Immobilie verkaufen?
Was ist mein Haus wert? Den Immobilienwert ermitteln.
Bevor ein Haus oder eine Wohnung verkauft werden soll, muss erst einmal der Immobilienwert geschätzt werden. Über den Preis sollte jedoch weniger das Bauchgefühl des Verkäufers, sondern vielmehr ein unabhängiger Experte entscheiden.
Um einen realistischen Preis zu errechnen, werden im Rahmen des Wertermittlungsverfahrens drei gängige Methoden angewandt: das Sachwert-, Ertragswert- und das Vergleichswertverfahren. Vor allem die zuletzt genannte Methode bietet reichlich Vorteile, um den Wert einer Immobilie festlegen zu können. Wir erklären warum.
Warum braucht man überhaupt den Immobilienwert?
Ein großer, gepflegter Garten, eine neue Dämmung und eine ruhige Lage – das Haus scheint perfekt. Doch was die Immobilie wirklich wert ist, können Laien nur sehr schwer einschätzen. Daher sollten sowohl Verkäufer als auch Interessenten den Wert der Immobilie vor der Vertragsunterzeichnung noch einmal genauestens überprüfen lassen.
Hierbei entscheiden viele unterschiedliche Faktoren über den Preis. Hierzu zählen beispielsweise die Lage, das Baujahr, der Schnitt und die Größe der Immobilie. Aber auch der energetische Zustand und ob bereits Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen erfolgt sind, spielt eine große Rolle.
Wer also wissen will, welcher Preis angemessen ist, sollte einen Sachverständigen an Bord holen. Denn setzt man den Preis zu hoch an, findet sich kein Käufer. Ist dieser zu niedrig, droht Kapitalverlust.
Vom Vergleichswert- bis zum Ertragswertverfahren
Jedes Haus, jede Wohnung ist faktisch ein Unikat. Auch wenn der Preis einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus beispielsweise recht einfach einzuschätzen scheint und hier oftmals der Quadratmeterpreis verglichen wird, sind andere Immobilien wiederum kaum miteinander vergleichbar. Und damit kommen wir zur eigentlichen Frage: Wodurch wird ein Immobilienpreis bestimmt?
Der Immobilienwert setzt sich aus vielen Faktoren zusammen
- Lage (Region, Ort, Straße, Verkehrsanbindung usw.)
- Art der Immobilie
- Baujahr
- Grundstücks- und Immobiliengröße
- Anteil der Gemeinschaftsflächen
- Ausstattung
- Modernisierungen und bauliche Veränderungen
- Angebot am Markt
- Inventar
- Besonderheiten
Wertermittlung – so geht’s
Wer einen Verkehrswert einer Immobilie berechnen möchte, nutzt dafür meistens eines der drei folgenden Verfahren:
Vergleichswertverfahren
(1) Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen.
(2) Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung des Vergleichswerts geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde gelegten Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. (gem. § 15 Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV)
(2) Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung des Vergleichswerts geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde gelegten Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. (gem. § 15 Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV)
Sachwertverfahren
(1) Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert (§ 16) ermittelt; die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren (§ 14 Absatz 2 Nummer 1) zu berücksichtigen.
(2) Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist ausgehend von den Herstellungskosten (§ 22) unter Berücksichtigung der Alterswertminderung (§ 23) zu ermitteln.
(3) Der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Die §§ 22 und 23 sind entsprechend anzuwenden. (gem. § 21 Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV)
(2) Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist ausgehend von den Herstellungskosten (§ 22) unter Berücksichtigung der Alterswertminderung (§ 23) zu ermitteln.
(3) Der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Die §§ 22 und 23 sind entsprechend anzuwenden. (gem. § 21 Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV)
Ertragswertverfahren
(1) Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Soweit die Ertragsverhältnisse absehbar wesentlichen Veränderungen unterliegen oder wesentlich von den marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen, kann der Ertragswert auch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden.
(2) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge wird der Ertragswert ermittelt
1. aus dem nach § 16 ermittelten Bodenwert und dem um den Betrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts verminderten und sodann kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1); der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags ist der für die Kapitalisierung nach § 20 maßgebliche Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen; bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags sind selbständig nutzbare Teilflächen nicht zu berücksichtigen (allgemeines Ertragswertverfahren), oder
2. aus dem nach § 20 kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1) und dem nach § 16 ermittelten Bodenwert, der mit Ausnahme des Werts von selbständig nutzbaren Teilflächen auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen ist (vereinfachtes Ertragswertverfahren).
Eine selbständig nutzbare Teilfläche ist der Teil eines Grundstücks, der für die angemessene Nutzung der baulichen Anlagen nicht benötigt wird und selbständig genutzt oder verwertet werden kann.
(3) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge wird der Ertragswert aus den durch gesicherte Daten abgeleiteten periodisch erzielbaren Reinerträgen (§ 18 Absatz 1) innerhalb eines Betrachtungszeitraums und dem Restwert des Grundstücks am Ende des Betrachtungszeitraums ermittelt. Die periodischen Reinerträge sowie der Restwert des Grundstücks sind jeweils auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen. (gem. § 17 Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV)
(2) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge wird der Ertragswert ermittelt
1. aus dem nach § 16 ermittelten Bodenwert und dem um den Betrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts verminderten und sodann kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1); der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags ist der für die Kapitalisierung nach § 20 maßgebliche Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen; bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags sind selbständig nutzbare Teilflächen nicht zu berücksichtigen (allgemeines Ertragswertverfahren), oder
2. aus dem nach § 20 kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1) und dem nach § 16 ermittelten Bodenwert, der mit Ausnahme des Werts von selbständig nutzbaren Teilflächen auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen ist (vereinfachtes Ertragswertverfahren).
Eine selbständig nutzbare Teilfläche ist der Teil eines Grundstücks, der für die angemessene Nutzung der baulichen Anlagen nicht benötigt wird und selbständig genutzt oder verwertet werden kann.
(3) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge wird der Ertragswert aus den durch gesicherte Daten abgeleiteten periodisch erzielbaren Reinerträgen (§ 18 Absatz 1) innerhalb eines Betrachtungszeitraums und dem Restwert des Grundstücks am Ende des Betrachtungszeitraums ermittelt. Die periodischen Reinerträge sowie der Restwert des Grundstücks sind jeweils auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen. (gem. § 17 Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV)
Wichtig: Eine Immobilie zur Selbstnutzung bewertet man üblicherweise mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens. Falls das wegen mangelnder Vergleichsimmobilien nicht möglich ist, nutzt man das Sachwertverfahren. Vermietete Immobilien werden nach dem Ertragswertverfahren beurteilt.
Marktpreisermittlung der Immobilie vom Profi
Eine Immobilie objektiv zu bewerten, ist eine schwierige Sache, weshalb man es am besten einem Profi anvertraut. Dieser kann die aktuellen Rahmenbedingungen am Immobilienmarkt berücksichtigen. Die Marktpreisermittlung des Profis stellt die Basis für die erfolgreiche Vermarktung der Immobilie dar. Ist der Preis zu niedrig angesetzt, kann es den Anschein erwecken, dass unter Zeitdruck verkauft wird. Bei einem zu hohen Preis bleibt die Immobilie lange am Markt und je mehr Zeit vergeht, desto höher sind die finanziellen Einbußen, um am Ende einen Käufer zu finden.
Eine Immobilie verkaufen
In unserer Ratgeber-Serie finden Sie weitere Infos und Tipps zum Thema.
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