eine Wohnung
kaufen

Rechte und Pflichten einer Eigentümergemeinschaft

Beim Kauf einer Wohnung sind einige Besonderheiten zu beachten. Denn Sie erwerben nicht nur Eigentum, sondern werden automatisch auch Mitglied einer Gemeinschaft. Daraus ergeben sich verschiedene Rechte und Pflichten, die Sie bei Ihrer Planung berücksichtigen sollten.

Ihr Eigentum und das der Gemeinschaft

Als Wohnungskäufer erwerben Sie mit dem Kauf einer Wohnung verschiedene Arten von Eigentum:

Sondereigentum: Sie erwerben das Eigentum an Ihrer eigenen Wohnung.
Gemeinschaftseigentum: In der Gemeinschaft mit den anderen Miteigentümern sind Sie für das Gebäude gemeinsam verantwortlich.

Beim Kauf einer Wohnung erwerben Sie Räume, in denen Sie (oder Ihr Mieter) leben. Diese Räume sind Ihr Eigentum. Nur Sie alleine dürfen sie nutzen. Auch ein Tiefgaragenstellplatz kann Sondereigentum sein.

  • Um zu erfahren, was Sie genau als Sondereigentum erwerben, müssen Sie einen Blick ins Grundbuch werfen: In der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan ist ersichtlich, welche Bereiche des Gebäudes zum Sondereigentum gehören.
  • Auch wenn Sie das alleinige Nutzungsrecht für Ihre Räumlichkeiten haben, können Sie nicht völlig frei entscheiden, wie Sie diese nutzen. Nur Räume, die im Grundbuch als Wohnung ausgewiesen sind, dürfen auch zum Wohnen benutzt werden. Umgekehrt ist das Bewohnen von Räumen, die nicht als Wohnung bezeichnet sind, nicht zulässig. Es kann von den übrigen Wohnungseigentümern notfalls unterbunden werden.
  • Eine berufliche oder gewerbliche Nutzung ist nur möglich, wenn sie nicht zu zusätzlichen Störungen und Beeinträchtigungen der anderen Mitbewohner des Gebäudes führt.

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Beim Besichtigungstermin ist es wichtig, nicht nur die Wohnung, sondern auch das Gesamtgebäude zu begutachten. Nur so lässt sich abschätzen, welche größeren Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten in nächster Zukunft anstehen.

Die Kosten für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums sind nämlich von der gesamten Eigentümergemeinschaft zu tragen - und damit zu einem Teil auch von Ihnen.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Gebäudeteile, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder seine äußere Gestaltung prägen. Auch Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (zum Beispiel die Versorgungsleitungen) gehören zum Gemeinschaftseigentum. Folgende Gebäudeteile gehören dazu:

  • alle tragenden Wände, Fußböden, Decken sowie das Dach
  • die Fenster und Außentüren
  • die zentrale Heizungsanlage sowie die gemeinschaftlichen Versorgungsleitungen
  • die Hauptversorgungsleitungen für Strom und Wasser

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Die Eigentümergemeinschaft

Die Eigentümergemeinschaft setzt sich aus allen Wohnungseigentümern einer Wohnanlage zusammen. Diese Gemeinschaft muss die Anlage selbstständig verwalten und über alle damit verbundenen Fragen gemeinsam entscheiden.

Zur Verwaltung gehören Bereiche, die alle Wohnungseigentümer gleichermaßen betreffen, wie:

  • Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks und des Gebäudes
  • Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten
  • Kosten- und Lastenverteilung unter den Eigentümern
  • Regelung zur Entscheidungsfindung in der Gemeinschaft

Vor dem Kauf einer Wohnung und dem Eintritt in eine Wohnungseigentümergemeinschaft sollten Sie folgende Punkte prüfen:

Jede Eigentümergemeinschaft vereinbart eine Gemeinschaftsordnung. Diese kann unter Umständen vom Wohnungseigentumsgesetz abweichen. Wenn diese Änderungen ins Grundbuch eingetragen sind, müssen Sie sich als Käufer der Wohnung auch daran halten.

Da diese Regelungen später nur schwer zu ändern sind, sollten Sie sich gut überlegen, ob Sie die Regelungen der Gemeinschaftsordnung auch auf Dauer akzeptieren können. Vor Abschluss des Kaufvertrags sollten Sie also die Gemeinschaftsordnung kritisch prüfen:

  • Sind Sondernutzungsrechte eingeräumt oder aufgehoben?
  • Wurde die Verteilung der Kosten verändert?
  • Wurden Instandhaltungspflichten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, auf einen Wohnungseigentümer übertragen?
  • Sind Nutzungsverbote oder Nutzungsrechte eingetragen?
  • Gibt es spezielle Regelungen zum Stimmrecht in der Eigentümerversammlung?

Prüfen Sie auch die finanziellen Verhältnisse der Gemeinschaft:

  • Klären Sie, welchen Anteil an den Gesamtkosten Sie zu tragen haben. Laut Gesetz werden die Kosten anteilig (also auf der Grundlage des jeweiligen Miteigentums) verteilt. Die Wohnungseigentümer haben jedoch die Möglichkeit, von dieser Vorgabe abzuweichen, und andere Regelungen zur Kostenverteilung zu treffen.
  • Alle Wohnungseigentümer haften zusammen als Gesamtschuldner. Klären Sie deshalb, ob die anderen Wohnungseigentümer in der Vergangenheit Ihren Zahlungsverpflichtungen nachgekommen sind oder ob sich größere Außenstände angesammelt haben.
  • Prüfen Sie auch, ob Sie für eventuelle Schulden Ihres Vorgängers haften müssen. Dies ist dann der Fall, wenn es in der Gemeinschaftsordnung im Grundbuch so geregelt wurde.
  • Wenn Sie vorhaben, eine Mietwohnung zu kaufen, sollten Sie auch prüfen, ob eine Instandhaltungsrücklage gebildet wurde. Dies sind Rücklagen der Eigentümergemeinschaft, die vor allem für größere Reparaturen am Gesamtgebäude gebildet wurden. Ansonsten könnten nicht einkalkulierte Mehrbelastungen durch Modernisierungsmaßnahmen auf Sie zukommen.

Prüfen Sie vor dem Kauf Ihrer Eigentumswohnung die Höhe Ihres Miteigentumsanteils. Beim Miteigentumsanteil handelt es sich um einen Anteil am Grundstück und Gesamtgebäude, der im Grundbuch eingetragen ist. Für die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten ist die Höhe des Miteigentumsanteils entscheidend. Eine nachträgliche Umverteilung der Miteigentumsanteile innerhalb der Gemeinschaft ist nur schwer zu realisieren.

Die Eigentümerversammlung

Einmal im Jahr findet die Eigentümerversammlung statt. In dieser Versammlung können spezielle Regelungen beschlossen werden. So kann zum Beispiel eine Hausordnung durch Mehrheitsbeschluss erlassen werden. Alle getroffenen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sind für einen später hinzukommenden Wohnungseigentümer bindend.

  • Nehmen Sie daher Einsicht in die Protokolle und prüfen Sie, welche Folgen sich aus den gefassten Beschlüssen für Sie ergeben. Die Protokolle bewahrt der Hausverwalter auf. Zur Einsicht benötigen Sie als Kaufinteressent eine Vollmacht des Verkäufers.
  • Vergessen Sie nicht, auch eine Regelung im Kaufvertrag für die Zeit zwischen Unterzeichnung des Kaufvertrags und Eintragung im Grundbuch zu treffen. Es ist beispielsweise sinnvoll, dass der Alteigentümer Ihnen eine Vollmacht erteilt, die Sie zur Teilnahme und Stimmabgabe auf eventuell stattfindenden Eigentümerversammlungen berechtigt.

Modernisieren und sanieren mit Eigentümergemeinschaft

Wohnungseigentum in einem Mehrfamilienhaus ist überwiegend Gemeinschaftsbesitz. Über viele Reparaturen, Sanierungen und Modernisierungen entscheidet deshalb die Gemeinschaft. Geregelt sind die Entscheidungsprozesse im Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Wird im Einfamilienhaus das Dach undicht, muss der Besitzer den Schaden auf eigene Kosten richten. Anders ist das bei Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus: Hier kommt die Eigentümergemeinschaft gemeinschaftlich für den Schaden auf. Denn das Dach ist für den Bestand des gesamten Gebäudes erforderlich und gehört damit zum Gemeinschaftsbesitz. Der Bewohner der obersten Wohnung bezahlt lediglich anteilig mit. Diese Solidarität zeichnet das Wohneigentum in Mehrfamilienhäusern aus. Bei vielen Arbeiten im und am Haus ist also die Eigentümergemeinschaft am Zug. Sind etwa die Fenster defekt, muss gemeinsam entschieden werden, ob sich die Reparatur lohnt oder ein Austausch sinnvoller ist. Ein guter Verwalter bereitet solche Entscheidungen langfristig vor, holt Angebote ein und stellt bei der Eigentümerversammlung die Alternativen zur Abstimmung.

junge Frau steht im gelben Kleid auf einem Hausdach

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Rücklagen und Sonderumlagen

Wie will die Gemeinschaft die Modernisierungskosten stemmen? Sollen heute die Rücklagen erhöht werden, damit in einigen Jahren ein Polster angespart ist? Ist die Aufnahme eines Darlehens nötig? Oder ist die Zahlung einer Sonderumlage die beste Lösung, um die Kasse kurzfristig zu füllen? Hier ist strategisches Planen gefragt.

Rücklagen muss jede Eigentümergemeinschaft laut WEG „in angemessener Höhe“ bilden. Sie werden anteilig von den Eigentümern eingezahlt und dienen in erster Linie der Finanzierung der laufenden Instandhaltung des Gebäudes.

Außerdem sollten die Rücklagen immer eine Reserve für akute Schadensfälle bereithalten. Denn ist – etwa durch einen Wasserschaden – „Gefahr im Verzug“, muss der Verwalter sofort handeln, ohne vorherige Abstimmung in der Eigentümerversammlung. Unternimmt er nichts, und es treten etwa in einer Wohnung Schimmelschäden auf, dann ist die Eigentümergemeinschaft hierfür schadensersatzpflichtig.

Hier erfahren Sie mehr zum Thema Instandhaltungsrücklage

Stimmrechte und Mehrheiten in Eigentümergemeinschaften

Über die Notwendigkeit von Instandsetzungen oder Modernisierungen kann in Eigentümergemeinschaften Uneinigkeit herrschen, denn nicht alle Eigentümer haben dieselben Interessen und finanziellen Möglichkeiten.

Modernisierungsmaßnahmen müssen von mindestens 75 Prozent der Miteigentümer beschlossen werden. Dies entspricht dann einer doppelt qualifizierten Mehrheit beschlossen werden. Bei baulichen Veränderungen, etwa einer Aufstockung oder dem nachträglichen Einbau eines Aufzugs, müssen sogar alle Eigentümer zustimmen.

Eine wichtige Rolle bei solchen Entscheidungen spielt der Verwalter. Er bereitet die Entscheidungsprozesse vor und moderiert sie. Im Zweifel kann die Gemeinschaft einen unabhängigen Experten hinzuziehen. Wichtig ist, dass die Gemeinschaft letztlich die Entscheidungen möglichst im Konsens trifft.

Ist in der Gemeinschaftsordnung nichts anderes notiert, gilt das sogenannte Kopfstimmrecht. Jeder Eigentümer hat demnach eine Stimme – egal, wie viele Wohnungen er im Objekt besitzt.

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Gilt das Objektstimmrecht, gibt es eine Stimme pro Wohneinheit. Darüber hinaus gibt es das Wertprinzip, bei dem die Stimmen nach den Anteilen am Eigentum gewichtet sind, sowie Mischformen.

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Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind. Abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind möglich. Abgestimmt wird mit unterschiedlichen Mehrheiten.

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Bei einfacher oder relativer Mehrheit müssen über die Hälfte der anwesenden Stimmberechtigten für einen Antrag stimmen. Diese Stimmenmehrheit wird z. B. für Instandhaltungsmaßnahmen benötigt.

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Von einer doppelt qualifizierten Mehrheit spricht man bei mindestens 75 Prozent aller Kopfstimmen, also aller – nicht nur der anwesenden – Miteigentümer. Zudem müssen die Kopfstimmen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile halten. Diese Mehrheit ist nötig, um Modernisierungen zu beschließen.

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Die absolute Mehrheit, also über 50 Prozent der Stimmen der stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Objekt, wird benötigt, um einem säumigen Miteigentümer das Wohneigentum zu entziehen – ein letztes Mittel zum Schutz der Gemeinschaft, das nur selten angewendet werden muss.

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Von Allstimmigkeit sprechen Fachleute, sobald alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer über einen Beschluss abstimmen müssen. Allstimmigkeit wird nur bei Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes der Anlage gefordert, also zum Beispiel, wenn das Gebäude aufgestockt werden soll

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Sanieren im Sondereigentum

Frei gestalten, renovieren oder reparieren kann der Wohnungsbesitzer alles, was zu seinem Sondereigentum gehört: Wandoberflächen, Böden, nicht tragende Wände. Aber schon das Versetzen einer Innentür kann sich auf die Statik des Hauses auswirken und benötigt daher die Genehmigung durch die Gemeinschaft. Deshalb ist es am besten, jede Renovierung, die übers Tapezieren oder Bodenverlegen hinausgeht, mit der Gemeinschaft abzustimmen.

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Tipp:
In unseren Ratgebern finden Sie weitere Infos zu den Themen Modernisierung und energetische Sanierung.

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