise die größte finanzielle Transaktion im Leben eines Menschen. Aus diesem Grund schützt der Staat solche Käufe mit besonders strengen Verträgen. Die werden nicht nur schriftlich festgehalten, sondern außerdem von einem unparteiischen Dritten, dem Notar, aufgesetzt und bezeugt.
Der Notar ist ebenfalls zuständig für die Aufklärung über Rechte, Pflichten und sonstige Inhalte des Schriftstücks, denn der Kaufvertrag einer Immobilie ist für einen Laien kaum verständlich, da er alle rechtlichen Fallstricke umgehen und in jeder Situation seine Gültigkeit haben soll.
Checkliste Immobilienkaufvertrag: Was gehört in den Kaufvertrag?
Meist verwenden Notare ihren bewährten, rechtssicheren Immobilienkaufvertrag und ändern nur die individuellen Details. Viele Vertragsinhalte sind standardisiert. Z.B. gehören in jeden Kaufvertrag für ein Haus oder eine Wohnung folgende Angaben:
- Name, Geburtsdatum und Anschrift von Käufer und Verkäufer
- Genaue Bezeichnung der Immobilie, einschließlich übernommener Gegenstände vom Heizöl bis zur Hängelampe
- Löschung bzw. Übernahme ggf. bestehender Grundschulden
- Kaufpreis: Bei Eigentumswohnungen bzw. Mehrfamilienhäusern sollte die Instandhaltungsrücklage extra ausgewiesen werden.
- Regelungen zu Kaufpreisfälligkeit und Kaufpreiszahlung: Der Notar klärt den rechtssicheren Eigentumserwerb und teilt dem Käufer mit, wann er bezahlen soll.
- Besitzübergang: Ab dem Datum der Schlüsselübergabe kann der Käufer die Immobilie nutzen; Schlüsselübergabe
- Beschaffenheit der Immobilie und Rechte des Käufers bei Mängeln
- Auflassung und Regelungen zum Eigentumsübergang: Die Immobilie wird für den Käufer im Grundbuch „reserviert“, die eigentliche Eintragung erfolgt erst nach Begleichung der Grunderwerbsteuer und natürlich des Kaufpreises.
- Sonstige Grundbucherklärungen: z.B. zu bestehenden Wohnungsrechten oder Grundpfandrechten bzw. zur Löschung dieser Rechte
- Ggf. Finanzierungsvollmacht: Finanziert der Käufer den Kaufpreis mit einem Darlehen, kann er die Immobilie damit als Sicherheit für die Bank verwenden.
Besonderheiten im Immobilienkaufvertrag
Besonderheiten bei Eigentumswohnungen
Möchten Sie eine Immobilie in einem Gebäudekomplex erwerben, wie eine Eigentumswohnung oder eine Haushälfte, werden Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft. Was im Detail zu Ihrem Eigentum gehört, regelt die Teilungsvereinbarung oder Teilungserklärung. Prüfen Sie, ob die Bezeichnung Ihrer Wohnung in dieser Erklärung mit der im Kaufvertrag übereinstimmt, auch in Bezug auf weitere Nebenräume wie Kellerabteile.
Weiterhin ist es wichtig, auch Sondernutzungsrechte im Vertrag festzulegen. Dazu gehört unter anderem die alleinige Nutzung eines Gartens. Ein weiterer wichtiger Teil der Teilungsvereinbarung ist die Gemeinschaftsordnung, die das Zusammenleben der einzelnen Wohnparteien untereinander regelt. Mit dieser sollten Sie folglich einverstanden sein.
Versicherungen, die Ihr Vorgänger auf die Wohnung abgeschlossen hat, übernehmen Sie beim Kauf automatisch. Informieren Sie sich deshalb vorher bei der Hausverwaltung über bestehende Versicherungsverträge. Es ist weiterhin ratsam, einen Vorbehalt aufzunehmen, dass Sie nicht für noch nicht gezahlte Hausgelder oder Jahresabrechnungen aufkommen; im besten Falle allerdings klären Sie solche Fragen im Vornherein. Auch die Höhe des Hausgeldes ist im Kaufvertrag festzuhalten.
Weiterhin ist es wichtig, auch Sondernutzungsrechte im Vertrag festzulegen. Dazu gehört unter anderem die alleinige Nutzung eines Gartens. Ein weiterer wichtiger Teil der Teilungsvereinbarung ist die Gemeinschaftsordnung, die das Zusammenleben der einzelnen Wohnparteien untereinander regelt. Mit dieser sollten Sie folglich einverstanden sein.
Versicherungen, die Ihr Vorgänger auf die Wohnung abgeschlossen hat, übernehmen Sie beim Kauf automatisch. Informieren Sie sich deshalb vorher bei der Hausverwaltung über bestehende Versicherungsverträge. Es ist weiterhin ratsam, einen Vorbehalt aufzunehmen, dass Sie nicht für noch nicht gezahlte Hausgelder oder Jahresabrechnungen aufkommen; im besten Falle allerdings klären Sie solche Fragen im Vornherein. Auch die Höhe des Hausgeldes ist im Kaufvertrag festzuhalten.
Besonderheiten bei Neubau - Immobilien von Bauträgern
Bauträger errichten auf eigene Rechnung Immobilien auf ihnen gehörenden Grundstücken. Vor oder während des Baus werden diese dann verkauft.
Schließen Sie einen Kaufvertrag mit einem Bauträger ab, ist dies eine Mischung aus Werk- und Kaufvertrag. Die Errichtung des Rohbaus fällt unter einen Werkvertrag, während alle beweglichen Fertigteile am Haus, wie Fenster und Dachziegel, einen Kaufvertrag erfordern. Nur das, was vertraglich vermerkt ist, ist auch verbindlich. Mündliche Zusagen oder Versprechen sind also rechtlich nicht gültig.
Bauträger verlangen häufig nicht die gesamte Kaufsumme mit Abschluss des Vertrages, sondern erhalten Teile davon mit Abschluss verschiedener Bau-Etappen. Bis zu 7 Raten sind hier zulässig.
Häufig wird im Kaufvertrag ein Festpreis für den Kauf der Immobilie festgelegt, der unabhängig von eventuellen Zusatzkosten ist, und ein verbindliches Fertigstellungsdatum. Außerdem haften Bauträger für Sachmängel, wenn nicht vertraglich anders geregelt. Bei Beanstandungen gelten dann die Bestimmungen in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die Sie als Kunden schützen.
Schlüsselfertig ist nicht gleich schlüsselfertig!
Manche Firmen berechnen Arbeiten extra, die viele Bauherren als selbstverständlich erachten, damit ein Haus “schlüsselfertig” ist. Diese Kosten können sich schnell auf über 20.000 € belaufen. Lassen Sie deshalb einen Bausachverständigen Ihren Bauvertrag auf solche versteckten Kosten prüfen und stellen Sie sicher, dass Ihr Haus in dem Zustand und zu dem Preis fertig wird, den Sie sich vorstellen.
Schließen Sie einen Kaufvertrag mit einem Bauträger ab, ist dies eine Mischung aus Werk- und Kaufvertrag. Die Errichtung des Rohbaus fällt unter einen Werkvertrag, während alle beweglichen Fertigteile am Haus, wie Fenster und Dachziegel, einen Kaufvertrag erfordern. Nur das, was vertraglich vermerkt ist, ist auch verbindlich. Mündliche Zusagen oder Versprechen sind also rechtlich nicht gültig.
Bauträger verlangen häufig nicht die gesamte Kaufsumme mit Abschluss des Vertrages, sondern erhalten Teile davon mit Abschluss verschiedener Bau-Etappen. Bis zu 7 Raten sind hier zulässig.
Häufig wird im Kaufvertrag ein Festpreis für den Kauf der Immobilie festgelegt, der unabhängig von eventuellen Zusatzkosten ist, und ein verbindliches Fertigstellungsdatum. Außerdem haften Bauträger für Sachmängel, wenn nicht vertraglich anders geregelt. Bei Beanstandungen gelten dann die Bestimmungen in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die Sie als Kunden schützen.
Schlüsselfertig ist nicht gleich schlüsselfertig!
Manche Firmen berechnen Arbeiten extra, die viele Bauherren als selbstverständlich erachten, damit ein Haus “schlüsselfertig” ist. Diese Kosten können sich schnell auf über 20.000 € belaufen. Lassen Sie deshalb einen Bausachverständigen Ihren Bauvertrag auf solche versteckten Kosten prüfen und stellen Sie sicher, dass Ihr Haus in dem Zustand und zu dem Preis fertig wird, den Sie sich vorstellen.
Besonderheiten bei Neubau - Kaufvertrag für Bauherren
Werden Sie Bauherr, übernehmen Sie die volle Verantwortung für den Bau Ihrer Immobilie, über die Sie die volle Entscheidungsfreiheit besitzen. Grundsätzlich sind Sie dann für die Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen Vorschriften zuständig, für die Einreichung von Anträgen, Kommunikation mit den Behörden und anderen Aufgaben. Häufig werden diese allerdings an einen sogenannten Entwurfsverfasser abgegeben, etwa an den Architekt Ihres Zuhauses.
Sie sind zudem zuständig dafür, alle am Bau Beteiligten auszuwählen (Bauarbeiter, Betreuer, Ingenieure etc.). Die meisten Bauherren engagieren des Weiteren eine Baufirma, die sich um alle Bauleistungen bis zur Übergabe kümmert. Dieser sogenannte Generalunternehmer trägt dann Ihnen gegenüber die Verantwortung. Der dafür notwendige Werkvertrag benötigt keinen Notar.
Bei Fertighäusern ist die Situation ähnlich, allerdings haften Sie hier für alle Mängel am Objekt. Sie sind dafür zuständig, den Bauantrag zu stellen, um eine Baugenehmigung zu erhalten, die Sicherheit der Baustelle zu wahren und alle Beteiligten zu vergüten, häufig in Einzelzahlungen.
Eine Bauwesenversicherung und Rohbau-Feuer-Versicherung sind deshalb eine Überlegung wert.
Sie sind zudem zuständig dafür, alle am Bau Beteiligten auszuwählen (Bauarbeiter, Betreuer, Ingenieure etc.). Die meisten Bauherren engagieren des Weiteren eine Baufirma, die sich um alle Bauleistungen bis zur Übergabe kümmert. Dieser sogenannte Generalunternehmer trägt dann Ihnen gegenüber die Verantwortung. Der dafür notwendige Werkvertrag benötigt keinen Notar.
Bei Fertighäusern ist die Situation ähnlich, allerdings haften Sie hier für alle Mängel am Objekt. Sie sind dafür zuständig, den Bauantrag zu stellen, um eine Baugenehmigung zu erhalten, die Sicherheit der Baustelle zu wahren und alle Beteiligten zu vergüten, häufig in Einzelzahlungen.
Eine Bauwesenversicherung und Rohbau-Feuer-Versicherung sind deshalb eine Überlegung wert.
Wer sucht den Notar aus und wer zahlt die Gebühren?
Käufer und Verkäufer müssen sich einigen, welchen Notar sie beauftragen wollen – eine gesetzliche Regelung dazu gibt es nicht. In der Praxis kennt der Verkäufer meist einen Notar von seinem eigenen Immobilienkauf. Ist ein Makler eingeschaltet, kann der sicherlich einen Notar empfehlen. Auch die Bezahlung ist gesetzlich nicht geregelt. Normalerweise zahlt der Käufer Notar und Grundbucheintrag. Ist der Käufer allerdings zahlungsunfähig, haftet auch der Verkäufer.
Was ist beim Notartermin zu beachten?
Der Immobilienkaufvertrag wird normalerweise in drei Etappen abgeschlossen: Vorgespräch, Vorvertrag, Beurkundung des Kaufvertrages. Dabei ist es wichtig, dass alle Beteiligten den Vertrag in all seinen Regelungen verstehen und die vom Notar gestellten Fragen beantwortet werden können. Die Parteien sollten aber wissen, dass der Notar die Immobilie nicht kennt und deshalb nichts zu den Inhalten sagen, sondern nur über Bedeutung und Konsequenzen informieren kann. > Mehr erfahren
Wo kann ich den Immobilienkaufvertrag überprüfen lassen?
Grundsätzlich erhalten Sie vom Notar einen Immobilienkaufvertrag. Der Notar ist dazu verpflichtet, sowohl die Fragen des Käufers als auch des Verkäufers zum Kaufvertrag und zur Bedeutung der Regelungen zu beantworten. Dennoch ist ein Immobilienkaufvertrag eine komplexe und mitunter schwer verständliche Angelegenheit. Wer unsicher ist, ob der Kaufvertrag für die Wohnung oder das Haus eventuell unvorteilhafte Regelungen enthält, kann auf Nummer sicher gehen: Begleitet ein Makler den Kaufprozess, so bereitet dieser sowohl den Kaufvertrag als auch den Notartermin vor. Alternativ kann auch ein Fachanwalt hinzugezogen und zum Beurkundungstermin mitgenommen werden.
Wann ist der Kaufvertrag für die Immobilie wirksam?
Der Vertrag wird mit Beurkundung wirksam. Dies geschieht beim Notartermin, wenn Käufer und Verkäufer den Vertrag unterschrieben haben. Die Eigentumsübertragung erfolgt allerdings erst mit der Umschreibung im Grundbuch, dem Grundbucheintrag. Da der Grundbucheintrag mitunter Monate dauern kann, spricht nichts gegen eine vorherige Schlüsselübergabe und den Einzug des Käufers.
Der Besitzübergang: Schlüsselübergabe
Das Datum der Übergabe der Immobilie vereinbaren Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag der Immobilie. Die Schlüsselübergabe kann auch vor dem Eintrag ins Grundbuch erfolgen. Voraussetzung ist in der Regel, dass der Käufer den Kaufpreis für das Haus oder die Wohnung vollständig bezahlt hat.
Rücktritt vom Kaufvertrag durch Käufer oder Verkäufer
Grundsätzlich gibt es bei Immobilienkaufverträgen kein Rücktrittsrecht. Bei erheblichen Mängeln ist ein Rücktritt möglich. Ein erheblicher Mangel kann beispielsweise vorliegen, wenn das Haus älter ist als im Kaufvertrag angegeben, oder wenn der laut Vertrag trockene Keller feucht ist. Der Verkäufer kann vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn der Käufer seinen Pflichten nicht nachkommt. Das ist beispielsweise der Fall, wenn er nicht, wie vereinbart, den Kaufpreis bezahlt.
Ihr Wüstenrot-Berater vor Ort findet die passende Finanzierung für Ihr Vorhaben.
Tipp:
In unseren Ratgebern finden Sie weitere Infos zu den Themen Immobilienkauf und Hausbau.
Wichtige Informationen
Bitte beachten Sie: Unsere Ratgeberartikel ersetzen keine Beratung durch einen Gutachter oder Juristen. Bei Unsicherheiten oder Fragen wenden Sie sich daher bitte immer persönlich an einen Fachanwalt oder Gutachter. Bei Fragen zu Finanzierungen, Bausparen oder Versicherungen stehen Ihnen unsere Berater natürlich jederzeit zur Verfügung. Bei Fragen rund um die Immobilienvermittlung und -verrentung stehen Ihnen unsere Immobilienexperten gerne zur Seite.