Nach Mietspiegel und Mietpreisbremse: So wird der Mietpreis berechnet.

Wie hoch kann ich die Miete ansetzen? Was muss ich als Vermieter bezüglich der Mietpreisbremse beachten? Und aus was setzt sich der Mietzins eigentlich zusammen? Wir verschaffen Ihnen Durchblick und unterstützen Sie darin, den optimalen Mietpreis – innerhalb des gesetzlichen Rahmens – für Ihre Immobilie zu berechnen.

Wie viel Miete kann ich verlangen?

Als Vermieter haben Sie nicht nur Einkünfte aus der vermieteten Immobilie, sondern auch Ausgaben. Dazu gehören Betriebskosten und Auslagen für die Hausverwaltung oder Reparaturen. Welche Kosten muss der Vermieter tragen? Welche Kosten kann der Vermieter auf Mieter umlegen? Finden Sie einen angemessenen Preis – die Erfahrung zeigt: je höher die Miete, desto eher wechseln die Mieter.

Aktuell: Berliner Mietendeckel wurde vom Bundesverfassungsgericht gekippt

So berechnen Sie als Vermieter die Miete pro Quadratmeter:

  • Die endgültige Warmmiete besteht aus Kaltmiete für den Wohnraum sowie den umlagefähigen Nebenkosten.
  • Richtlinie für die Kaltmiete: die ortsübliche Vergleichsmiete (siehe Mitspiegel) je nach Lage, Größe, Zustand, Baujahr, Ausstattung. Zur Art und Ausstattung gehören u.a.: die Heizungsanlage (modern oder veraltet), Fußböden (hochwertiges Parkett oder einfacher PVC-Boden), Badewanne oder Dusche, Balkon oder Garten, Garage oder Stellplatz, Raumhöhen und die Zimmeranzahl.
  • Lagezuschlag: Je nachdem, ob am Stadtrand, zentral oder abgeschieden, freistehend oder in einem Hochhaus gibt es Zu- oder Abschläge (ausgewiesen im Mietspiegel mit einem bestimmten Betrag pro Quadratmeter pro Monat).
  • Abweichung: 10 % mehr als die Vergleichsmiete sind möglich.
  • Umlagefähige Nebenkosten: Zu den laufend anfallenden Betriebskosten, die Sie auf Ihre Mieter umlegen dürfen, zählen u.a. Grundsteuer, Wasser- und Heizmittelverbrauch, Strom für Gemeinschaftsräume, Gartenpflege, Gebäudereinigung oder Hausmeisterdienste. Kosten für die Verwaltung und Aufsicht Ihrer Immobilie sowie die Instandhaltung – z.B. Reparaturen an Heizung oder Dach – müssen Sie selbst tragen.

Gibt es Sanktionen wegen zu hoher Miete?

Strafen sind nicht vorgesehen, es empfiehlt sich allerdings in einem angemessen Rahmen zu bleiben und ein Vertrauensverhältnis mit den Mietern zu pflegen. Das Strafgesetzbuch spricht von Mietwucher, wenn Sie mehr als 20 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. In diesem Fall kann ein Mieter eine sog. Rüge vorbringen.

Bitte beachten: Es besteht eine Auskunftspflicht, wenn Sie mehr als 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Das bedeutet, Sie müssen Ihre Mieter von sich aus schriftlich darüber aufklären. Mietrecht ist eine komplexe Angelegenheit. Wenn Sie unsicher sind, sollten Sie sich rechtlichen Rat einholen.

Von Mietpreisbremse bis Mietspiegel – was bedeuten die Begriffe?

Was ist der Mietzins – was ist das Mietentgelt?

Mit dem sogenannten Mietzins ist die Kaltmiete gemeint, also die Grundmiete nur für die Nutzung der Wohnfläche. Die Betriebskosten sind darin noch nicht enthalten.

Das Mietengelt ist der Gesamtbetrag, den der Mieter an Sie richtet, inklusive der Nebenkosten.

Was ist Kaltmiete – was ist Warmmiete?

Die Kaltmiete ist die Nettomiete: also die Grundmiete, die ausschließlich den Wohnraum an sich betrifft. Die zahlt der Mieter für die Nutzung der Wohnfläche.
Die Betriebskosten sind in der Kaltmiete noch nicht enthalten. In der Warmmiete sind diese Nebenkosten miteinberechnet.

Was zählt zu den Nebenkosten?

Zu den Nebenkosten gehören die laufenden Betriebskosten wie Heizung, Wasser und Abwasser, Gemeinschaftsstrom und eventuell Ausgaben für Hausmeisterdienste. Hinzu kommen Gebühren für Müllentsorgung, Wohnungsversicherungen und eine Grundsteuerumlegung. Sie werden je nach Verbrauch bzw. anteilig berechnet. Der genaue Umfang muss im Mietvertrag festgelegt werden.

Was ist eine Staffelmiete?

Im Gegensatz zu einem einfachen Mietvertrag legt ein Staffelmietvertrag fest, dass sich die Kaltmiete in festen Zeitabständen (mit mindestens einem Jahr Abstand) um eine bestimmte Summe erhöhen wird. Die Mietpreisbremse gilt auch für die Staffelmiete.

Was ist eine Indexmiete?

Bei einem Indexmietvertrag erhöht sich die Miete im Gegensatz zum Staffelmietvertrag nicht um einen festen Betrag, sondern je nachdem wie die Lebenshaltungskosten steigen. Die Kaltmiete kann dementsprechend unabhängig von den ortsüblichen Vergleichsmieten erhöht werden.

Was ist die Mietpreisbremse?

Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist seit vielen Jahren angespannt. Daher gilt seit 2015 in vielen deutschen Städten die Mietpreisbremse. Das bedeutet: Wenn ein Vermieter eine Wohnung neu vermietet, darf er in diesen Gebieten die Miete nicht mehr einfach so erhöhen, sondern muss sich an gewisse Obergrenzen halten. Diese Obergrenzen werden durch die ortsübliche Vergleichsmiete festgelegt. Maximal zehn Prozent mehr als der Durchschnitt sind erlaubt. Sonst können Strafen und Mietrückzahlungen fällig werden.

Ausnahmen: Die Mietpreisbremse gilt nicht für neu gebaute oder umfassend modernisierte Wohnungen. Ebenso nicht für laufende Mietverträge, in denen vor der Einführung eine Miete vereinbart wurde, die oberhalb der Grenze liegt. Allerdings gilt hier die sog. Kappungsgrenze.

Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und das Saarland haben aktuell keine Mietpreisbremse. (Stand Ende 2020)

Was ist die Kappungsgrenze? Wie berechnet man die Kappungsgrenze?

Nach der Kappungsgrenze darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als zwanzig Prozent erhöht werden – selbst, wenn der ortsübliche Mietspiegel höher liegt. In besonders beliebten Regionen wie Berlin und München liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent.

Berechnung der Kappungsgrenze: Dafür nehmen Sie die bisherige Kaltmiete und addieren zwanzig Prozent. Bei einer Miete von 500 € liegt die maximale Erhöhung also bei 100 €. Der erhöhte Betrag darf die ortsübliche Miete allerdings nicht um mehr als zehn Prozent übersteigen.

Was ist der Mietspiegel bzw. die ortsübliche Vergleichsmiete?

Jede Stadt- oder Gemeindeverwaltung erstellt eine Übersicht der Mieten, die am jeweiligen Ort in den letzten Jahren üblich waren. In diesem Mietspiegel kann man sehen, was andere Vermieter für ähnliche Immobilien verlangen. Bitte beachten: Verglichen wird die Kaltmiete, also ohne Heiz- und Nebenkosten.

Wo findet man die ortsübliche Vergleichsmiete?
Den Mietspiegel, also die Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten, können Sie bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung anfordern. Sollte es keinen Mietspiegel geben, können Sie sich bei Vermieter- oder Mietverbänden erkundigen.

Wie ermittelt man die ortsübliche Vergleichsmiete?

Am besten zieht man mindestens drei andere Wohnungen aus dem Mietspiegel als Vergleich heran und ermittelt dann die Durchschnittsmiete. Art, Größe, Ausstattung, Lage und Zustand der Wohnung sollten Ihrer ähnlich sein.

Wenn es keinen Mitspiegel gibt, können Sie auch auf drei vergleichbare Wohnungen verweisen, die z.B. in der Zeitung inseriert sind.

Ausnahmen und Besonderheiten der Mietpreisbremse

Grundsätzlich gilt der Mietdeckel nur bei Neuvermietungen und nur in bestimmten Regionen Deutschlands. Folgende Ausnahmen sieht die Rechtsprechung vor:

  1. Neubauten:
    Ausgenommen sind Neubauten, also Wohnungen oder Häuser, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden.

  2. Modernisierung:
    Wenn eine Modernisierung ungefähr so viel wie ein Drittel einer vergleichbaren Neubauwohnung gekostet hat, gilt die Mietpreisbremse nicht. Dies bezieht sich nur auf die erste Vermietung nach der Sanierung. An die Kappungsgrenze (keine Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren um mehr als 15 bzw. 20 %) müssen Sie sich dennoch halten. Weiterführende Informationen finden Sie in unserem Ratgeberartikel zur Mieterhöhung nach einer Sanierung.

  3. Alte Mietverträge – Bestandsschutz:
    Für Mieten, die vor Einführung der Mietpreisbremse vereinbart wurden, gilt die Regelung nicht. Auch wenn die Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann sie bei einem neuen Mieter weiter verlangt werden. Sie müssen eine frei gewordene Wohnung also nicht unterhalb der bisherigen Miete anbieten.

  4. Preisgebundener Wohnraum:
    Wenn Immobilien mit Hilfe von öffentlichen Mitteln gebaut wurden, gilt bei der Miete eine Preisbindung. Sie dürfen dann nur so viel verlangen, dass die laufenden Kosten gedeckt sind. Für diese sogenannte Kostenmiete gibt es genaue Regeln. Diese Wohnungen dürfen außerdem nur von Personen mit einem Wohnberechtigungsschein gemietet werden.

  5. Möblierte Wohnungen:
    Für möblierte Wohnen können Sie mehr verlangen, als die Mietpreisbremse vorsieht. Für die Höhe der Miete gibt es keine rechtlichen Vorgaben. Sie sollten sich am Zustand und Wert des Mobiliars orientieren. Übrigens sind Sie nicht verpflichtet, diesen Ihren Mietern gegenüber offenzulegen.

Mietendeckel (Berlin) – vom Bundesverfassungsgericht im März 2021 gekippt

Ab 23. Februar 2020 galt in Berlin der sogenannte Mietendeckel, genauer: das „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“, der mit seinen Regelungen nochmals deutlich über die der Mietpreisbremse hinausging. Mit Beschluss vom 25. März 2021 wurde der Berliner Mietendeckel jedoch vom Bundesverfassungsgericht gekippt. Die Regelungen des Mietendeckels sind damit seit ihrem Inkrafttreten nichtig.

Worum es bei dem Urteil geht

Das Gericht hat klargestellt, dass die Regelungen des Mietendeckels als zivilrechtliches Mietrecht dem bürgerlichen Recht zuzuordnen sind, für welches der Bundesgesetzgeber im Rahmen der konkurrierenden Gesetzgebung zuständig ist. Da der Bund in diesem Sinne bereits die Regelungen der Mietpreisbremse eingeführt hat, haben die Bundesländer hier keine Gesetzgebungskompetenz mehr, so das oberste Gericht, denn Mietpreisbremse und Mietendeckel regelten denselben Gegenstand.

Grundsätzlich ist es zwar so, dass im Zuge der Föderalismusreform 2006 die Kompetenz für das Wohnungswesen den Ländern übertragen wurde, worauf sich das Land Berlin bei Beschluss des Mietendeckels berufen hatte. Die Festlegung der höchstzulässigen Miete bei ungebundenem Wohnraum unterfällt aber dem bürgerlichen Recht und damit der Gesetzgebungskompetenz des Bundes.

Was bedeutet dieses Urteil für Berlinerinnen und Berliner?

Zu den wesentlichen Regelungen des Berliner Mietendeckels gehörten ein Mietenstopp, Mietobergrenzen, Mietabsenkungen und die Begrenzung der Modernisierungsumlage. Für bestimmte Wohnräume galt das Gesetz nicht, insbesondere nicht für Wohnraum, der ab dem 1. Januar 2014 erstmals bezugsfertig geworden (Neubau) oder der öffentlich gefördert worden war. Das Gesetz war ursprünglich auf fünf Jahre befristet.

Da nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts der Mietendeckel mit seinem Inkrafttreten nichtig ist, können Vermieterinnen und Vermieter von ihren Mieterinnen und Mietern den Differenzbetrag zwischen der zuvor vereinbarten Miete und der aufgrund des Mietendeckels reduzierten Miete nachfordern. Daraus können im Einzelfall für Mieter soziale Härten entstehen. Zumindest ein großes Wohnungsunternehmen, das in Berlin tätig ist, hat bereits erklärt, dass es auf solche Nachforderungen verzichten wird. Diesem Beispiel könnten weitere folgen.

Was bedeutet dieses Urteil für Vermieterinnen und Vermieter bundesweit?

Das Bundesverfassungsgericht hat den Berliner Mietendeckel nicht aus inhaltlichen Gründen gekippt. Vielmehr wurde der Mietendeckel als nichtig erklärt, weil der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz jedenfalls im Hinblick auf die Festlegung der höchstzulässigen Miete bei ungebundenem Wohnraum abschließend Gebrauch gemacht hat. Es ist grundsätzlich nicht auszuschließen, dass der Bund in Zukunft noch über die Mietpreisbremse hinausgehende Regelungen beschließen wird, etwa nach dem Vorbild oder in Anlehnung an den Berliner Mietendeckel. Ein solcher möglicher bundesweit gültiger Mietendeckel könnte zum Wahlkampfthema bei der Bundestagswahl werden.

Grundsätzlich ist dazu zu sagen, dass Eingriffe in die freie Mietpreisbildung des Marktes maximal eine kurzfristige Notlösung sein können. Langfristig kann dem Mietpreisanstieg nur begegnet werden, wenn dort, wo Menschen Wohnungen benötigen, auch ausreichend neue Wohnungen errichtet oder in bestehenden Gebäuden neu zur Verfügung gestellt werden. Hierfür bedarf es insbesondere eines günstigen Investitionsklimas für Eigentümer und weitere an Wohnungsbauinvestitionen interessierte Privatpersonen. Restriktive Mietpreisregulierungen tragen dazu allerdings nicht bei.


Stand: April 2021

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