Geldmünzen und Zinzkurve

Zinsbegriffe erklärt. Unterschiede zwischen Sollzins, Effektivzins und effektivem Jahreszins.

Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins? Wenn Sie sich mit Darlehen und Krediten beschäftigen, stoßen Sie früher oder später auf die Begriffe Sollzins und Effektivzins bzw. effektiver Jahreszins. Beide bezeichnen die Bezahlung an die Bank dafür, dass Sie sich von ihr einen Geldbetrag leihen können. Jedoch ist der in Angeboten angegebene Sollzins stets leicht geringer als der effektive Jahreszins oder Effektivzins. Was ist also der Unterschied zwischen beiden und wie kommen die Zinssätze zustande?

Der Sollzins bei Baufinanzierungen

Der Sollzins, früher auch Nominalzins genannt, ist der grundsätzliche Zinssatz, zu dem ein Kreditgeber einem Kreditnehmer eine Summe Geld überlässt. Er hängt von vielen Faktoren ab, allen voran:

  • den vorherrschenden Leitzinsen am Markt
  • der Laufzeit des Darlehens und
  • der Bonität und dem Alter des Kunden.

Der Zins, der in Darlehensangeboten genannt wird, ist der bestmögliche Sollzinssatz für das Angebot. Das bedeutet meistens, dass alle einflussnehmenden Faktoren rund um den Kredit und den Kunden ideal sind:

  • nur ein Teil der Immobilie wird von der Bank finanziert
  • der Kreditnehmer hat einen festen Job und viel Eigenkapital
  • die Zinsbindung ist sehr kurz
  • vielleicht ist das Darlehen mit einer Grundschuld abgesichert

Ändert sich einer dieser und anderer Faktoren, erhöht sich der Sollzins jeweils leicht.

Wie der Sollzins berechnet wird

Es gibt mehrere Faktoren, die Ihren Sollzins beeinflussen: Zum einen Ihre finanzielle Situation, zu anderem der aktuelle Markt. Welchen Sollzins Sie tatsächlich zahlen müssen kann deshalb nur ein Experte in einem Beratungsgespräch mithilfe einer vollständigen Berechnung ermitteln. Haben Sie die passende Finanzierung für sich gefunden, wird im Darlehensvertrag der Sollzins für eine bestimmte Zeit festgeschrieben. Mit diesem Zinssatz berechnet sich auch der Tilgungsplan, der Ihnen zeigt, welche Rate Sie pro Monat zahlen werden und wann Sie schuldenfrei sind.
Jedoch ist der Sollzins nicht die Gesamtsumme der Kosten, die Sie auf das Darlehen bezahlen.

Hier finden Sie mehr zu den Nebenkosten beim Hauskauf

Der effektive Jahreszins: Sollzins mit Extrakosten

Zum Sollzins kommen bei Darlehen noch weitere Kosten hinzu, die im Effektivzins mit einberechnet werden. Er ist deshalb ein wenig höher als der Sollzins. Der effektive Jahreszins für Baufinanzierungen setzt sich zusammen aus:

  • dem Sollzins
  • der Höhe des Darlehens
  • Ihrem Tilgungssatz (wie viel Prozent des Darlehens pro Jahr abgezahlt wird)
  • der Sollzinsbindung (wie lange der Zinssatz fest bleibt)
  • dem Disagio (der Auszahlungskurs des Darlehens)

Dadurch, dass beim Effektivzins all diese Faktoren mit einberechnet werden, ist er aussagekräftiger und gibt genauer wider, welche Ausgaben durch ein Immobiliendarlehen tatsächlich entstehen.

Der Effektivzins beinhaltet nicht alle Kosten des Darlehens

Auch wenn der effektive Jahreszins aussagekräftiger ist als der Sollzins, was Ihre finanzielle Gesamtbelastung angeht, so beinhaltet er doch nicht alle Kostenpunkte des Darlehens. Im Effektivzins nicht eingerechnet werden:

  • Kontoführungsgebühren
  • Kosten für eine Restschuld- oder Kreditversicherung
  • Gebühren bei Sondertilgungen

Ausgaben dafür werden nicht in den Zinsen geführt und müssen zusätzlich zur monatlichen Rate gezahlt werden, wenn sie denn anfallen.

Info:

Der beim Effektivzins größte Faktor, die Bearbeitungsgebühr, fällt bei Immobiliendarlehen weg, denn diese ist seit 2014 unzulässig. Darum sind die Unterschiede zwischen beiden Zinssätzen heute sehr gering.

Wichtige Informationen

Bitte beachten Sie: Unsere Ratgeberartikel ersetzen keine Beratung durch einen Gutachter oder Juristen. Bei Unsicherheiten oder Fragen wenden Sie sich daher bitte immer persönlich an einen Fachanwalt oder Gutachter. Bei Fragen zu Finanzierungen, Bausparen oder Versicherungen stehen Ihnen unsere Berater natürlich jederzeit zur Verfügung. Bei Fragen rund um die Immobilienvermittlung und -verrentung stehen Ihnen unsere Immobilienexperten gerne zur Seite.