Junges Paar hält ein Haus in Miniaturform in den Händen

Den Traum vom eigenen Haus verwirklichen. So läuft eine Baufinanzierung ab!

Mit einer Finanzierung rückt der Traum vom eigenen Haus oder der Eigentumswohnung in greifbare Nähe. Damit diese reibungslos funktioniert, sind bei Hauskauf und Hausbau oder dem Kauf einer Wohnung einige Punkte zu beachten. Wir führen Sie Schritt für Schritt durch den Ablauf einer Baufinanzierung und geben Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Thema Immobilienfinanzierung.

1. Alles beginnt mit dem Kassensturz

Der Ablauf einer Baufinanzierung beginnt mit einem Blick auf das Eigenkapital, am besten gemeinsam mit einem Finanzierungsspezialisten. Dazu zählen:

  • Barvermögen
  • Sparanteile von Bausparverträgen
  • Festgeld-, Tagesgeld- oder Sparkonten
  • Lebensversicherungen
  • Kredite von Freunden/ Verwandten
  • gekaufte Grundstücke
  • Wertpapiere
  • Eigenleistungen

Das Eigenkapital sollte etwa 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises betragen und ausreichen, um die Kaufnebenkosten abzudecken.

Tipp:

Je höher das Eigenkapital, das in die Finanzierung eingebracht wird, desto günstiger kann die Finanzierung werden.

2. Wie hoch darf die Finanzierungsrate sein?

Wenn man sich Gedanken über die Höhe der monatlichen Raten macht, sollte man sämtliche monatlichen Einnahmen aber auch Fixkosten im Blick behalten. Wichtig ist: Bei den Einnahmen kann nur das regelmäßige und nachhaltige Einkommen berücksichtigt werden, also keine Sonderzuschläge, Überstunden oder nicht tariflich gesicherte Sonderzahlungen. Sozialleistungen zählen ebenfalls nicht zu den Einnahmen. Haben Sie Mieteinkünfte? Dann bedenken Sie, dass nur die nachhaltige Kaltmiete in die Berechnung einfließen sollte. Falls Sie bei der Höhe der Raten mögliche Unterhaltszahlungen einbeziehen möchten, ist wichtig zu wissen, dass diese nachweisbar sein müssen.

Auf der Ausgabenseite gibt es ebenfalls einiges zu beachten: Sind Sie beispielsweise freiwillig krankenversichert? Zahlen Sie bereits andere Kredite zurück, bei denen monatliche Raten fällig werden? Wie groß ist Ihr Haushalt und welche Lebenshaltungskosten fallen hier an?

Wichtig:

Nach Abzug der monatlichen Darlehensrate sollten Sie noch einen ausreichenden Überschuss zur Verfügung haben. Unvorhergesehene Kosten entstehen immer wieder und sollten aufgefangen werden können.

Benötigen Sie Unterstützung bei der Festlegung Ihres Haushaltsbudgets? Unser Haushaltsrechner gibt Ihnen einen ersten Anhaltspunkt: Durch die Gegenüberstellung Ihrer monatlichen Einnahmen und Ausgaben sehen Sie, wie viel Budget Ihnen für die Raten einer Baufinanzierung zur Verfügung steht.

3. Kaufsumme festlegen und die Traumimmobilie finden

Im nächsten Schritt einer Baufinanzierung legen Sie den möglichen Kaufpreis fest. Dieser ergibt sich aus der Summe des Eigenkapitals und der möglichen Darlehenshöhe, abzüglich der Kaufnebenkosten. Vor allem Letzteres vergessen viele. Mit acht bis 15 Prozent haben die Kosten für Notar, Makler, Grunderwerbssteuer und Erschließung einen hohen Anteil am Kaufpreis.

Kaufnebenkosten im Überblick:

  • Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland fallen zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises an
  • Notargebühren: ca. 1 bis 1,5% des Kaufpreises
  • Eintragungen ins Grundbuch: ca. 0,5% des Kaufpreises
  • Maklerprovision: 3% bis 7% des Kaufpreises zzgl. 19% Mehrwertsteuer
  • Kosten für Gutachten
  • Baunebenkosten bei einem Neubau in Eigenregie: Architekt, Bauleiter, Statiker, Handwerker, Baustellenabsicherung, Entsorgungskosten für Erdaushub, Gebühren für Baustellenstrom, Versicherungsprämie für Gebäudeversicherung während der Bauphase

In unserem Ratgeber zu Kaufnebenkosten haben wir alle Punkte für Sie nochmals detailliert erklärt.

Tipp:

Die persönliche Arbeitsleistung, um den Finanzierungsbedarf zu reduzieren, auch Eigenleistung genannt, sollte nicht überschätzt werden.

Als Faustformel für die Ermittlung der Gesamtosten gilt: Ihr monatlich verfügbarer Betrag für die Darlehensrate x 12 Monate x 100. Wir gehen dabei von einer Zins- und Tilgungsrate von 3,5% aus, Ihr Wüstenrot Berater errechnet natürlich Ihre ganz persönlichen Werte. Diesem Ergebnis fügen Sie Ihr Eigenkapital hinzu und ziehen die oben genannten Kaufnebenkosten ab, das sind rund 10%. Damit erhalten Sie den möglichen Kaufpreis bzw. die möglichen Gesamtkosten für Ihre Immobilie.

Hier eine Beispielrechnung, wie Sie zum möglichen Kaufpreis gelangen:

Mögliche Darlehensrate x 12 Monate x 100 bei einer Zins- und Tilgungsrate von 3,5% 700 EUR x 12 x 10

240.000 EUR
+ Eigenkapital 60.000 EUR
= Möglicher Investitionsrahmen (vor Nebenkosten) 300.000 EUR
- 10% Nebenkosten 30.000 EUR
= Möglicher Kaufpreis 270.000 EUR

Stehen die möglichen Gesamtkosten fest, kann die Suche nach der Traumimmobilie beginnen. Finden Sie hier gleich das passende Eigenheim in Ihrer Nähe.

Möchten Sie es gleich noch genauer wissen? Berechnen Sie Rate, Laufzeit und Kosten Ihrer Baufinanzierung mit unserem Finanzierungsrechner. Dabei werden Ihre individuellen Eingaben zu Kaufpreis und Eigenkapital sowie Ihre Vorstellungen hinsichtlich Tilgung und Sollzinsbindung berücksichtigt.

4. Finanzierungsangebote anfordern und Fördermittel prüfen

Ist ein Objekt gefunden, geht es weiter in Richtung des Immobilienkaufs. Nun ist ein Finanzierungsangebot einzuholen. Berater und Käufer verhandeln über die Konditionen und prüfen, ob auch Fördermittel verfügbar sind. Ist alles geklärt, müssen die Käufer zahlreiche Unterlagen an das Kreditinstitut übermitteln. So zum Beispiel:

  • Einkommensnachweise
  • Nachweise über Sicherheiten
  • Bau- oder Objektbeschreibung
  • Kostenaufstellungen für Neubau oder Renovierung
  • Planunterlagen wie einen Lageplan

Zeitgleich vereinbaren Käufer einen Notartermin zur Unterzeichnung des Kaufvertrages.

Kaufvertrag abstimmen und bei einem Notar unterzeichnen
Erfüllen Sie alle Voraussetzungen für die Finanzierung, erstellt das Kreditinstitut eine Finanzierungsbestätigung. Auch mit einem unverbindlichen Finanzierungszertifikat können sie beim Makler und Verkäufer punkten und beim Besichtigungstermin Ihre Chancen erhöhen.

Wenn Sie und der Verkäufer bzw. Makler einig sind und Ihr Kreditinstitut Ihnen die Finanzierung zugesagt und bestätigt hat, folgt der Notartermin. Liegen alle relevanten Vertragsdaten vor, wird dabei der Kaufvertrag unterzeichnet. Um die Konditionen des Kreditinstituts nicht zu verlieren, sollte der Termin kurz nach dem Ausstellen der Finanzierungsbestätigung erfolgen.

Die nächsten Schritte im Ablauf der Baufinanzierung
Ist der Kaufvertrag unterzeichnet, schließen die Käufer auch den Darlehensvertrag ab. Der Notar sperrt das Grundbuch, und die Nebenkosten des Hauskaufs sind zu zahlen. Der Notar benötigt nun etwa einen Monat, um alle Unterlagen der Gemeinde und des Grundbuchamtes anzufordern. Anschließend erstellt er die Zahlungsaufforderung für den Kaufpreis.

Die Bausparkasse oder die Bank zahlt das Darlehen aus und Sie als Käufer überweisen den vereinbarten Preis. Bei einem Neubau überweist das Kreditinstitut das Geld nur in Teilbeträgen, angepasst an den jeweiligen Baufortschritt.

Wichtig:

Rufen Hausbesitzer die bereitgehaltenen Darlehen erst spät ab, verlangen Kreditinstitute sogenannte Bereitstellungszinsen. Um diese zu vermeiden, sollten Verbraucher eine bereitstellungszinsfreie Zeit vereinbaren. In der Regel liegt diese bei sechs bis 12 Monaten.

Nach der Zahlung kann es mehrere Wochen oder Monate dauern, bis der Grundbucheintrag abgeschlossen ist. Der Notar prüft dann noch einmal, ob alle Angaben korrekt sind.

Häufige Fragen zum Ablauf einer Baufinanzierung

Welche Voraussetzungen gelten für eine Baufinanzierung?

Wer eine Baufinanzierung beantragt, sollte die monatlichen Raten mit seinem Einkommen decken können. Beispielsweise sind ein ausreichend hohes Einkommen und passender Beleihungswert der Immobilie Voraussetzungen. Letzterer darf nicht unter der Darlehenssumme liegen.

Warum lehnt ein Kreditinstitut eine Baufinanzierung ab?

Gründe sind zu wenig Sicherheiten, bereits laufende Kreditverträge oder ein zu knappes Einkommen. Auch ein schlechter SCHUFA-Wert oder ein für die Kreditsumme zu niedriger Immobilienwert kann zur Ablehnung führen.

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Wann ist bei einer Baufinanzierung die erste Rate fällig?

Grundsätzlich zahlen Käufer die erste Rate, nach dem der Kreditbetrag ausgezahlt wurde. Sie können jedoch eine tilgungsfreie Anlaufzeit vereinbaren. Dann zahlen sie für einen bestimmten Zeitraum nur die Zinsen.

Welche Fehler können Käufer bei einer Finanzierung machen?

Ein großer Fehler ist es, die Nebenkosten zu vergessen oder die eigene Zahlungsfähigkeit zu überschätzen. Probleme könnten auch entstehen, wenn die Zinsbindungszeit zu kurz ist, Käufer die Bereitstellungszinsen für das Darlehen vergessen oder Fördermittel verschenken. Denn eine Baufinanzierung dauert in der Regel um die 30 Jahre.

Fehler bei der Baufinanzierung vermeiden

Wichtige Informationen

1 Die Berechnung erfolgt auf Grundlage der von Ihnen angegebenen Daten und stellt eine Indikation dar. Die real anfallenden Beträge können je nach Ihrer individuellen Situation abweichen. Hinzu kommen die Auslagen nach tatsächlichem Aufwand wie Telefon und Porto; für die Schreibauslagen gilt als Faustformel 1 EUR je Seite. Erfahrungsgemäß bewegen sich die Auslagen hier in einem Bereich von 50 EUR bis 150 EUR. Des Weiteren können durch spezielle Vertragsgestaltungen zusätzliche Gebühren entstehen. Für die Richtigkeit können wir daher keine Gewähr übernehmen. Es wird empfohlen, sich vorab in jedem Fall mit Ihrem Notar in Verbindung zu setzen. Auch zur Finanzierung ist eine individuelle Beratung wichtig. Unsere Berater vor Ort stehen Ihnen dafür gerne zur Verfügung.

Bitte beachten Sie: Unsere Ratgeberartikel ersetzen keine Beratung durch einen Gutachter oder Juristen. Bei Unsicherheiten oder Fragen wenden Sie sich daher bitte immer persönlich an einen Fachanwalt oder Gutachter. Bei Fragen zu Finanzierungen, Bausparen oder Versicherungen stehen Ihnen unsere Berater natürlich jederzeit zur Verfügung. Bei Fragen rund um die Immobilienvermittlung und -verrentung stehen Ihnen unsere Immobilienexperten gerne zur Seite.