Renovierung und Schönheitsreparaturen: Welche Kosten müssen Mieter übernehmen?
Das erfahren Sie in diesem Ratgeber:
Als Schönheitsreperaturen zählen alle Umbaumaßnahmen, die nicht die Substanz des Wohnraums verändern.
Mieter besitzen bestimmte Pflichten, die teilweise im Mietvertrag festgelegt sind.
Ein Vermieter muss für Sanierungen am Gebäude selbst aufkommen.
Generell sind Mieter nicht zur Renovierung verpflichtet.
Bei Schönheitsreperaturen haben Mieter einen großen Spielraum.
1. Was versteht man unter Schönheitsreparaturen?
Es ist eigentlich relativ einfach: Während Sie in der Wohnung leben, haben Sie ziemlich viele Freiräume. Sobald Sie ausziehen, kann Ihr Vermieter gewisse Renovierungen von Ihnen erwarten. Alles in dem Maß, wie Sie die Wohnung auch genutzt haben.
Das deutsche Mietrecht versteht unter Schönheitsreparaturen Ausbesserungen, die rein dekorativ sind, also nicht in die Substanz des Wohnraums eingreifen. Dies sind keine echten Reparaturen, sondern nur oberflächlich behobene Schäden.
Typische Schönheitsreparaturen:
- Tapezieren
- Wände und Decken streichen oder kalken
- Fußböden streichen
- Teppichböden reinigen
- Heizkörper und Heizungsrohre streichen
- Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen streichen
- Dübel entfernen und verschließen
- Tapeten entfernen
Keine Schönheitsreparaturen, sondern Instandhaltungsarbeiten:
- Parkett abschleifen oder versiegeln
- Teppichböden entsorgen oder auswechseln
- Sockel und Fußleisten streichen
- Risse in der Decke ausbessern
- Türen und Fenster von außen streichen
- Heizung, Sanitäranlagen oder Elektroinstallation reparieren
Tipp: Unter Umständen können Sie Förderungen für Ihre Renovierungsvorhaben erhalten. Welche Förderungen es gibt und wie viel Zuschuss Sie erhalten können, erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Sanierungsförderung.
2. Ihre Pflichten als Mieter
Hier ist entscheidend, was Sie mit Ihrem Vermieter im Mietvertrag vereinbart haben. Üblicherweise gehören dazu die oben aufgezählten Schönheitsreparaturen – also kleine Ausbesserungen von Wänden oder Böden, so dass sie wieder ordentlich aussehen. Größere Maßnahmen, die der Instandhaltung der Wohnung dienen, können nicht von Ihnen verlangt werden. Es gibt keine verpflichtende Renovierung nach bestimmten Zeiten.
Es gibt keine grundsätzliche Renovierungspflicht. Die sog. Endrenovierungsklausel gilt nur, wenn sie im Mietvertrag auch so benannt wurde und wirklich Bedarf besteht. Meistens spricht man darüber und wägt gemeinsam ab, ob die Schönheitsreparaturen notwendig sind. So kann von Ihnen – je nach Zustand – verlangt werden, zu tapezieren, Bohrlöcher zu verschließen sowie Wände, Decken, Heizkörper, Türen und Fenster von innen zu streichen.
Ja, wenn das so in Ihrem Mietvertrag vereinbart ist, und Sie die Wohnung renoviert übernommen haben, müssen Sie die Wände streichen. Das Streichen von Wänden und Decken gehört zu den sogenannten Schönheitsreparaturen, die von Ihnen verlangt werden können. Man schaut sich hier an, ob Bedarf besteht, also ob die Wohnung abgewohnt ist.
Solange Sie noch in der Wohnung leben, hat Ihr Vermieter keinen Einfluss darauf, ob Sie lieber blaue oder weiße Wände haben und wie Sie Ihre Wohnung gestalten. Streichen müssen Sie erst bei Auszug – ob in Weiß steht nicht fest. Üblich ist ein „Anstrich in hellen oder neutralen Farbtönen“, der zu vielen Stilen passt. So dass die Wohnung gut wieder vermietet werden kann.
Ihr Vermieter kann Schadensersatz verlangen, wenn Sie den Schönheitsreparaturen nicht nachkommen. Allerdings nur bei Auszug. Voraussetzung: Die Ausbesserungen sind in Ihrem Mietvertrag festgeschrieben, und es liegt ein Verschleiß vor. Zu regelmäßigen Ausbesserungen sind Sie nicht verpflichtet.
Das deutsche Recht ist sehr mieterfreundlich: Wenn in Ihrem Mietvertrag nichts dazu festgehalten ist, muss nur der Vermieter renovieren und die Wohnung bewohnbar machen. Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung, eine Wohnung zu renovieren. Weder bei Einzug noch bei Auszug.
Tipp: Bestandsaufnahme beim Einzug machen
Führen Sie bei der Übergabe der Wohnung ein Protokoll und machen Sie Bilder von eventuellen Mängeln. So ist allen klar, in welchem Zustand sich die Wohnung beim Einzug befand.
3. Ihre Rechte als Mieter
In einer Wohnung wird gelebt, also ist es ganz normal, dass Abnutzungserscheinungen vorkommen. Um ganz normalen Verschleiß muss sich der Vermieter selbst kümmern. Dazu gehören:
- Parkettböden schleifen oder versiegeln
- Teppichböden entsorgen oder auswechseln
- Sockel und Fußleisten streichen
- Risse in der Decke ausbessern
Der Vermieter sollte Ausgaben für die Instandhaltung bereits in die Miete einkalkulieren. Denn er muss für Sanierungen am Gebäude oder Reparaturen an technischen Einrichtungen aufkommen. Nur Schönheitsreparaturen müssen Sie selbst bezahlen. Alles, was der reinen Erhaltung der Wohnung dient, darf nicht auf Sie als Mieter umgelegt werden.
Ausnahme: Modernisierungsmaßnahmen, die die Immobile energetisch und technisch auf den neuesten Stand bringen. Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Mieterhöhung nach einer Modernisierung.
Ausnahme: Modernisierungsmaßnahmen, die die Immobile energetisch und technisch auf den neuesten Stand bringen. Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Mieterhöhung nach einer Modernisierung.
Es gibt keine Frist, wann es eine Sanierung geben muss. Ob sie angemessen ist, richtet sich nach dem Zustand. Anders sieht es aus, wenn etwas kaputt gegangen ist. Üblicherweise halten sich Badezimmer einige Jahrzehnte einwandfrei.
In diesem Fall müssen Sie auch bei Auszug nicht renovieren. Ebenso müssen Sie keine Kosten übernehmen, wenn der Vermieter nach Ihnen selbst renoviert. Niemand kann von Ihnen verlangen, die Wohnung schöner zu übergeben, als Sie sie bekommen haben. Es gilt sogar: Wenn Sie Schönheitsreparaturen übernommen haben, zu denen Sie gar nicht verpflichtet waren, muss sich Ihr Vermieter an den Kosten beteiligen.
4. Grenzen der Renovierungspflicht: Dazu sind Mieter nicht verpflichtet
1. Den Geschmack des Vermieters treffen
Sie dürfen wohnen, wie Sie es mögen. Während der Miete kann Ihnen niemand vorschreiben, wie Sie die Wohnung gestalten. Ihr Vermieter kann von Ihnen weder eine bestimmte Wandfarbe noch Vorhänge verlangen. Sie stehen auf bunte Wände, Wischtechnik oder wild gemusterte Tapeten? Dann ist das Ihre Sache. Ihr Vermieter hat kein Mitspracherecht.
2. Nach kurzer Mietzeit alles renovieren
Nehmen wir an, Sie ziehen nach nur kurzer Zeit wieder aus, dann haben Sie auch kaum Spuren hinterlassen. Es gilt: kein Verschleiß, keine Renovierung. Wenn die Wohnung nicht abgenutzt ist, kann der Vermieter auch nicht verlangen, dass Sie die gesamte Wohnung streichen.
3. In fixen Abständen renovieren
Solange Sie in der Wohnung leben, ist das Ihre Sache. Sogenannte starre Fristen sind nicht wirksam. Es ist unzulässig, dass Sie die Wohnung alle zwei Jahre streichen müssen. Der Gesetzgeber hält folgende Zeiträume für sinnvoll:
- alle 3 Jahre Küche und Bäder streichen
- alle 5 Jahre Wohn- und Schlafräume, Flure und Toiletten streichen
- alle 7 Jahre Nebenräume streichen
Die Renovierungspflicht wird erst wirksam, wenn Sie ausziehen. Falls Sie z.B. weniger als drei Jahre in der Wohnung gelebt haben, kann nicht verlangt werden, das Bad zu streichen. Es sei denn, der Renovierungsbedarf kann eindeutig bewiesen werden.
4. Größere Reparaturen bezahlen
Um Maurer- oder Klempnerarbeiten müssen Sie sich nicht kümmern. Auch für Balkon und Keller und alles, was den Außenbereich betrifft, ist der Vermieter zuständig. Ebenso Ausbesserungen in Parkett, am Fußboden oder an Leitungen.
5. Beim Einzug renovieren
Niemand kann von Ihnen verlangen, dass Sie beim Einzug streichen. Bei Auszug gelten die im Mietvertrag vereinbarten Schönheitsreparaturen – und zwar für denjenigen, der auszieht.
6. Schönheitsreparaturen vom Profi
Sie dürfen selbst renovieren – Sie sind nicht dazu verpflichtet, einen Fachbetrieb zu beauftragen. Allerdings sollten auch Sie ordnungsgemäß vorgehen: Tapeten dürfen sich nicht von der Wand lösen und Lacknasen sollten auch keine zu sehen sein an den Türen.
5. Was kann ich selbst renovieren?
Streichen können Sie nach Lust und Laune, einen größeren Umbau sollten Sie allerdings nie ohne Abstimmung vornehmen. Alles, was in die Bausubstanz der Wohnung eingreift, braucht eine Zustimmung. Das heißt: Sie dürfen keine Wände durchbrechen oder Fliesen entfernen. Selbst Bohrlöcher in Fliesen führen immer wieder zu Ärger. Lieber einmal mehr nachfragen statt später beim Auszug den mühevoll verlegten Laminatboden wieder herausreißen oder die alte Einbauküche wieder einbauen zu müssen.
Eine gute Regel: Alles, was beim Auszug problemlos wieder rückgängig gemacht werden kann, sollte kein Problem darstellen.
Stand: März 2021
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