Was bedeutet der Beleihungswert für Ihre Baufinanzierung?

Wer ein Haus bauen oder kaufen will, steht schnell vor der entscheidenden Frage: Wie viel Kredit benötige ich? Finanziert das meine Bank und wenn ja, zu welchen Konditionen? Die Antwort hängt vor allem von zwei Faktoren ab: vom Beleihungswert der Immobilie sowie dem sogenannten Beleihungsauslauf.

Banken wollen sichergehen, dass sie bei einer Kreditvergabe keine Verluste machen, falls die Kreditnehmer die Raten nicht mehr bezahlen können. Deshalb wird bei jeder Finanzierungsanfrage der Beleihungswert der Immobilie ermittelt.

Die Bank geht davon aus, dass sie diese Summe bei einer Zwangsversteigerung des Objekts auf jeden Fall erzielen und damit alle entstandenen Kosten einschließlich der Zinsen abdecken kann. Um möglichen Risiken der Immobilienpreisentwicklung während der Kreditlaufzeit vorzubeugen, werden – je höher der Kreditbedarf im Verhältnis zum Beleihungswert (Beleihungsauslauf) ausfällt – höhere Darlehenszinsen angeboten.

Außerdem wird für die Bank eine Grundschuld in Darlehenshöhe ins Grundbuch eingetragen, die sie im Falle eines Zahlungsausfalls zur Veräußerung der Immobilie berechtigt.

Der ermittelte Beleihungswert bestimmt die mögliche Darlehenshöhe sowie den Zinssatz und kann je nach angewandtem Verfahren und internen Vorgaben von Bank zu Bank etwas differieren.

Auch wichtig: Der Verkehrswert hat nichts mit dem Kaufpreis zu tun, zu dem die Immobilie erworben wird. Angesichts überhitzter Märkte kann dieser deutlich höher liegen. Allerdings wirkt sich ein hoher Kaufpreis direkt auf den Beleihungsauslauf aus.

Der Beleihungswert gibt den Rahmen für die üblicherweise mögliche Kredithöhe an. Der Begriff Beleihungsgrenze bezeichnet in der Finanzbranche ein Prozentwert (je nach Bankinstitut z.B. 60% oder 80%), der sich auf den Beleihungswert bezieht.

Die Beleihungsgrenze spielt bei der Immobilienfinanzierung eine wichtige Rolle, weil sie maßgeblich die Höhe der Kreditzinsen beeinflusst. Für Finanzierungen innerhalb der Beleihungsgrenze winken die attraktivsten Konditionen. Denn der zusätzliche Abschlag von 20 bis 40 Prozent bringt den Geldgebern weitere Sicherheit: Finanzierungen mit einer Beleihungsgrenze bis 60 Prozent sind nahezu risikolos.

Diese Darlehen stehen im Grundbuch im ersten Rang und werden bei Zwangsversteigerungen als erste bedient.

Darlehen, die diese Grenze überschreiten, sind teurer, da sich für die Banken das Kreditausfallrisiko erhöht. Dennoch sind in Ausnahmefällen sogar sogenannte 100- oder 110-Prozent-Finanzierungen möglich, die den Kaufpreis beziehungsweise den Kaufpreis plus Kaufnebenkosten in voller Höhe abdecken.

In diesen Fällen verlangt die Bank allerdings Zinsaufschläge sowie entsprechende Sicherheiten, wie sehr hohe Einkommen oder anderweitigen Immobilienbesitz.

Wie viel Eigenkapital muss ich aufwenden?

Wird die Immobilie tatsächlich zum ermittelten Verkehrswert von 480.000 Euro erworben, sollte der Käufer über Eigenkapital von mindestens 249.600 Euro zuzüglich Nebenkosten (in Höhe von ca. 50.000 Euro) verfügen, damit er den Beleihungsauslauf von 60 Prozent nicht überschreitet. Die Summe ergibt sich aus der Differenz von Verkehrswert (480.000 Euro) und Beleihungsgrenze (230.400 Euro).

Allerdings erhöht die Bank die Beleihungsgrenze nicht, wenn der Käufer einen Kaufpreis zahlt, der über dem Verkehrswert liegt. In diesem Fall braucht er mehr Eigenkapital, um günstige Darlehenskonditionen zu erhalten.

Je höher die Bank den Beleihungswert und die Beleihungsgrenze ansetzt, desto höhere Summen können über zinsgünstige Darlehen finanziert werden und desto weniger Eigenkapital wird im Verhältnis benötigt.

So kann sich beispielsweise ein niedrigerer Sicherheitsabschlag auf die Finanzierung auswirken:

Tipp: Beleihungsauslauf optimieren

Folgende Möglichkeiten bieten sich an, einen Beleihungsauslauf von unter 60 Prozent zu erreichen und damit von günstigeren Angeboten zu profitieren: