Baufinanzierung: So vermeiden Sie häufige Fehler

Das Wichtigste in Kürze:

• Unterschätzen Sie nicht die Nebenkosten beim Immobilienkauf – diese liegen meist zwischen 5,5 und 12,5 Prozent des Kaufpreises.
• Bei geringem oder fehlendem Eigenkapital erhalten Sie schlechtere Konditionen für Ihre Baufinanzierung.
• Eine zu geringe Tilgung kann zu einer sehr langen Laufzeit mit hohen Zinskosten führen.
• Halten Sie sich auf jeden Fall ein finanzielles Polster für Notfälle bereit.

Einer der häufigsten Baufinanzierungsfehler ist, die Nebenkosten beim Hauskauf zu ignorieren oder zu niedrig anzusetzen – denn mit dem Kaufpreis allein ist es nicht getan. Rechnen Sie die Kaufnebenkosten von Anfang an mit ein. Aktuell liegen sie beim Kauf einer Immobilie meist bei 5,5 bis 12,5 Prozent des Kaufpreises

Typische Kostenpunkte sind:

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.
• Notar und Grundbuch: zusammen meist rund 2 Prozent des Kaufpreises.
• Maklerkosten: sie fallen nur an, wenn tatsächlich ein Makler beteiligt ist. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt: Wenn nur eine Seite den Makler beauftragt, darf die andere Seite höchstens den gleichen Anteil zahlen.

Berechnen Sie die Nebenkosten, die beim Immobilienkauf anfallen

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich – sie ist aber meist teurer und schwerer zu bekommen. In solchen Fällen prüfen Kreditgeber besonders streng Ihre Bonität, Ihr Einkommen und die anvisierte Immobilie. Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital unterscheidet man zwischen zwei Szenarien:

• 100-Prozent-Finanzierung: Die Bank finanziert den reinen Kaufpreis.
• 110-Prozent-Finanzierung: Die Bank finanziert zusätzlich auch die Kaufnebenkosten.

Je höher der Finanzierungsanteil, desto höher ist meist auch das Risiko für die Bank. Das kann sich in strengeren Anforderungen und schlechteren Konditionen niederschlagen. Die Verbraucherzentrale empfiehlt daher grundsätzlich, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln zu stemmen

Eigenes Geld einbringen hat zudem einen zweiten Sparvorteil: Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto kleiner ist der Betrag, den Sie mit der Bank finanzieren müssen und desto kleiner wird folglich auch die Summe, die Sie in Form von Zinskosten zahlen. Sparen Sie also mindestens den Betrag für die Kaufnebenkosten an, besser noch mehr.

Beim Aufbau von Eigenkapital kommt häufig die Frage auf, ob es sich lohnt Geld in Aktien zu investieren. Inwiefern sich ein Immobilienkauf im Vergleich zum Aktieninvestment für den Vermögensaufbau eignet, erfahren Sie in unserem Ratgeber zum Immobilien- oder Aktienkauf.

Der Tilgungssatz ist der Prozentbetrag des Darlehens, der pro Jahr getilgt wird. Dieser sollte anfangs in jedem Fall bei mindestens 2 Prozent liegen, besser noch bei 3 bis 4 Prozent.

Auch wenn Ihre monatlichen Raten nicht zu hoch sein dürfen, damit noch Platz für die schönen Seiten des Lebens bleibt, ist es genauso wenig ratsam, das Darlehen zu langsam abzubezahlen. Das führt zu einer sehr langen Laufzeit und höheren Zinskosten. Je älter Sie werden, desto höher sollten Sie die jährliche Tilgung außerdem ansetzen, damit Sie bis zum Renteneintritt schuldenfrei sind.

Sondertilgungen sind Zahlungen, die Sie unabhängig von den monatlichen Raten tätigen können und die direkt in die Verkleinerung der Restschuld bei der Bank fließen. Somit zahlen Sie nicht nur Ihr Darlehen schneller ab, sondern sparen auch effektiv an Kosten für Zinsen.

Worauf Sie achten sollten:

• Ein Recht auf Sondertilgung besteht nur, wenn es ausdrücklich im Darlehensvertrag steht.
• In der Regel können Sie ein bis zwei Mal im Jahr einen kleinen Prozentsatz der Darlehenssumme mit einer Sondertilgung begleichen.
• In manchen Fällen kann sich durch die Flexibilität der Sondertilgungen der Zinssatz eines Darlehens um ein paar Prozentpunkte erhöhen.

Praxis-Tipp: Vereinbaren Sie Sondertilgungen nur dann, wenn Sie zusätzliche Zahlungen realistisch einplanen können. Sonst zahlen Sie womöglich für Flexibilität, die Sie später nicht nutzen.

Die Zinsbindung ist die Zeit, für die der Sollzins für das Darlehen fest bleibt. In dieser Zeit zahlen Sie folglich immer die gleichen Zinsen und laufen nicht Gefahr, durch plötzliche Veränderungen am Markt höhere Monatsraten zahlen zu müssen. Die meisten Banken bieten Sollzinsbindungen zwischen 5 und 30 Jahren an, teilweise auch länger oder kürzer.

Längere Bindungen von 15 oder 20 Jahren kosten meist etwas mehr Zins, geben Ihnen aber deutlich mehr Planungssicherheit. Das kann gerade dann wichtig sein, wenn Ihre Finanzierung knapp kalkuliert ist. Denn nach Ablauf der Zinsbindung muss die Restschuld weiterfinanziert werden. Steigen die Marktzinsen bis dahin, kann die Rate für Ihre Anschlussfinanzierung spürbar höher ausfallen.

Eigenleistung, oft Muskelhypothek genannt, kann Ihre Finanzierung entlasten. Sie spart aber nur dann Geld, wenn Sie Aufwand, Material und Zeit realistisch einschätzen.

Wichtig zu wissen:

• Ein Ausbauhaus bedeutet, dass Sie den Innenausbau ganz oder teilweise selbst übernehmen. Welche Arbeiten genau dazugehören, ist nicht einheitlich geregelt und hängt vom jeweiligen Vertrag ab.
• Der Preis für Ausbauhäuser liegt aktuell im Durchschnitt bei 1.800 bis 2.200 Euro pro Quadratmeter.
• Aktuelle Anbieterbeispiele für technikfertige Ausbauhäuser starten bei rund 268.000 Euro.

Deshalb gilt: Rechnen Sie nur die Arbeiten als Eigenleistung ein, die Sie fachlich sicher beherrschen und zeitlich verlässlich schaffen. Alles andere kann Ihr Budget und Ihren Zeitplan schnell aus dem Takt bringen.

Möchten Sie in die eigenen vier Wände, ist es wichtig, über genügend finanzielle Puffer zu verfügen, denn eine knapp bemessene Finanzierung kann schlaflose Nächte bereiten. Bauen oder kaufen Sie eine Immobilie im Bau, sollten SIe grundsätzlich höhere Rücklagen besitzen, denn hier tauchen während der Entstehung oft unvorhergesehene Kosten auf: Die Erschließung ist umständlicher als geplant, Handwerker brauchen länger, Genehmigungen fehlen.

Bei Bestandsimmobilien kommen vor Einzug dagegen häufig umfangreiche Renovierungen hinzu und der Umzug ins neue Zuhause kostet ebenfalls. Für all dies sollten Sie ausreichend Mittel zur Verfügung haben, um auf weitere Ausgaben vorbereitet zu sein.

Mehr zum Thema Baukosten

Abgesehen vom Kaufpreis, den Kaufnebenkosten und den Zinsen wohnen Sie in einer eigenen Immobilie nicht kostenfrei. Auch Ausgaben für Wasser, Strom, Internet, gegebenenfalls eine Hausverwaltung und Winterdienst wollen bezahlt werden. In Eigentumswohnungen werden solche Kosten auf alle Eigentümer aufgeteilt, im eigenen Haus zahlen Sie hingegen allein für alles Nötige.

Hinzu kommt, dass Sie als Eigentümer oder Eigentümerin auch für die Instandhaltung der Immobilie zuständig sind: geht etwas kaputt oder wird sanierungsbedürftig, müssen Sie für die Kosten aufkommen. Auch dafür sollte es Ihnen möglich sein, regelmäßig Rücklagen zu bilden, trotz der Monatsraten, der Mitgliedschaft im Fitnessstudio und dem jährlichen Urlaub.

Die meisten Fehler bei einer Baufinanzierung lassen sich leicht vermeiden: Überlegen Sie sich Ihr Wohnvorhaben gut, informieren Sie sich sorgfältig über Ihre Finanzierungsoptionen und lassen Sie sich auf jeden Fall beraten. So gelangen Sie schneller und sorgenfrei zu Ihrem Wohnwunsch.

Bei allen Fragen rund um das Thema Baufinanzierung steht Ihnen Ihr Wüstenrot-Berater zur Verfügung.

Stand: Mai 2026