Das im Jahr 1988 errichtete Haus mit einer Wohnfläche von ca.193,05 m² befindet sich in einer ruhigen Lage und überzeugt mit einer Massivbauweise im charmanten Landhausstil. Für viel Wärme sorgt eine moderne Holz-Pelletheizung und ein gemütlicher Grundofen. Das zweistöckige Gebäude verfügt zudem über eine Terrasse und einen Balkon, die zum Entspannen und Genießen der Umgebung einladen. Das Grundstück umfasst insgesamt 810 m² Fläche und bietet ausreichend Platz für Grünpflanzen oder Gartengestaltung.

Der Innenbereich teilt sich in zwei Stockwerke bzw. zwei Wohnungen auf. Das Erdgeschoss umfasst eine gemütliche Küche, wo der großzügige Wohn-Essbereich anschließt. Zudem befinden sich auf der Etage zwei Schlafzimmer und ein en Suite Badezimmer. Des Weiteren befindet sich ein Gäste-WC und ein weitläufiger Balkon auf diesem Geschoss. Die Räumlichkeiten sind hell und freundlich gestaltet und bieten viel Platz für individuelle Gestaltungsmöglichkeiten. Der Balkon lädt zum Verweilen an der frischen Luft ein und bietet einen schönen Ausblick auf die Umgebung. Aufgrund der Hanglage befindet sich das Kellergeschoss (Einliegerwohnung) auf oberirdischer Ebene und hat vollen Lichteinfall. Hier befindet sich die Einliegerwohnung bestehend aus einem weiteren Schlafzimmer, sowie eine Küche mit Essbereich. Zu der Einliegerwohnung gehört eine großzügige Terrasse mit Süd-West-Ausrichtung, die zum Entspannen in der Natur einlädt. Zusätzlich befindet sich in der unteren Etage ein zusätzliches Gästezimmer sowie ein beheizbarer Hobbyraum, der individuelle Gestaltungsmöglichkeiten zulässt.  Das Dachgeschoss mit Treppenaufgang, Balkon und Fenster ist ausbaufähig.

Zu den weiteren Vorzügen des Hauses zählen ein Abstellraum im Kellergeschoss, eine Garage mit elektrischen Toren, sowie zusätzliche Stellplätze auf dem Grundstück.

Raumaufteilung:
*Erdgeschoss:
- Windfang
- Diele
- Essbereich
- Küche
- Speisekammer
- Wohnzimmer
- Schlafzimmer
- HWR

*Kellergeschoss (Einliegerwohnung)
- Diele
- Bad / WC
- Küche / Essen
- Wohnen
- Schlafzimmer
- Gästezimmer
- Heizraum
- beheizbarer Hobbyraum
- Kellerraum 

*Dachgeschoss
- Dachstuhl ausbaufähig (nicht isoliert)
            

                Innenausstattung:
*Erdgeschoss:
- Steinboden
- Holzfenster (2-fach-Verglasung)
- Holzdecken mit Vertäfelungen
- Holztüren
- Fensterläden (keine Rollläden)
- Vorhangschienen
- Balkon (umlaufend)
- mobile Rampe im Windfang
- Waschmaschinen- und Trockneranschluss im HWR

*Kellergeschoss: (Einliegerwohnung)
- separater Zugang von Westseite
- Fußbodenheizung in Küche
- Holzfenster (2-fach-Verglasung)

*Dachgeschoss:
- ausbaufähig
- Balkon
- mit Treppenaufgang
- keine Dämmung
- teilweise Versorgungsleitungen vorhanden
- Estrich vorhanden


Außenausstattung:
- Doppelgarage mit elektr. Toren
- Wasseranschlüsse


Mauerwerk:
- Innenwände: Hochlochziegel
- Außenwände: 36,5 HLZ 
- Dachstuhl: Pfettendachstuhl
- EG: Bodenplatte B15 (15cm)
- OG + DG: Stahlbetondecke (16cm)

Heizung:
- Pelletheizung
- Grundofen (Schüren von Diele)
- Fußbodenheizung im Erdgeschoss (Windfang, Diele, Arbeitszimmer, Badezimmer)



PV-Anlage:
Der Ertrag der PV-Anlage beträgt derzeit ca.1.100,- €/a
               

                Das gepflegte Haus befindet sich in einer ruhigen Siedlung in Bogen. Die lebendige Stadt hat einem historischen Stadtkern und einigen Restaurants, Geschäften und kulturellen Einrichtungen. Dank guter Verkehrsanbindungen ist die Innenstadt mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder dem Auto leicht zu erreichen. Bogen bietet außerdem eine gute Auswahl an Schulen, Kindergärten und Freizeitmöglichkeiten für alle Altersgruppen. Zudem befindet sich das Klinikum Bogen in unmittelbarer Nähe.

Die Region um Bogen ist für ihre idyllische Landschaft bekannt, die zu ausgedehnten Wanderungen und Fahrradtouren einlädt. Die Nähe zur Donau und den Bayerischen Wald bietet zudem zahlreiche Freizeitmöglichkeiten im Freien (wie z.B. Waldwipfelweg). Hier kann man die Natur in vollen Zügen genießen und die malerische Umgebung erkunden.

Die nächstgrößere Stadt Straubing ist innerhalb von ca. 18 Fahrminuten zu erreichen.

Verkehrsanbindungen:
- A3 Richtung Nürnberg und Passau
- B20 Richtung Cham und Eggenfelden
                

                Renovierungsarbeiten:
- 2020 Balkon Westseite zum Teil erneuert
- 2024 neuer Anstrich Innenräume (teilweise)

Hinweis & Haftungsausschluss:
Alle Angaben stammen vom Verkäufer. Die Firma Gerl Immobilien e. K. übernimmt daher keine Haftung für die Richtigkeit der Angaben. Insbesondere die Angaben zur Wohnfläche, zur Nutzfläche und zur Aufteilung der Wohn- /Nutzfläche sind von uns nicht durch ein eigenes Aufmaß oder eine eigene Wohnflächenberechnung kontrolliert worden. Die Angaben zum Baujahr sind nicht durch eine Einsicht in die Bauakte überprüft worden.

Hinweis zum Energieausweis:
Die ausgewiesenen Kennwerte sind grundsätzlich abhängig vom individuellen Heiz- und Lüftungsverhalten der vorherigen Bewohner und davon, wie oft Sie anwesend sind. Leerstände im Gebäude wurden bei dem Objekt näherungsweise erfasst. Eine Haftung für die Angaben wird ausgeschlossen.

Link zum Immobilienvideo:
https://youtube.com/shorts/LSRxzgFEces?feature=share