Junges Paar hält ein Haus in Miniaturform in den Händen

Den Traum vom eigenen Haus verwirklichen. So läuft eine Baufinanzierung ab!

Mit einer Finanzierung rückt der Traum vom eigenen Haus in greifbare Nähe. Damit diese reibungslos funktioniert, sind bei Hauskauf und Hausbau einige Punkte zu beachten. Wir führen Sie Schritt für Schritt durch den Ablauf einer Baufinanzierung und geben Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Thema Immobilienfinanzierung.

Vor dem Immobilienkauf: Eigenkapital und Ratenhöhe planen

Der Ablauf einer Baufinanzierung beginnt mit einem Sondierungsgespräch. Hier setzen die zukünftigen Hausbesitzer eine Grenze für die monatlichen Raten und stellen das verfügbare Eigenkapital zusammen. Das sollte etwa 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises betragen und ausreichen, um die Kaufnebenkosten abzudecken. Anrechenbar sind:

  • Barvermögen
  • Sparanteile von Bausparverträgen
  • Festgeld-, Tagesgeld- oder Sparkonten
  • Lebensversicherungen
  • Kredite von Freunden/ Verwandten
  • gekaufte Grundstücke
  • Eigenleistungen

Kaufsumme festlegen und die Traumimmobilie finden

Im nächsten Schritt einer Baufinanzierung legen die Interessenten den möglichen Kaufpreis fest. Dieser ergibt sich aus der Summe des Eigenkapitals und der möglichen Darlehenshöhe, abzüglich der Kaufnebenkosten. Vor allem Letzteres vergessen viele. Mit acht bis 15 Prozent haben die Kosten für Notar, Makler, Grunderwerbssteuer und Erschließung einen hohen Anteil am Kaufpreis. Stehen die Grenzen fest, kann die Suche nach der Traumimmobilie beginnen.

Wie hoch sind Ihre Kauf-Nebenkosten?

Wichtig zu wissen: Beim Immobilienkauf kommen zur eigentlichen Kaufsumme in jedem Fall noch Nebenkosten hinzu: Maklercourtage, Notarkosten und Grundsteuer. Je nach Bundesland unterscheiden sich die Kaufnebenkosten.1 Möchten Sie es genauer wissen? Dann vereinbaren Sie einen Termin mit einem Berater in Ihrer Nähe.

Finanzierungsangebote anfordern und Fördermittel prüfen

Ist ein Objekt gefunden, geht es weiter in Richtung des Immobilienkaufs. Nun ist ein Finanzierungsangebot einzuholen. Berater und Käufer verhandeln über die Konditionen und prüfen, ob auch Fördermittel verfügbar sind. Ist alles geklärt, müssen die Käufer zahlreiche Unterlagen an das Kreditinstitut übermitteln. So zum Beispiel:

  • Einkommensnachweise
  • Nachweise über Sicherheiten
  • Bau- oder Objektbeschreibung
  • Kostenaufstellungen für Neubau oder Renovierung
  • Planunterlagen wie einen Lageplan

Zeitgleich vereinbaren Käufer einen Notartermin zur Unterzeichnung des Kaufvertrages.

Kaufvertrag abstimmen und bei einem Notar unterzeichnen

Erfüllen die Käufer alle Voraussetzungen für die Finanzierung, erstellt das Kreditinstitut eine Finanzierungsbestätigung. Anschließend folgt ein Notartermin. Liegen alle relevanten Vertragsdaten vor, ist dabei der Kaufvertrag zu unterzeichnen. Um die Konditionen des Kreditinstituts nicht zu verlieren, sollte der Termin kurz nach dem Ausstellen der Finanzierungsbestätigung erfolgen.

Die nächsten Schritte im Ablauf der Baufinanzierung

Ist der Kaufvertrag unterzeichnet, schließen die Käufer auch den Darlehensvertrag ab. Der Notar sperrt das Grundbuch und die Nebenkosten des Hauskaufs sind zu zahlen. Der Notar benötigt nun etwa einen Monat, um alle Unterlagen der Gemeinde und des Grundbuchamtes anzufordern. Anschließend erstellt er die Zahlungsaufforderung für den Kaufpreis. Die Bausparkasse oder die Bank zahlt das Darlehen aus und die Käufer überweisen den vereinbarten Preis. Bei einem Neubau überweist das Kreditinstitut das Geld nur in Teilbeträgen, angepasst an den jeweiligen Baufortschritt. Übrigens: Rufen Hausbesitzer die bereitgehaltenen Darlehen erst spät ab, verlangen Kreditinstitute sogenannte Bereitstellungszinsen. Um diese zu vermeiden, sollten Verbraucher eine bereitstellungszinsfreie Zeit vereinbaren. In der Regel liegt diese bei sechs bis 12 Monaten. Nach der Zahlung kann es mehrere Wochen oder Monate dauern, bis der Grundbucheintrag abgeschlossen ist. Der Notar prüft dann noch einmal, ob alle Angaben korrekt sind.

Häufige Fragen zum Ablauf einer Baufinanzierung

Welche Voraussetzungen gelten für eine Baufinanzierung?

Wer eine Baufinanzierung beantragt, sollte die monatlichen Raten mit seinem Einkommen decken können. Beispielsweise sind ein ausreichend hohes Einkommen und passender Beleihungswert der Immobilie Voraussetzungen. Letzterer darf nicht unter der Darlehenssumme liegen.

Warum lehnt ein Kreditinstitut eine Baufinanzierung ab?

Gründe sind zu wenig Sicherheiten, bereits laufende Kreditverträge oder ein zu knappes Einkommen. Auch ein schlechter SCHUFA-Wert oder ein für die Kreditsumme zu niedriger Immobilienwert kann zur Ablehnung führen.

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Wann ist bei einer Baufinanzierung die erste Rate fällig?

Grundsätzlich zahlen Käufer die erste Rate, nach dem der Kreditbetrag ausgezahlt wurde. Sie können jedoch eine tilgungsfreie Anlaufzeit vereinbaren. Dann zahlen sie für einen bestimmten Zeitraum nur die Zinsen.

Welche Fehler können Käufer bei einer Finanzierung machen?

Ein großer Fehler ist es, die Nebenkosten zu vergessen oder die eigene Zahlungsfähigkeit zu überschätzen. Probleme könnten auch entstehen, wenn die Zinsbindungszeit zu kurz ist, Käufer die Bereitstellungszinsen für das Darlehen vergessen oder Fördermittel verschenken. Denn eine Baufinanzierung dauert in der Regel um die 30 Jahre.

Fehler bei der Baufinanzierung vermeiden

Wichtige Informationen

1 Die Berechnung erfolgt auf Grundlage der von Ihnen angegebenen Daten und stellt eine Indikation dar. Die real anfallenden Beträge können je nach Ihrer individuellen Situation abweichen. Hinzu kommen die Auslagen nach tatsächlichem Aufwand wie Telefon und Porto; für die Schreibauslagen gilt als Faustformel 1 EUR je Seite. Erfahrungsgemäß bewegen sich die Auslagen hier in einem Bereich von 50 EUR bis 150 EUR. Des Weiteren können durch spezielle Vertragsgestaltungen zusätzliche Gebühren entstehen. Für die Richtigkeit können wir daher keine Gewähr übernehmen. Es wird empfohlen, sich vorab in jedem Fall mit Ihrem Notar in Verbindung zu setzen. Auch zur Finanzierung ist eine individuelle Beratung wichtig. Unsere Berater vor Ort stehen Ihnen dafür gerne zur Verfügung.

Bitte beachten Sie: Unsere Ratgeberartikel ersetzen keine Beratung durch einen Gutachter oder Juristen. Bei Unsicherheiten oder Fragen wenden Sie sich daher bitte immer persönlich an einen Fachanwalt oder Gutachter. Bei Fragen zu Finanzierungen, Bausparen oder Versicherungen stehen Ihnen unsere Berater natürlich jederzeit zur Verfügung. Bei Fragen rund um die Immobilienvermittlung und -verrentung stehen Ihnen unsere Immobilienexperten gerne zur Seite.