Modernisierung gleich Mieterhöhung gleich mehr Rendite, so könnte die einfache Formel für Vermieter lauten. Der Gesetzgeber unterscheidet aber genau zwischen Instandhaltung oder Instandsetzung (Erhaltungsmaßnahmen) und Modernisierungsmaßnahmen. Reine Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen dürfen nicht zu einer Mieterhöhung führen. Zur Modernisierung zählen Maßnahmen zur Energieeinsparung sowie solche, die Wasser einsparen. Maßnahmen, die die Wohnqualität steigern oder den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen, rechtfertigen ebenfalls eine Modernisierungsmieterhöhung.

Zu den Modernisierungen, die eine entsprechende Mieterhöhung erlauben, zählen Maßnahmen zur Verringerung des Energieverbrauchs. Das kann eine neue, bessere Heizungsanlage sein, eine Fassadendämmung oder Isolierglasfenster. Der Einbau von Wasserzählern in den einzelnen Wohneinheiten als Maßnahme zur Senkung des Wasserverbrauchs fällt ebenfalls in diese Kategorie. Auch die Steigerung des Wohnkomforts durch z.B. neue Sanitäreinrichtungen, den Anbau eines Balkons oder verbesserten Schallschutzes gilt als Modernisierungsmaßnahme.

Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen sind Reparaturen an bereits Vorhandenem. Dazu ist der Vermieter verpflichtet und kann deshalb die Miete nicht erhöhen. Die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen sind im Gegensatz zu Modernisierungsmaßnahmen in der Miete enthalten.

Spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme müssen Vermieter die von den Modernisierungsmaßnahmen betroffenen Mieter schriftlich benachrichtigen. Die Benachrichtigung muss folgende Informationen enthalten:

• Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme
• Beginn und Dauer der Modernisierungsmaßnahmen
• Höhe der Mieterhöhung nach der Modernisierung und künftige Betriebskosten
• Möglichkeit des Mieters für einen Härteeinwand sowie die Frist dafür

Beträgt die Modernisierungsmieterhöhung maximal 5 % der aktuellen Nettokaltmiete und handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden ist, muss der Vermieter die Ankündigungsregelung nicht einhalten. In diesem Fall gilt eine Bagatellklausel.

Generell müssen Mieter Modernisierungsmaßnahmen dulden. Wenn die Ankündigung der Maßnahmen sowie der Mieterhöhung nach einer Modernisierung nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht, können die Mieter Widerspruch einlegen. Ausnahmen gibt es auch bei Härtefällen. Neben Krankheit, Alter und Schwangerschaft gilt das vor allem für eine Modernisierungsmieterhöhung, durch die die Miete dann 30 % (manchmal auch 40 %) des Haushaltsnettoeinkommens übersteigen würde.

Im Falle einer Modernisierungsmieterhöhung haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Sie können das Mietverhältnis im auf die Ankündigung folgenden Monat kündigen. Die Kündigung wird zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam. Ein Beispiel: Erhalten die Mieter die Ankündigung zur Modernisierungsmieterhöhung am 15. Januar, können sie mit Frist zum 31. März bis Ende Februar kündigen. Vermieter erhalten durch Modernisierungsmaßnahmen kein Sonderkündigungsrecht.

11 % der tatsächlichen Modernisierungskosten können Vermieter dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen. Dazu müssen die Gesamtkosten der Modernisierung beziffert und die einzelnen Kostenpositionen aufgeführt werden. Wenn mehrere Wohnungen betroffen sind, muss der Vermieter auch den Verteilerschlüssel mitteilen, denn die Modernisierungsmieterhöhung muss nachvollziehbar berechnet werden. Fördergelder und Zuschüsse z.B. von der KfW, müssen abgezogen werden. Auch wenn die Modernisierung nach einiger Zeit refinanziert ist, bleibt die Modernisierungsmieterhöhung natürlich bestehen.

Bei der Mieterhöhung nach einer Modernisierung entfällt die sonst geltende Kappungsgrenze. Diese besagt, dass Mieten innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nur um maximal 20 % erhöht werden dürfen. In manchen Städten wie Berlin und München liegt die Kappungsgrenze sogar bei nur 15 %. Zusätzlich gelten die Grenzen des Mietspiegels bzw. der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Bei einer Modernisierung entfallen diese Einschränkungen, und die Miete darf dauerhaft um den entsprechenden Betrag erhöht werden. Natürlich kann es passieren, dass Mieter sich die Wohnung nach der Modernisierungsmieterhöhung nicht mehr leisten können oder wollen. Wer seine Mieter schätzt, sollte dies also im Vorfeld mit ihnen besprechen. Bei der Ankündigung empfiehlt es sich auch, mit den Energie- und Kosteneinspareffekten bzw. dem Zugewinn an Komfort bei den Mietern zu werben.

Wenn die Miete nach der Modernisierungsmieterhöhung über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, darf der Vermieter sie nicht mehr erhöhen, bis sie wieder unter dieser Vergleichsgrenze liegt.

Achtung Ausnahme: Sollte der Mietvertrag eine Staffelmiete vorsehen, dann ist keine Modernisierungsmieterhöhung möglich. Theoretisch kann die Mieterhöhung nach einer Modernisierung auch vertraglich ausgeschlossen werden.

Vermieter sollten überdies wissen, dass Mieter das Recht haben, während der Modernisierungsmaßnahmen die Miete zu mindern. Dies gilt allerdings nicht für energetische Modernisierungen: Hier dürfen Mieter während der ersten drei Monate die Miete nicht mindern.

Im Fall von Modernisierungsmaßnahmen müssen die entsprechend enthaltenen Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten abgezogen werden. Gerade bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen entstehen oft Kosten, die auch bei einer Instandhaltung angefallen wären. Wenn beispielsweise eine beschädigte Fassade gedämmt und neu verputzt wird, dann können nicht alle Kosten dieser Maßnahme in die Modernisierungsmieterhöhung eingerechnet werden. Wäre die Fassade einfach nur instandgesetzt worden, wären schließlich auch Kosten für z.B. Gerüst und Putz entstanden. Diese Kosten müssen aus der Modernisierungsmieterhöhung herausgerechnet werden. Es empfiehlt sich für eine rechtssichere Berechnung der Mieterhöhung nach einer Modernisierung daher einen Fachanwalt hinzuzuziehen.