junges Paar bei einer Immobilienbesichtigung mit einem Makler

Immobiliensuche. Das sollten Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung beachten.

Eigentumswohnungen sind gefragt, vor allem in Ballungsräumen. Rechtlich gesehen ist der Wohnungskauf eine komplexe Angelegenheit: Man erwirbt Gemeinschaftseigentum sowie Sondernutzungsrechte und wird Teil einer Eigentümergemeinschaft. Dies sollten Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung beachten.

Bei einer Eigentumswohnung erstrecken sich die Besitzverhältnisse nicht nur auf die eigenen vier Wände. Sondern man kauft einen Grundstücksanteil, wobei der Besitz aus zwei Komponenten besteht: einem Anteil am Gemeinschaftseigentum der Wohnanlage sowie einem Sondernutzungsrecht für eine bestimmte Wohnung mitsamt Keller, Stellplatz und eventuell Terrasse. Was wem gehört, ist in der Teilungserklärung geregelt. Sie ist Bestandteil der Grundbucheintragung und gilt für alle Käufer.

Die Eigentümergemeinschaft

Der Käufer einer Wohnung wird automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Diese Gemeinschaft unterliegt dem Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG. Jeder einzelne Miteigentümer haftet somit am Gemeinschaftseigentum – anteilsmäßig je nach Wohnungsgröße. Er profitiert von einer Interessengemeinschaft, in der die Pflege, Reparatur und Sanierung - also den Werterhalt der gesamten Immobilie - auf viele Schultern verteilt wird.

Kosten, die die Eigentümergemeinschaft trägt

  • Verwaltung
  • Reparaturen
  • Reinigung
  • Winterdienst
  • Wasser, Strom & Gas

Die Ausgaben für Verwaltung, Reparaturen, Reinigung und Winterdienst (wenn diese nicht laut Hausordnung von den Bewohnern selbst erledigt werden), Wasser, Strom und Gas werden auf die Eigentümergemeinschaft abgewälzt, die diese als Hausgeld monatlich vorausbezahlt. Die Höhe richtet sich meistens nach Ihrem Anteil an der Gesamtanlage laut Teilungserklärung, manchmal wird sie auch anders abgerechnet, zum Beispiel nach Haushaltsgröße.

Gibt es also im Hausflur ein zu Bruch gegangenes Fenster, genügt ein Anruf bei der Hausverwaltung und diese engagiert Handwerker, die den Schaden im Idealfall umgehend beheben. Die Kosten werden auf alle Parteien des Hauses verteilt.

Das Gemeinschaftseigentum

Zum Gemeinschaftsbesitz aller Wohnungseigentümer gehört mehr, als man zunächst vermutet. Dieser umfasst die gesamte Hauskonstruktion, statisch tragende Teile, Außenwände, Fenster, Treppen, Dach, (Tief-)Garagen, Zuwege und Garten sowie die Zentralheizung. Auch tragende Teile innerhalb einer Wohnung gehören der Gemeinschaft. Dieser Eingriff ins Sondereigentum ist gerechtfertigt, weil sich die Gemeinschaft vor leichtfertigen Eingriffen in die Bausubstanz des Gebäudes schützen muss. Aus ästhetischen Gründen gilt das Wort der Eigentümergemeinschaft außerdem bei der Bauweise der Wohnungstür, der Farbe der Markise oder der Art der Balkonverkleidung.

Kauf einer Gebrauchtimmobilie

Wer eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kauft, sollte sich frühzeitig mit den Verhältnissen vertraut machen:

  • Was steht in der Teilungserklärung, was in der Gemeinschaftsordnung, die unter anderem die Verteilung der Stimmrechte regelt?
  • Wer sind die zukünftigen Miteigentümer? Gibt es Einzeleigentümer mit mehreren Wohnungen, die möglicherweise in der Eigentümerversammlung die Abstimmungen dominieren?
  • Was gehört zum eigenen Sondereigentum, sprich: Welche Modernisierungsmaßnahmen an der neu gekauften Wohnung darf der Käufer ohne Rücksprache mit der Gemeinschaft durchführen?

Was ist eine Teilungserklärung?

Sie definiert, wie das Gesamtgebäude in einzelne Wohneinheiten getrennt ist und wie groß diese sind. Die Größe wird dabei in Tausendstel angegeben. Hat Ihre Wohnung die Angabe 100/1000, bedeutet das also, Ihnen gehören 10 % des gesamten Gebäudes. Außerdem wird Gemeinschaftseigentum wie gemeinsam genutzte Gärten festgehalten.

Was ist eine Gemeinschaftsordnung?

Sie legt die Regeln des Zusammenlebens der einzelnen Eigentümer fest. Dazu zählen etwa der Umgang mit Sanierungen, Reparaturen und Reinigungsplänen aber auch Sondernutzungsrechte sowie die Möglichkeit, Räumlichkeiten gewerblich zu nutzen.

Was beinhaltet die Hausordnung?

Sie gibt Verhaltenshinweise, die ein angenehmes Zusammenleben ermöglichen sollen. Daraus ergeben sich keine Rechte oder Pflichten.

Und in welchem Zustand ist die Wohnanlage?

Stehen teure Sanierungen an? Hat die WEG hierfür Rücklagen gebildet oder müssen sich die Käufer auf Sonderumlagen einstellen, die zusätzlich zu den Belastungen aus Zins, Tilgung, Hausgeld und laufendem Unterhalt auf sie zukommen? Solche Rücklagen sollten unbedingt auf einem sogenannten Anderkonto verbucht werden. Dieses führt der Hausverwalter treuhänderisch. Dadurch ist das Guthaben auch bei einer Insolvenz der Hausverwaltung sicher.

Der von der Eigentümerversammlung beauftragte Verwalter ist erster Ansprechpartner vor dem Kauf. Er kann alle Fragen zum Gebäude beantworten und hat Jahresabrechnungen, Hausordnung und Versammlungsprotokolle vorliegen. Ebenso aufschlussreich sind Besuche bei den zukünftigen Nachbarn.

Kauf einer Neubauwohnung

Wer eine Neubauwohnung erwirbt, kann nicht auf die Erfahrungen einer bestehenden Eigentümergemeinschaft zurückgreifen. Der Verwalter ist zu diesem Zeitpunkt vom Investor eingesetzt, vertritt also zunächst dessen Interessen. Die neue Eigentümergemeinschaft kann den Erstverwalter weiter beauftragen, doch nach spätestens drei Jahren fordert der Gesetzgeber Neuwahlen. So kann dies die WEG, falls nötig, innerhalb des fünfjährigen Gewährleistungszeitraums ändern.

Rund um die Eigentümergemeinschaft

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG):
Es legt die rechtlichen Grundlagen für Wohnungseigentümergemeinschaften fest, regelt die Beziehungen der Eigentümer untereinander und wie das Eigentum verwaltet werden muss.

Die Hausverwaltung:
Die Wohnungseigentümer verwalten ihre Anlage gemeinsam mit dem Verwalter und eventuell einem Verwaltungsbeirat. Für das jeweilige Sondereigentum ist jeder Eigentümer selbst verantwortlich, während die Hausverwaltung die Instandhaltung des Gesamtgebäudes verantwortet. Sie ist für Schadensfälle oder ähnlichem zuständig und hält zusammen mit den Eigentümern eine jährliche Eigentümerversammlung ab, bei der wichtige Punkte rund um die Wohnanlage wie Sanierarbeiten und Regeln zum Zusammenleben besprochen werden.

Der Verwalter:
Die Eigentümerversammlung muss einen Verwalter berufen. Der kann aus den eigenen Reihen kommen oder ein externer Profi sein. Vorsicht: Die Verwalter-Qualifikation ist gesetzlich nicht geregelt! Deshalb sollten die Eigentümer bei der Auswahl auf Qualifikation und Versicherung achten – immerhin betreut der Verwalter das Vermögen der Gemeinschaft.

Der Verwaltungsbeirat:
Die Eigentümer können einen Verwaltungsbeirat wählen – das ist aber kein Muss. Dieser Beirat ist ihre Interessenvertretung. Er unterstützt und kontrolliert den Verwalter, er prüft Jahresabschluss und Wirtschaftsplan.

Die Gemeinschaft:
Sie beschließt alle Dinge, die die Anlage betreffen, wie etwa Sanierungen oder die Höhe der monatlichen Umlage. Sie beauftragt den Verwalter mit der Umsetzung ihrer Beschlüsse.

Die Wohnungseigentümerversammlung:
Sie tagt einmal im Jahr, bei Bedarf können auch Sondersitzungen einberufen werden. Wie die Eigentümerversammlung Beschlüsse fassen muss, regelt das WEG. Es legt auch fest, wann Entscheidungen einstimmig gefasst werden müssen beziehungsweise unter welchen Bedingungen bestimmte Mehrheiten ausreichend sind.

Wichtige Informationen

Bitte beachten Sie: Unsere Ratgeberartikel ersetzen keine Beratung durch einen Gutachter oder Juristen. Bei Unsicherheiten oder Fragen wenden Sie sich daher bitte immer persönlich an einen Fachanwalt oder Gutachter. Bei Fragen zu Finanzierungen, Bausparen oder Versicherungen stehen Ihnen unsere Berater natürlich jederzeit zur Verfügung. Bei Fragen rund um die Immobilienvermittlung und -verrentung stehen Ihnen unsere Immobilienexperten gerne zur Seite.