Wie viel Eigenkapital brauche ich für meine Finanzierung?

Als Eigenkapital bezeichnet man alle finanziellen Mittel, die Sie selbst in Ihre Immobilienfinanzierung einbringen. Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto weniger Fremdkapital – also Kredit – benötigen Sie.

Wer den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung günstiger finanzieren möchte, sollte daher möglichst viel Eigenkapital einplanen. Denn ein höherer Eigenanteil verbessert nicht nur die Chancen auf eine Kreditzusage, sondern führt in der Regel auch zu attraktiveren Konditionen. In vielen Fällen profitieren Sie von deutlich niedrigeren Zinsen.

Ein hoher Eigenkapitalanteil wirkt gleich mehrfach positiv:

• Geringerer Finanzierungsbedarf: Sie müssen insgesamt weniger Geld aufnehmen und zurückzahlen.
• Niedrigere Zinskosten: Ein besserer Zinssatz reduziert Ihre monatliche Belastung und die Gesamtkosten der Finanzierung.
• Schnellere Rückzahlung: Da bei gleichbleibender Rate der Tilgungsanteil steigt, sind Sie schneller schuldenfrei.

Kurz gesagt: Mehr Eigenkapital bedeutet mehr Sicherheit, günstigere Konditionen und eine insgesamt entspanntere Finanzierungssituation.

Zum Eigenkapital zählen grundsätzlich alle finanziellen Mittel, die Sie vor dem Kauf oder Bau einer Immobilie angespart haben oder bereits besitzen. Neben klassischem Guthaben gibt es zahlreiche weitere Vermögenswerte, die Banken als Eigenkapital anerkennen.

Diese Eigenkapitalquellen werden anerkannt:

1. Bargeld und angespartes Vermögen: Hierzu zählt Ihr Guthaben aus Sparbüchern, Tagesgeld- sowie Festgeldkonten und liquide Mittel aus Verkäufen von Wertpapieren.
2. Bausparguthaben: Ihr Sparguthaben aus einem Bausparvertrag lässt sich ebenfalls als Eigenkapital anrechnen. Wenn Sie einen zuteilungsreifen Bausparvertrag besitzen, kann dieser direkt in die Finanzierung eingebracht werden und häufig durch ein günstiges Bauspardarlehen ergänzen.
3. Immobilien/Grundstücke: Schuldenfreie Grundstücke und abbezahlte Immobilien sind weitere zulässige Mittel. Dazu gehören auch geerbte Immobilien, sofern diese lastenfrei oder weitgehend entschuldet sind.
4. Gegenwert einer Lebens- oder Rentenversicherung: Erlöse aus dem Verkauf oder der Abtretung einer Lebens- oder Rentenversicherung zählen ebenfalls als Eigenkapital.
5. Eigenleistung (Muskelhypothek):Selbst erbrachte handwerkliche Arbeiten können in der Baufinanzierung als Eigenkapital angerechnet werden. Dazu zählen Renovierungs- und Ausbauarbeiten, die Sie — oder Helfer aus Familie und Freundeskreis — selbst übernehmen. Je nach Projekt werden 5 bis 10 Prozent der Baukosten anerkannt, in Einzelfällen sogar bis zu 15 Prozent.

Tipp: Nutzen Sie Fördermittel!

Für den Kauf einer Immobilie gibt es zahlreiche Förderprogramme vom Staat. Diese sind sowohl in Form von Zuschüssen als auch von Förderkrediten erhältlich. Auch wenn diese Mittel formal meist nicht zum Eigenkapital zählen, reduzieren sie die Gesamtkosten Ihres Vorhabens erheblich und verbessern oft die Finanzierungsstruktur.

Als grundsätzliche Faustregel gilt: Beim Kauf einer Immobilie sollten Sie mindestens Eigenkapital in Höhe der anfallenden Nebenkosten einbringen. Je nach Bundesland und Kaufkonstellation liegen die Kaufnebenkosten typischerweise zwischen 5 und 13 Prozent des Kaufpreises. Sie setzen sich vor allem aus Grunderwerbsteuer, Notar‑ und Grundbuchkosten sowie einer möglichen Maklerprovision zusammen.

Besser noch ist es, wenn Sie mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen und die Kaufnebenkosten zusätzlich aus eigenen Mitteln bezahlen. Das senkt den Darlehensbedarf und verbessert Ihre Konditionen spürbar.

Dazu ein Beispiel:
Möchten Sie eine Immobilie für 400.000 Euro kaufen, entspricht ein Eigenanteil von 80.000 bis 120.000 Euro den anvisierten 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Zusätzlich sollten Sie die Kaufnebenkosten von rund 5 bis 13 Prozent (ca. 20.000 bis 52.000 Euro) einkalkulieren.
Damit sollten Sie insgesamt 100.000 bis 172.000 Euro an eigenen Mitteln einplanen.

Berechnen Sie die monatlichen Raten und den Zinssatz Ihrer Finanzierung

Mit unserem Finanzierungsrechner erhalten Sie einen ersten Überblick zu den möglichen Konditionen Ihrer Baufinanzierung.

Grundsätzlich gibt es verschiedenste Möglichkeiten, Eigenkapital anzusparen. Wofür Sie sich entscheiden, hängt ganz von Ihren Plänen und Präferenzen ab.

Eigenkapital verbessert Ihren Zinssatz, weil es den Beleihungsauslauf senkt – also das Verhältnis aus Darlehenssumme und dem von der Bank ermittelten Beleihungswert der Immobilie. Ein niedriger Beleihungsauslauf bedeutet weniger Risiko für den Kreditgeber – was häufig mit günstigeren Zinsen belohnt wird.

Viele Finanzierungsanbieter arbeiten mit Risikoklassen, die an Schwellenwerte beim Beleihungsauslauf gekoppelt sind. Wer viel Eigenkapital einbringt, rutscht in eine günstigere Kategorie und bekommt einen niedrigeren Zinssatz. Typische Grenzen liegen beispielsweise bei:

• 80 % Beleihungsauslauf
• 60 % Beleihungsauslauf
• 50 % Beleihungsauslauf

Sobald Sie unter eine dieser Schwellen rutschen, stuft die Bank das Darlehen als sicherer ein – was sich häufig durch Zinsrabatte bemerkbar macht.

Diese weiteren Faktoren beeinflussen Ihren Zinssatz

Wie stark sich eingebrachtes Eigenkapital auf die Kosten einer Immobilienfinanzierung auswirkt, zeigt ein einfacher Vergleich:

Angenommen, Sie möchten eine Immobilie für insgesamt 400.000 Euro inklusive aller Kaufnebenkosten erwerben.
In Szenario 1 bringen Sie 80.000 Euro Eigenkapital in die Finanzierung ein.
In Szenario 2 steht Ihnen kein Eigenkapital zur Verfügung und Sie entscheiden sich für eine Vollfinanzierung.

Sie erhalten daraufhin die folgenden Konditionen:

Der Vergleich zeigt: Wer Eigenkapital in die Finanzierung einbringt, profitiert gleich mehrfach. Die monatliche Belastung fällt um über 500 Euro niedriger aus und Sie sparen sich zusätzlich mehr als 42.000 Euro Zinskosten. Zudem ist die Restschuld nach Ende der Zinsbindung deutlich geringer, sodass Sie eine Anschlussfinanzierung für einen kleineren Betrag abschließen können.

Wer Eigenkapital in seine Immobilienfinanzierung einbringt, profitiert gleich mehrfach: Es reduziert den Beleihungsauslauf und führt dadurch in der Regel zu einem besseren Zinssatz. Das Ergebnis: niedrigere monatliche Raten, schnellere Entschuldung und höhere Zusage-Chancen bei der Baufinanzierung.

Wenn Sie sich Ihren Wohntraum erfüllen möchten, lohnt es sich daher, frühzeitig mit dem gezielten Aufbau von Eigenkapital zu beginnen.

Bei allen Fragen rund um Ihre Immobilienfinanzierung unterstützt Sie Ihr Wüstenrot-Berater vor Ort kompetent und persönlich.

Stand: Februar 2026