Zinsentwicklung 2025: Aktuelle Zinsen für Immobilienkredite

Der Zinsschock von 2022 ist nun bereits ein paar Jahre her. Damals stiegen die vergleichsweise niedrigen Bauzinsen von gut 1 Prozent innerhalb eines Jahres auf stellenweise bis zu 4 Prozent an.

Seitdem sind die Zinsen leicht gesunken – 2025 schwanken die Bauzinsen für Immobilienkredite mit 10 Jahren Zinsbindung zwischen gut 3,7 und 3,2 Prozent. Damit liegen die Zinsen im Durchschnitt auf einem ähnlichen Niveau, wie im Vorjahr. Aktuell hält die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins stabil, was rückwirkend auch die Zinsen für Immobilienfinanzierungen stabilisiert.

Allerdings bleibt die Entwicklung der Bauzinsen aufgrund wirtschaftlicher und geopolitischer Faktoren weiterhin volatil. Sollten Sie daher den Kauf, den Bau oder die Modernisierung einer Immobilie planen, lohnt sich eine frühzeitige Finanzierungsplanung.

Wenn Sie den bestmöglichen Zins für Ihre Finanzierung herausschlagen möchten, sollten Sie Ihr Immobilienvorhaben detailliert im Voraus planen. Der Zinssatz für eine Finanzierung ist nämlich individuell und hängt von vielen Faktoren ab. Gehen Sie am besten wie folgt vor:

Vorbereitung der Finanzierung

• Finanzierung sorgfältig planen: Benötigen Sie schon jetzt oder erst in Zukunft Geld für Ihr Vorhaben? Und wie möchten Sie einen Immobilienkredit am liebsten zurückzahlen? Je nach Ihren Vorhaben und Vorlieben bieten sich unterschiedliche Finanzierungsmodelle an. Ihr Wüstenrot-Berater hilft Ihnen bei der Suche nach der passenden Finanzierung gerne weiter.
• Eigenkapital maximieren: Bringen Sie so viel Eigenkapital wie möglich ein. Ein höheres Eigenkapital bedeutet meist auch einen besseren Zinssatz. Idealerweise decken Sie mindestens die Nebenkosten (ca. 10 % bis 15 % des Kaufpreises) und idealerweise mindestens 20 % des Kaufpreises ab.
• Bonität optimieren: Sorgen Sie für eine saubere Schufa und ordnen Sie alle notwendigen Unterlagen (Einkommensnachweise, Vermögensnachweise, Objektunterlagen) vorab, um schnell und professionell handeln zu können.
• Realistisches Budget festlegen: Ermitteln Sie Ihre maximale, tragbare Monatsrate anhand Ihrer Einnahmen und Ausgaben. Die monatliche Belastung (Zins und Tilgung) sollte langfristig tragbar sein, auch bei unvorhergesehenen Ausgaben.

Gestaltung des Darlehens

• Passende Tilgungsrate wählen: Eine höhere anfängliche Tilgungsrate (z. B. 3 % statt 2 %) ermöglicht eine schnellere Rückzahlung der Restschuld und bedeutet langfristig weniger Zinskosten für Sie.
• Geeignete Zinsbindung prüfen: Bei aktuell stabilen oder leicht steigenden Zinsen bietet eine lange Zinsbindung (15 oder 20 Jahre) Planungssicherheit, da Sie sich den aktuellen Zinssatz für diesen Zeitraum festschreiben lassen. Das kostet zwar oft einen leichten Zinsaufschlag, schützt aber vor dem Risiko steigender Zinsen bei der Anschlussfinanzierung.
• Sondertilgungen einplanen: Bei einer Finanzierung mit Wüstenrot haben Sie bei vielen Tarifvarianten die Möglichkeit, kostenlose Sondertilgungen zu tätigen. Damit können Sie flexibel auf Mehreinnahmen (Bonus, Erbe) reagieren und die Laufzeit zusätzlich verkürzen.
• Öffentliche Fördermittel prüfen: Informieren Sie sich über staatliche Förderungen (mehr dazu erfahren Sie in unserer Förderübersicht). Ihr Wüstenrot-Berater informiert Sie gerne zu den möglichen Zuschüssen und übernimmt deren Beantragung für Sie.

In den vergangenen 5 Jahren gab es teils drastische Veränderungen bei den Bauzinsen. In diesem Zeitraum haben sich die Zinsen von einem historisch niedrigen Niveau über einen drastischen Anstieg bis hin zu einer anschließenden Stabilisierung entwickelt. Die wichtigsten Entwicklungen sehen Sie hier:

Geben Sie einfach die Werte für Ihre Wunschfinanzierung an und erfahren Sie, welche Konditionen Sie erhalten könnten.

Eine Vielzahl an Einflüssen trägt zur Entwicklung der Bauzinsen bei. Vor allem die Zinsentwicklung von Staatsanleihen, Pfandbriefen und indirekt der Leitzins der Europäischen Zentralbank zählen zu den ausschlaggebenden Faktoren. Vereinfacht ausgedrückt handelt es sich bei Staatsanleihen um Wertpapiere, die von der deutschen Regierung ausgegeben werden. An deren Konditionen orientieren sich wiederum die Zinssätze für Pfandbriefe – Wertpapiere, mit welchen Banken ihre Baufinanzierungen refinanzieren.

Eine Veränderung des EZB-Leitzinses kann häufig die Nachfrage nach Anleihen beeinflussen. Wird beispielsweise eine Senkung des Leitzinses angekündigt, kann dies die Nachfrage am Kapitalmarkt steigern und eine Art Reaktionskette auslösen:

Aufgrund einer steigenden Nachfrage werden die Zinssätze für deutsche Staatsanleihen niedriger, was zu sinkenden Zinsen für Pfandbriefe und somit auch zu günstigeren Baufinanzierungszinsen führt. Bei einer sinkenden Nachfrage führt diese Abfolge umgekehrt zu steigenden Zinsen.
Bedeutet: Werden die Leitzinsen gesenkt oder wird dies in Aussicht gestellt, sinken daraufhin mittelbar zumeist auch die Bauzinsen – und umgekehrt.

Doch auch hier gilt: Keine Regel ohne Ausnahme. Denn manchmal kommt es durch das Verhalten internationaler Großanleger zu einer gegenläufigen Entwicklung von Leit- und Bauzinsen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Geldpolitik in den USA und Europa unterschiedliche Wege geht oder verschiedene Erwartungen weckt und sich die Großanleger dann stärker an den USA orientieren.

Weitere Faktoren, wie die wirtschaftliche Entwicklung und die allgemeine Nachfrage nach Immobilien, können die Bauzinsen ebenfalls beeinflussen. Insbesondere spielt jedoch die Inflationsentwicklung innerhalb des EU-Raumes und innerhalb Deutschlands eine signifikante Rolle, denn an ihr richtet die Europäische Zentralbank ihre Geldpolitik, also auch ihre Zinsentscheidungen, aus.

Falls Sie bereits einen Wohntraum vor Augen haben, sollten Sie nicht zu lange mit der Planung Ihrer Finanzierung warten – denn der Markt ist ständig in Bewegung und Bauzinsen können unerwartet in die Höhe schießen.

Wie wirken sich höhere Bauzinsen ganz konkret auf eine Baufinanzierung aus? Dazu ein Beispiel: Für die Berechnung der Kreditkosten wird der effektive Jahreszins herangezogen. Er ist die Summe aus Sollzins und weiteren Kosten und Gebühren, die im Rahmen der Kreditvergabe anfallen und wird dem Darlehensgeber des Kredites bezahlt.

Für einen Nettodarlehensbetrag von 200.000 Euro bedeutet eine Erhöhung der Bauzinsen um 1 Prozentpunkt Zusatzkosten von gut 167 Euro im Monat – oder ganze 2.000 Euro pro Jahr. Käufer sehen sich dann mit höheren Gesamtkosten und längeren Finanzierungslaufzeiten konfrontiert.

Wenn Sie bei Ihrer Immobilienfinanzierung auf Nummer sicher gehen möchten, stehen Ihnen mehrere Optionen offen. Wer clever plant, kann das Risiko bei einer Finanzierung deutlich reduzieren.

• Langfristige Zinsbindung wählen: Indem Sie sich bei Ihrer Baufinanzierung für eine lange Zinsbindung von 15, 20 oder sogar 30 Jahren entscheiden, sichern Sie sich den aktuellen Zinssatz für einen langen Zeitraum. Ihre monatlichen Raten bleiben während der gesamten Laufzeit konstant. So sind Sie unabhängig von zukünftigen Zinsschwankungen und können langfristig mit festen Kosten planen.
• Mit Bausparen die aktuellen Zinsen sichern: Ein Bausparvertrag ist eine sinnvolle Ergänzung für Ihre Baufinanzierung. Sie zahlen über einen bestimmten Zeitraum Geld in den Vertrag ein und sichern sich damit das Recht auf ein späteres Bauspardarlehen zu einem bereits heute festgelegten, günstigen Zinssatz.
• Ein Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung abschließen: Läuft Ihre aktuelle Baufinanzierung in den kommenden Jahren aus, kann ein Forward-Darlehen die Lösung sein. Mit diesem Darlehen können Sie sich schon heute die aktuell günstigen Zinsen für die Zukunft sichern – und das bis zu 60 Monate im Voraus. Das Darlehen wird erst dann ausgezahlt, wenn die Zinsbindung Ihrer aktuellen Finanzierung endet.

Der Zusammenhang zwischen Bauzinsen und Immobilienpreisen ist häufig gegenläufig:

• Steigende Bauzinsen ➡ Sinkende Immobilienpreise (oder zumindest Stagnation/Dämpfung): Höhere Zinsen machen die Finanzierung teurer. Die monatliche Belastung (Rate) steigt, wodurch sich Kaufinteressenten weniger Darlehen leisten können. Die Nachfrage sinkt, was den Druck auf die Immobilienpreise erhöht und sie tendenziell sinken oder langsamer steigen lässt. Dies war in Deutschland ab 2023 gut zu beobachten.
• Sinkende Bauzinsen ➡ ️Steigende Immobilienpreise: Niedrigere Zinsen machen Kredite günstiger. Die monatliche Rate sinkt, wodurch Käufer bereit sind, höhere Kaufpreise zu zahlen. Die Nachfrage steigt, was die Preise in die Höhe treibt (wie in der Niedrigzinsphase bis Anfang 2022).

Aktuelle Immobilienpreise
Nach einer Phase des Preisrückgangs infolge des starken Zinsanstiegs im Jahr 2022/2023 zeigen die Immobilienpreise aktuell (zweite Jahreshälfte 2025) wieder Tendenzen zur Stabilisierung und in einigen Regionen zu einem leichten Anstieg, insbesondere bei energieeffizienten Objekten und in gefragten Lagen.

Die Zinsentwicklung ist aufgrund verschiedener Einflussfaktoren schwer vorhersehbar. Experten und Analysten rechnen damit, dass die EZB den Leitzins bei gut 2 Prozent halten wird. Ziel der EZB ist es, die Inflation mit einem angemessenen Zinsniveau in den Griff zu bekommen und die Wirtschaftslage in der Eurozone zu stabilisieren. Gegenwärtig liegt die Inflationsrate in Deutschland leicht über 2 Prozent und das Wirtschaftswachstum sinkt leicht. Kurzfristige Senkungen des Leitzinses, um die Inflations- und Wachstumsrate zu stabilisieren, sind daher möglich. Das könnte ebenfalls sinkende Bauzinsen zur Folge haben.

Für die langfristige Entwicklung der Bauzinsen in 2025 gibt es unterschiedliche Einschätzungen. Einige Analysten sehen weiteres Abwärtspotenzial, insbesondere wenn die inzwischen etwas höhere Inflation wieder sinkt. Ein Schlüsselfaktor ist zudem die geopolitische Entwicklung. Sollte es zu Handelskonflikten kommen oder die globalen Energiepreise wieder zunehmen, kann dies in einer steigenden Inflation enden. Diese begünstigt wiederum einen Anstieg der Zinsen.

Unsere Empfehlung: Die Kombination aus volatilen Zinsen und aktuell steigenden Immobilienpreisen sorgt für Unsicherheit. Daher ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um für Ihren Wohnwunsch vorzusorgen. Falls Sie bereits eine passende Immobilie gefunden haben oder eine Modernisierung planen, bietet Wüstenrot individuelle Baufinanzierungen, angepasst an Ihr Vorhaben. Möchten Sie erst in den kommenden Jahren Ihr Wohnprojekt angehen, können Sie sich mit Bausparen die aktuellen Darlehenszinsen sichern und profitieren von günstigen Finanzierungskonditionen für Ihr zukünftiges Zuhause.

Stand: September 2025