Dieses gepflegte Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1976 befindet sich auf einem ca. 685 m² großen Grundstück in absolut gefragter Lage von Bruchköbel und überzeugt durch Substanz, Struktur und außergewöhnliches Entwicklungspotenzial.

Aktuell präsentiert sich die Immobilie als 2-Familienhaus mit vermietetem Dachgeschoss und einer großzügigen Maisonetteeinheit im Erd- und Obergeschoss, die bei Übergabe leerstehend zur Verfügung steht. Die bestehende Wohnfläche beträgt derzeit ca. 220 m². Durch die mögliche Umnutzung des Souterrains sowie die Berücksichtigung zusätzlicher Flächen eröffnet sich jedoch ein realistisches Gesamtpotenzial von rund 300 m² Wohnfläche.

Das Erdgeschoss bildet gemeinsam mit dem Obergeschoss eine großzügige Maisonettewohnung. Im Erdgeschoss befindet sich der helle Wohn- und Essbereich mit beeindruckender Alu-Schiebefensterfront und direktem Zugang zur großen Terrasse mit elektrischer Markise. Der Blick in den Garten sorgt für ein angenehmes Wohngefühl. Ergänzt wird diese Ebene durch Küche und Gäste-WC. Über eine Wendeltreppe gelangt man ins Obergeschoss mit vier Zimmern sowie einem Tageslichtbad mit Dusche und Badewanne. Zusätzlich ist ein separater Zugang über das Treppenhaus vorhanden – eine klare Trennung in eigenständige Einheiten ist somit technisch unkompliziert umsetzbar.

Das Dachgeschoss ist seit rund 20 Jahren solide vermietet (aktuelle Kaltmiete 570 €). Die Wohnung verfügt über einen Balkon sowie ein modernisiertes Badezimmer mit Dusche und Badewanne. Diese Einheit sorgt für laufende Einnahmen und bietet gleichzeitig langfristige Perspektive.

Besonders spannend ist das Souterrain: Mit ca. 80 m², guten Deckenhöhen, großen Fenstern, eigenem Außenzugang sowie zusätzlichem Zugang über das Treppenhaus und vorhandenem Duschbad besteht hier echtes Potenzial zur Schaffung weiterer Wohnfläche. Eine entsprechende Genehmigung vorausgesetzt, kann hier zusätzlicher, vollwertiger Wohnraum entstehen.

Technisch wurde bereits investiert. Die Gasheizung wurde 2021 erneuert, der Großteil der Fenster ist 3-fach verglast, die Außenisolierung wurde vor rund 20 Jahren modernisiert. Feuchtigkeitsschäden sind nicht vorhanden; lediglich optische Salpeter-Ausblühungen sind sichtbar. Die vollunterkellerte Doppelgarage mit elektrischen Toren beherbergt zudem die Haustechnik.

Diese Immobilie vereint solide Bauqualität mit klarer Struktur und strategischem Aufteilungs- sowie Wertsteigerungspotenzial. Ob als Kapitalanlage mit Optimierung der Einheiten, als Aufteilerprojekt oder als Mehrgenerationenlösung – hier eröffnen sich vielseitige Perspektiven in einer der begehrtesten Lagen Bruchköbels.
            

                Ausstattung:

Die Immobilie überzeugt durch eine solide, gepflegte Ausstattung mit bereits durchgeführten Modernisierungen sowie klar erkennbarer Substanzqualität.

Wohnbereiche & Raumstruktur:

-Großzügiger Wohn- und Essbereich im Erdgeschoss mit großer Alu Schiebefensterfront

-Direkter Zugang zur Terrasse und in den Garten

-Elektrische Markise (ca. 2 Jahre alt)

-Wendeltreppe vom Erdgeschoss ins Obergeschoss

-Vier gut geschnittene Zimmer im Obergeschoss

-Tageslichtbad im OG mit Dusche und Badewanne

-Gäste-WC im Erdgeschoss

-Dachgeschosswohnung mit Balkon

-Modernisiertes Bad im DG (ca. 2000) mit Dusche und Badewanne

Souterrain / Untergeschoss:

-Ca. 80 m² Fläche mit guter Deckenhöhe

-Große Fensterflächen für natürliche Belichtung

-Duschbad vorhanden

-Separater Außenzugang

-Zusätzlicher Zugang über das Treppenhaus

-Umnutzung zu weiterem Wohnraum grundsätzlich möglich (genehmigungsabhängig)

Technik & Bauweise:

-Gasheizung Baujahr 2021

-Großteil der Fenster erneuert, 3-fach verglast

-Dachgeschoss doppelt verglaste Fenster

-Außenisolierung vor ca. 20 Jahren erneuert

-Große Alu-Schiebefensterfront im Erdgeschoss

Außenbereich & Stellplätze:

-Balkon im Dachgeschoss

-Großzügige Terrasse

-Gepflegter Gartenbereich

-Vollständig unterkellerte Doppelgarage mit elektrischen Toren

-Haustechnik in der unterkellerten Garage untergebracht

Insgesamt bietet die Immobilie eine solide technische Basis mit bereits erfolgten Investitionen und gleichzeitig ausreichend Spielraum für individuelle Modernisierungen und Wertsteigerungsmaßnahmen.
               

                Lagebeschreibung:

Die Immobilie befindet sich in begehrter Wohnlage von Bruchköbel – einer der gefragtesten Wohnadressen im östlichen Rhein-Main-Gebiet. Die Kombination aus ruhigem, gewachsenem Wohnumfeld und gleichzeitig hervorragender Infrastruktur macht diesen Standort sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger besonders attraktiv.

Nahversorgung & Einkaufsmöglichkeiten:

Im direkten Umfeld befinden sich sämtliche Einrichtungen des täglichen Bedarfs:

-Supermärkte und Discounter (REWE, EDEKA, Lidl, Aldi) innerhalb weniger Fahrminuten

-Bäckereien, Metzgereien und Apotheken im Stadtgebiet

-Drogeriemärkte sowie kleinere Fachgeschäfte

-Wochenmarkt und diverse Einzelhändler im Ortskern

-Das nahegelegene Hanau erweitert das Angebot um Einkaufszentren, großflächigen Einzelhandel und weitere Versorgungsstrukturen.

Ärzte & medizinische Versorgung:

Die medizinische Infrastruktur ist hervorragend:

-Allgemeinmediziner und Fachärzte (Zahnärzte, Kinderärzte, Orthopäden etc.) direkt in Bruchköbel

-Mehrere Apotheken im Stadtgebiet

-Klinikum Hanau in ca. 10–15 Fahrminuten erreichbar

-Weitere Fachkliniken und Spezialzentren im gesamten Rhein-Main-Gebiet

Bildung & Betreuung:

Familien profitieren von kurzen Wegen:

-Mehrere Kindertagesstätten und Betreuungsangebote im Ort

-Grundschulen direkt in Bruchköbel

-Weiterführende Schulen (Gesamtschule, Gymnasium) in unmittelbarer Umgebung

Zusätzliche Schulangebote in Hanau und Maintal

Verkehrsanbindung:

Die Verkehrsanbindung ist ein wesentlicher Standortvorteil:

-Autobahnanschluss A66 in wenigen Minuten erreichbar

-Schnelle Verbindung zur A45

-Frankfurt am Main ca. 20–25 Minuten Fahrzeit

-Hanau ca. 10 Minuten

-Frankfurt Airport ca. 30–35 Minuten

Der öffentliche Nahverkehr bietet regelmäßige Busverbindungen nach Hanau sowie Anschluss an das S-Bahn- und Regionalbahnnetz mit direkter Verbindung nach Frankfurt.

Wohnumfeld:

Das direkte Umfeld ist geprägt von gepflegten Ein- und Mehrfamilienhäusern in ruhiger, gewachsener Nachbarschaft. Grünflächen, Spazierwege und Naherholungsmöglichkeiten befinden sich in unmittelbarer Nähe und unterstreichen den hohen Wohnwert.

Die Lage verbindet ruhiges, familienfreundliches Wohnen mit exzellenter Infrastruktur und optimaler Anbindung an das gesamte Rhein-Main-Gebiet – eine Kombination, die sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren nachhaltig werthaltig ist.
                

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