Ein klassisches Gründerzeithaus (ca. 1913) mit Substanz und Perspektive: Das Mehrfamilienhaus umfasst sechs gut geschnittene Wohnungen mit insgesamt rund 516 m² Wohnfläche auf einem Grundstück von ca. 508 m². Die Einheiten verteilen sich auf EG rechts/links (je ca. 60 m²), 1. OG rechts/links (je ca. 66 m²) sowie zwei großzügige Geschosse mit jeweils ca. 132 m² im 2. OG und 3. OG - jeweils mit Balkon und angenehmen Belichtungsverhältnissen. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut und bietet als Reserve die Option auf zusätzliche Wohnfläche (vorbehaltlich Genehmigung).
Der bauliche Eindruck ist gepflegt und kontinuierlich betreut: Fassadenanstriche an Straßen- und Hoffassade wurden 2023 erneuert, ebenfalls 2023 die Sprechanlage modernisiert; bereits zuvor wurden u. a. Balkonfenster (2016) sowie Thermen (2015/2020) erneuert und diverse Innenarbeiten ausgeführt. Die Kombination aus funktionalen Grundrissen, Balkonen an allen Wohnungen und dokumentierten Instandhaltungen reduziert typische Überraschungsrisiken und macht das Objekt langfristig gut bewirtschaftbar.
Besonders investorenrelevant: Das Haus ist provisionsfrei im Verkauf und bietet eine klare Entwicklungsstory. Mietseitig ist der Bestand im Rahmen der Mietspiegel-Systematik entwicklungsfähig; bei Neuabschlüssen lassen sich - unter Beachtung der Mietpreisbremse - moderne Vertragsmodelle wie Index- oder Staffelmieten implementieren. Baulich eröffnet das vorhandene DG-Potenzial einen weiteren, echten Werthebel. Rechtlich planbar ist die Lage zudem durch den bereits abgelösten Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB; weitere Zahlungen aus der Stadtsanierung stehen nicht an. Insgesamt präsentiert sich ein substanzstarkes, urbanes Mehrfamilienhaus mit solider Pflegehistorie und klaren Ansatzpunkten für Wertsteigerung - ideal für langfristig orientierte Käufer, die aktive Entwicklung mit verlässlicher Substanz verbinden möchten.

Wohneinheiten - Ist-Kaltmieten
EG rechts - ca. 60 m²: 450 €/Monat
EG links - ca. 60 m²: 420 €/Monat
OG rechts - ca. 66 m²: 520 €/Monat
OG links - ca. 66 m²: 495 €/Monat
OG - ca. 132 m²: 839 €/Monat
OG - ca. 132 m²: 920 €/Monat
(Alle Beträge netto kalt, exklusive Betriebskosten.)
            

                Balkon, Garten, Keller, Einbauküche, Parkett, Fliesen, Sonstiges (s. Text)

Bemerkungen:
Das Gebäude präsentiert sich als klassisches Gründerzeit-Mehrfamilienhaus (ca. 1913) mit vier Vollgeschossen und Vollkeller in massiver Bauweise. Straßenseitige und hofseitige Fassadenanstriche (2023) sowie die erneuerte Sprechanlage (2023) unterstreichen den gepflegten Eindruck. Alle sechs Wohnungen verfügen über Balkone und funktionale Grundrisse mit guter Belichtung; Tageslichtbäder wurden in Teilbereichen modernisiert, Küchen in mehreren Einheiten überarbeitet (u. a. 2007/2008). Die Oberflächen zeigen sich wertig und wohnlich, teils mit überarbeiteten Dielen-/Parkettböden (z. B. 2010, 2021).
Bei der technischen Ausstattung punktet das Haus mit Kunststofffenstern mit Isolierverglasung (u. a. Balkonfenster 2016 erneuert) sowie wohnungsweisen Gasthermen, die in den Jahren 2015/2020 teilweise ersetzt wurden. Sanitär- und Elektroarbeiten wurden in mehreren Bereichen fortgeschrieben (z. B. 2007), was zu einem stimmigen Gesamtzustand beiträgt. Die Gemeinschaftsflächen sind ordentlich geführt; der Vollkeller bietet hausübliche Lager- und Nutzflächen.
Ein besonderes Plus ist das ausbaufähige Dachgeschoss (derzeit nicht zu Wohnzwecken genutzt), das - vorbehaltlich Genehmigung - zusätzliche Wohnfläche und damit einen klaren Werthebel eröffnet. Die Rahmenbedingungen sind zudem planbar: Der Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB ist abgelöst, weitere Zahlungen aus der Stadtsanierung stehen nicht an. Insgesamt eine substanzstarke, fortlaufend gepflegte Ausstattung, die sowohl im Bestand überzeugt als auch Spielraum für wertsteigernde Veredelungen lässt (z. B. energetische/ausstattungsseitige Updates oder moderne Vertragsgestaltung bei Neuvermietung).
               

                Die Lage verbindet städtische Nähe mit gewachsener Wohnqualität: Im Westlichen Ringgebiet prägen klassische Gründerzeithäuser, Baumreihen und kleine Plätze das Straßenbild; Cafés, Bäckereien, Supermärkte und Dienstleister liegen in kurzer fußläufiger Distanz. Die Anbindung ist komfortabel - mehrere Bus-/Tramlinien sind schnell erreicht, die Innenstadt ist per Rad in wenigen Minuten angebunden; auch die überregionalen Achsen sind zügig erreichbar. Im Umfeld finden sich Kitas und Schulen verschiedener Stufen, Haus- und Fachärzte sowie Freizeit- und Grünflächen, die den täglichen Bedarf und die Naherholung gleichermaßen abdecken. Für die Vermietung bedeutet das: stabile Nachfrage nach gut geschnittenen Wohnungen mittlerer Größe, kurze Wiedervermietungszeiten und ein adressierbares Publikum von Singles, Paaren und kleinen Familien bis hin zu beruflich Pendelnden. Insgesamt eine urbane Mikrolage mit solidem Fundament für nachhaltige Bewirtschaftung - und ein stimmiges Umfeld für wertsteigernde Maßnahmen am Bestand.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel
                

                Heizungsart: Etagenheizung
Energieträger: Gas

Warum dieses Haus überzeugt:
Der Verkauf erfolgt provisionsfrei und ohne Makler - kurze Wege, klare Abstimmung und auf Wunsch ein schneller Notartermin. Gerade Eigenkapital-/All-Cash-Käufer profitieren von dem schlanken Prozess. Der Bestand ist gepflegt und mit Belegen untermauert: Fassaden an Straße und Hof wurden 2023 erneuert, ebenso die Sprechanlage; Fenster- und Thermenmaßnahmen wurden fortlaufend umgesetzt. Diese Investitionsübersicht (CapEx) schafft Transparenz und reduziert typische Überraschungsrisiken. Ein echtes Plus ist das ausbaufähige Dachgeschoss: Vorbehaltlich Genehmigung lässt sich hier zusätzliche Wohnfläche realisieren - ein handfester Wert- und Cashflow-Hebel mit positiver Exit-Perspektive. Die Rahmenbedingungen sind planbar: Der Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB ist abgelöst, weitere Ausgleichszahlungen stehen nicht an. Mietseitig ist der Bestand entwicklungsfähig - Mietspiegel-konforme Justierungen sind möglich; bei Neuverträgen lassen sich Index- oder Staffelmieten (im Rahmen der Mietpreisbremse) rechtssicher umsetzen. Im Stadtvergleich überzeugt das Objekt zudem durch ein attraktives €/m²-Verhältnis, kombiniert mit einer klaren Value-Add-Perspektive aus Miete, Fläche und gezielten Veredelungen. Die Mikrolage im Westlichen Ringgebiet funktioniert: urban, kurze Wege, solide Nachfrage - erfahrungsgemäß gute Neuvermietbarkeit.

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