___ SO SIEHT'S AUS.
Nach einer Ringeltaube. Im Ernst: Dieser Blick aus dem Garten, aus der Laube und aus den Fenstern, der ist spektakulär. Gewiss, wir als Anbieter sind bei unseren Immobilien immer ein bisschen befangen. Aber hier, bei diesem Panorama über die Höhen des Rheins bis weit in den Taunus, da bleiben gaaaanz objektiv nur Komplimente: Wunderbar. Zauberhaft, Danke. Sehen lassen kann sich aber auch das Haus selbst. In den 60ern solide gebaut, gut in Schuss und mit praktischem Grundriss in beiden Etagen.  

___ SO LÄSST SICH'S LEBEN.
Ob die Familie eher klein oder richtig groß ist: Sechs Zimmer auf 172 Quadratmetern bieten genügend Platz. Zudem ist es dank einer den Wohnräumen vorgelagerten Treppe leicht, Rückzugsräume zu schaffen – oder eigene Bereiche für die Großen und die Kleinen. Sowohl im Erd- als auch im Dachgeschoss gibt es eine Essküche. Bislang haben zwei Generationen einer Familie in zwei seperate Wohnungen im Haus genutzt. Entsprechend gibt es auf jeder Etage ein Bad, wobei das untere einer räumlichen und optischen Umgestaltung bedarf.

___ GUT ZU WISSEN.
Wer das Haus mit Wand- und Bodenbelägen auffrischen oder das Dach dämmen will, trifft auf eine gesunde Basis: Nichts muss, vieles kann. Die Grundstruktur ist praktisch – von der Garage über den massiven Keller bis hin zur Waschküche ist alles am richtigen Platz. Das gilt auch für die laubenartige Sommerküche und die Ruheinseln im Freien. Vom großen Sonnenbalkon im Erdgeschoss führt eine Außentreppe hinunter in den Garten. Dort gibt es Blumen, Kräuter, einen intakten Brunnen und, siehe oben, einen famosen Rundumblick.
            

                GEBÄUDE
___ Baujahr 1961 
___ Wohnfläche 172 m²
___ Wintergarten/Sommerküche 16 m²
___ Keller mit Waschküche  63 m²
___ Garage 18 m²
___ Garten mit Terrasse, Teich und Hochbeet

MODERNISIERUNG
___ Öl-Zentralheizung 2022  I  Öltanks 2017
___ Anbau Garage 1976
___ Erweiterung Wohnhaus mit Isolierputz 1986
___ Außendämmung Fassade Anfang 90ziger
___ Dachgaube und Wintergarten 1990
___ Bad im Dachgeschoss 1986

DETAILS
___ Iso-Fenster im EG aus 2018 mit elektr. Rollläden
___ Iso-Fenster im OG aus 1986
___ Glasfaser- und Gasanschluss im Haus
___ Pelletofen aus 2013
___ Dacheindeckung größtenteils Naturschiefer (1986)
___ Einbauküchen können übernommen werden
               

                ___ IM ORT.
Aus Karbach kommend liegt das Haus nah am Ortseingang von Rheinbay. Wer unten durch die Rheingold-Panoramastraße fährt, sieht das Haus oben thronen. Es ist eines der höchstgelegenen – das erklärt den auf Ewig unverbaubaren Blick über Wiesen und Felder. Gut erreichbar ist das Anwesen mit dem Auto dennoch. Der Garten und die Wohnräume sind nach Südosten ausgerichtet, profitieren so von viel Sonne und Ruhe. Für Hundehalter ist die Lage des Hauses perfekt: Die Gassi-Runde im Grünen startet gleich an der Haustür.