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Mieterhöhung nach Modernisierung

Wenn die Miete nach einer Sanierung erhöht wird, führt dies häufig zum Streit über die Modernisierungsumlage. Alle, die vermieten, möchten Wert und Rendite ihrer Immobilie steigern – wer mietet, möchte nicht zu stark belastet werden. Wir klären Sie auf, wie Modernisierungsmaßnahmen nach deutschem Recht (§ 559 BGB) geregelt sind.

Welche Modernisierungsmaßnahmen sind zulässig für eine Mieterhöhung?

Es geht darum, zwischen erhaltenden Maßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen zu unterscheiden. Folgende Ein- oder Umbauten rechtfertigen eine Mieterhöhung:

  • zum Einsparen von Energie oder Wasser, z.B. durch neue, bessere Heizungsanlagen, Fassadendämmung, Isolierglasfenster oder Wasserzähler in einzelnen Wohneinheiten.
  • zur Steigerung des Wohnkomforts, z.B. Balkonanbauten, Aufzüge, neue Sanitäreinrichtungen.
  • zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnung, z.B. durch besseren Schallschutz.

In diesen Fällen darf nach § 559 BGB die Miete nicht erhöht werden:

  1. Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen:
    Vermieter sind zu Reparaturen an bereits Vorhandenem (z.B. defekte Rohre, marode Fenster, altes Bad) verpflichtet, sie sind bereits in die Miete einkalkuliert.

  2. Miete oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete:
    Wenn die Miete nach der Modernisierung die durchschnittliche ortsübliche Miete übersteigt, darf sie nicht erhöht werden. Hier erfahren Sie mehr über den Mietspiegel.

  3. Staffelmietvertrag:
    Im Mietvertrag ist eine Staffelmiete festgelegt? Dann darf auch nach Sanierung nicht mehr Miete verlangt werden.

  4. Vertragsausschluss:
    Eine Mieterhöhung nach Modernisierung kann vertraglich generell ausgeschlossen werden.

Welche Kosten können auf Mieter umgelegt werden?

Vermieter können 8 % der tatsächlichen Modernisierungskosten dauerhaft – auch wenn sie sich refinanziert haben – auf die Jahresmiete umlegen. Eventuelle Fördergelder oder Zuschüsse, etwa von der KfW, müssen von der Modernisierungsumlage abgezogen werden. Bei mehreren Wohnungen werden die Kosten angemessen aufgeteilt.

So wird die Erhöhung berechnet: Modernisierungsmieterhöhung minus Instandsetzungskosten

Ein Beispiel: Sie lassen eine beschädigte Fassade dämmen und neu verputzen, dann dür-fen nicht alle Kosten eingerechnet werden. Die Begründung: Wenn Sie die Fassade einfach nur wieder in Ordnung gebracht hätten, hätten Sie schließlich das Gerüst und den Putz auch bezahlen müssen. Die Instandsetzungskosten werden geschätzt.

Bei Mieterhöhung nach Modernisierung entfällt die Kappungsgrenze

Die sogenannte Kappungsgrenze schreibt vor, um wieviel Prozent Mieten innerhalb von drei Jahren steigen dürfen. In den letzten Jahren haben viele Bundesländer die Grenze in stark nachgefragten Gegenden auf maximal 15 % Erhöhung gesenkt.

Was sollten Vermieter beachten, wenn Sie die Miete nach einer Modernisierung erhöhen möchten?

Ankündigung

Die Maßnahmen müssen drei Monate vorher angekündigt werden. Spätestens drei Monate bevor die Sanierung losgeht, müssen Sie die betroffenen Mieter schriftlich benachrichtigen. Per E-Mail ist in Ordnung, ein Aushang im Flur reicht nicht.

Ausnahme: Wenn die Erhöhung weniger als fünf Prozent der aktuellen Nettokaltmiete ausmacht und die Modernisierung keine erheblichen Einschränkungen verursacht, entfällt die Frist zu benachrichtigen.

Schriftliche Benachrichtigung

Die schriftliche Benachrichtigung muss bestimmte Punkte beinhalten.

  • Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme
  • Beginn und Dauer
  • Höhe der Kostensteigerung nach der Modernisierung und künftige Betriebskosten
  • Möglichkeit für den Mieter, einen Härteeinwand vorzubringen, plus die Frist dafür

Besprechen

Es empfiehlt sich eine Besprechung im Vorfeld.

Natürlich kann es passieren, dass sich Ihre Mieter die Wohnung nach der Modernisierungsmieterhöhung nicht mehr leisten können oder wollen. Besprechen Sie Ihre Pläne mit den betroffenen Mietern, um ein gutes Verhältnis zu wahren. Zeigen Sie Ihnen ganz konkret, wie zukünftig Energie und Kosten eingespart werden und sich der Wohnkomfort steigert. Damit schaffen Sie ein besseres Verständnis.

Nachvollziehbarkeit

Die Erhöhung muss für die Mieter nachvollziehbar sein. Dazu müssen Sie die Gesamtkosten der Modernisierung inklusive aller einzelnen Kosten auflisten – das schafft Vertrauen und Transparenz.

Verteilerschlüssel

Bei mehreren Wohnungen muss der Verteilerschlüssel mitgeteilt werden. Wenn Mieter verschiedener Wohnungen betroffen sind, müssen Sie die Verteilung der Kosten – zum Beispiel nach Wohnungsgröße – offenlegen.

Abzug von Zuschüssen

Zuschüsse müssen abgezogen werden. Wenn Sie z.B. von der KfW-Fördergelder erhalten haben, müssen Sie diese von den Gesamtkosten abziehen.

Mietminderung

Mieter haben ein Anrecht auf Mietminderung. Da davon auszugehen ist, dass die Mieter durch die Modernisierungsmaßnahmen eingeschränkt werden, haben sie das Recht, die Miete zu mindern.

Ausnahme: energetische Modernisierungen.

Was sollten Mieter über die Mieterhöhung nach Modernisierung wissen?

Duldung

Generell müssen Mieter Modernisierungsmaßnahmen dulden. Nur, wenn die Umbauten sowie die Mieterhöhung nicht form- und fristgemäß angekündigt werden, können Sie als Mieter Widerspruch einlegen. Sobald Sie Handwerker in Ihre Wohnung lassen, kann Ihr Vermieter davon ausgehen, dass Sie einverstanden sind.

Ausnahme: Härtefälle. Dazu gehören Krankheit, Alter oder Schwangerschaft. Außerdem, wenn die Miete nach der Modernisierungserhöhung 30 % (manchmal auch 40 %) des Haushaltsnettoeinkommens übersteigen würde.

Start Erhöhung

Mit Beginn des dritten Monats nach Abschluss tritt die Erhöhung in Kraft. Wenn die Umbauten abgeschlossen sind, muss Sie Ihr Vermieter über die tatsächlich entstandenen Kosten und die Modernisierungsumlage noch einmal schriftlich informieren. Wenn Sie das Schreiben beispielsweise im August erhalten, müssen Sie ab November mehr Miete zahlen.

Sonderkündigungsrecht

Mieter haben ein Sonderkündigungsrecht. Wenn Ihnen eine Modernisierungsmieterhöhung angekündigt wird, können Sie das Mietverhältnis außerhalb der üblichen Frist kündigen. Und zwar innerhalb des nächsten Monats. Wirksam wird die Kündigung, wenn der übernächste Monat vorbei ist. Ein Beispiel: Sie erhalten im Januar Bescheid, dann können Sie bis Ende Februar kündigen und Ihr Mietverhältnis endet zum 31. März.

Dieses Sonderkündigungsrecht steht nur Mietern zu, Vermietern nicht.

Mietminderung

Lärm und Dreck können die Miete mindern. Als Mieter haben Sie das Recht, während der Modernisierungsmaßnahmen die Miete zu mindern. Das sollten Sie mit Ihrem Vermieter allerdings vorher absprechen. Ausnahme: energetische Modernisierungen – hier darf die Miete während der ersten drei Monate nicht gemindert werden.

Stand: Februar 2021

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