Schreibtisch mit Taschenrechner, Euro und ein rotes Modellbauhaus

Rückzahlung eines Darlehens. Tilgung und Tilgungsrate.

Im eigenen Haus leben und dabei die Baufinanzierung schnell abgezahlt haben ist die Traumvorstellung schlechthin für viele Bauherren und Immobilienkäufer. Zur Erreichung dieses Ziels ist es vor allem wichtig, die passende Tilgungsrate für Ihre Situation zu finden.

Was bedeutet Tilgung?

Nehmen Sie eine Baufinanzierung für Ihren Immobilienkauf auf, zahlen Sie in gleichbleibenden monatlichen Raten zwei Dinge an die Bank zurück: den Betrag, den Sie bei der Bank geliehen haben und die darauf berechneten Zinsen, an denen diese verdient. Den Anteil eines Kredites, der die geliehene Geldsumme begleicht, bezeichnen Fachleute als Tilgung.

Bei Abschluss eines klassischen Annuitätendarlehens wird eine anfängliche Tilgungsrate in Prozent der gesamten Darlehenssumme festgelegt. Sie muss mindestens 1 Prozent der Darlehenssumme betragen, besser noch 2–4 Prozent, damit Sie möglichst schnell schuldenfrei werden. Dieser anfängliche Tilgungssatz steigt dann von Jahr zu Jahr, da der Betrag an Zinsen kontinuierlich mit der Restschuld sinkt.

Wovon hängt die Tilgung ab?

Die Tilgungsrate hängt maßgeblich von zwei Faktoren ab:

Zum einen vom Zinssatz, den Sie auf das Darlehen erhalten. Obwohl der Zinssatz nur durch einen Finanzierungsberater exakt ermittelt werden kann, ist ein Angebots-Check auf dem Markt für eine erste Schätzung ausreichend.

Zum anderen von der Höhe Ihrer Monatsraten. Wie viel Belastung Sie sich zutrauen können und wollen, hängt von Ihrem monatlichen Plus auf dem Konto und Ihrem Lebensstil ab.

Welche Tilgungsrate ist die richtige für mich?

Die „richtige“ Tilgungsrate ist die höchstmögliche für Ihre Bedürfnisse. Um Ihren finanziellen Spielraum abzustecken und die ideale Höhe Ihrer Tilgung zu finden, ist zuallererst ein Kassensturz notwendig. Im Anschluss daran können Sie verschiedene Tilgungsmöglichkeiten je nach Zinssatz und Monatsrate bestimmen. Der Tilgungssatz für Darlehen kann in der Regel zwischen 1 und 10 Prozent festgelegt werden.

Ist eine anfängliche Tilgung von 1 % ausreichend?

Eine Tilgungsrate von 1,0 Prozent ist das empfohlene Minimum bei Baufinanzierungen. Jedoch ist hier Vorsicht geboten, denn es dauert sehr lange, bis Sie mit einer so kleinen Tilgung Ihren Kredit abbezahlt haben. Zudem müssen Sie auf dem Weg dahin einen großen Zinsanteil zahlen.

Möchten Sie ein Darlehen über 200.000 Euro aufnehmen zu einem Zinssatz von 2,0 Prozent und einer Zinsbindung von 20 Jahren, zahlen Sie bei 1,0 Prozent anfänglicher Tilgung 500 Euro monatlich. So hätten Sie Ihr Darlehen aber erst nach über 55 Jahren abbezahlt. Nach 20 Jahren kämen allein an Zinskosten 70.922 Euro zusammen.

Ein weiterer Nachteil von niedrigen Tilgungssätzen ist die Gefahr von steigenden Zinsen bei den Banken: Dadurch, dass Sie so lange abbezahlen, müssen Sie meist mehrere Anschlussfinanzierungen abschließen, bis Sie Ihr Darlehen komplett zurückgezahlt haben. Im Beispiel brauchen Sie nach 20 Jahren Laufzeit ein neues Darlehen. Sind die Zinsen bis dahin um 2 Prozent gestiegen, erhöht das Ihre Ratenzahlungen von 500 auf über 750 Euro. Schlimmstenfalls wird das Darlehen dann unbezahlbar.

Tilgungsrate lieber höher als niedriger festlegen

Um dieser Zinsfalle und einer nie enden wollenden monatlichen Belastung zu umgehen, sollten SIe mindestens 2,0 Prozent Tilgungsrate festlegen. Hier verhält sich Ihr Kredit bei gleichen Voraussetzungen gleich anders:

Die aufgenommenen 200.000 € hätten Sie nach knapp 35 Jahren getilgt, bei einer monatlichen Rate von 667 €. In 20 Jahren zahlen Sie 61.800 € an Zinsen, fast 10.000 € weniger als bei 1 % Tilgung.

Können Sie sich noch höhere monatliche Ausgaben leisten, ist es ratsam, diesen Zinsspareffekt noch stärker zu nutzen und höher zu tilgen:

Tilgung 3 % 4 % 5 %
Monatliche Rate 833 EUR 1.000 EUR 1.166 EUR
Laufzeit 25 Jahre, 8 Monate 20 Jahre 17 Jahre
Zinszahlungen 52.600 EUR 43.500 EUR 35.780 EUR
Tabelle: Höhe der Zinszahlungen bei unterschiedlichen Tilgungssätzen

Ein Kassensturz zeigt, was Sie sich leisten können

Um Ihre verfügbaren finanziellen Mittel zu ermitteln, ist es nötig, alle regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben einander gegenüberzustellen. Dabei hilft Ihnen zum Beispiel unser Haushaltsrechner.

Tipp:

Denken Sie daran, dass die Mietkosten beim Umzug ins eigene Zuhause entfallen.

Was hinzukommt, sind Instandhaltungs-Rücklagen (ab 12–15 € pro Quadratmeter und Jahr).

Haben Sie Ihren finanziellen monatlichen Überschuss berechnet, kommt noch Ihr Eigenkapital hinzu, wie:

  • Erspartes
  • ein Bausparvertrag
  • Aktien

Im Idealfall können Sie 20 Prozent des Kaufpreises mit Ihrem Eigenkapital decken - so können Sie schnell und zinsgünstig finanzieren. Mindestens sollten die Kaufnebenkosten wie Steuern und Notar aus eigener Tasche gezahlt werden, also etwa 10 bis 15 %. Die Höhe der Kaufnebenkosten können Sie mithilfe unseres Nebenkostenrechners ermitteln.

Wichtige Informationen

Bitte beachten Sie: Unsere Ratgeberartikel ersetzen keine Beratung durch einen Gutachter oder Juristen. Bei Unsicherheiten oder Fragen wenden Sie sich daher bitte immer persönlich an einen Fachanwalt oder Gutachter. Bei Fragen zu Finanzierungen, Bausparen oder Versicherungen stehen Ihnen unsere Berater natürlich jederzeit zur Verfügung. Bei Fragen rund um die Immobilienvermittlung und -verrentung stehen Ihnen unsere Immobilienexperten gerne zur Seite.