WOHNEN WIE IM URLAUB MIT EINMALIGEM FERNBLICK!

Dieses attraktive Reiheneckhaus wurde 1982 in massiver Bauweise erbaut und befindet sich auf einem Süd-Grundstück in einer Toplage von Georgenborn. Der wunderschöne Fernblick von den drei wesentlichen Wohnräumen sowie von der Südterrasse und dem Balkon im Obergeschoss sind ein täglicher Balsam für die Seele.

Die jetzigen Eigentümer haben zahlreiche attraktive und energieeffiziente Maßnahmen durchgeführt, so dass man in dieses Haus einziehen kann, ohne aufwändige Sanierungsmaßnahmen durchführen zu müssen. Ende 2023 wurde noch eine neue Gasheizung eingebaut, so dass diesbezüglich kein Handlungsbedarf besteht. Das Objekt verfügt über eine Außen- und teilweise Innendämmung und weist somit einen sehr guten Energieverbrauchswert von 56,3 kWh (m²-a) auf.

Im Erdgeschoss befindet sich ein großes helles Wohnzimmer mit  bodentiefen Fenstern, angrenzendem Essbereich, eine geräumige Küche und eine Diele mit einem Einbauschrank. Vom Wohnzimmer gelangt man auf die großzügige Südterrasse mit ca. 28 Quadratmetern sowie in den aufwändig und terrassenförmig angelegten Garten.

Das helle Obergeschoss verfügt über eine helle Diele, einem Schlafzimmer, einem weiteren großen Schlaf- oder Kinderzimmer mit Südbalkon und einem Tageslichtbad. 
Von dem Südbalkon mit dem grandiosen Fernblick lassen sich die täglichen Wetterphänomene und die tollen Sonnenuntergänge in Georgenborn bestaunen.

Im Gartengeschoss ist ein weiteres Kinder-, Schlaf- bzw. Gästezimmer zu finden sowie ein Homeoffice und ein Duschbad. Außerdem befinden sich in diesem Geschoss ein Heizungsraum mit einer Waschküche sowie ein Vorratsraum.

Ein Glasfaseranschluss für eine hervorragende Internetverbindung liegt bereits in der Straße. 

Der Außenstellplatz und ein barrierefreier Zugang zum Haus runden dieses attraktive Angebot ab.


Insgesamt bietet diese Immobilie einen perfekten Lebensraum für eine kleine Familie oder ein Paar, die in einer ruhigen und sehr gepflegten Wohngegend leben möchten und von der umgeben Natur, der Stadt- und Rheingaunähe profitieren möchten.
            

                AUSSTATTUNG UND BESONDERHEITEN 

Erdgeschoss:

- attraktiver Eingangsbereich inkl. neuer Haustür, Baujahr 2013
- Einbauschrank in der Diele 
- lichtdurchflutetes geräumiges Wohnzimmer mit Fernblick und Zugang zur   Südterrasse und in den aufwendig terrassenförmig angelegten Garten 
- Parkett im Wohnzimmer 
-  an das Wohnzimmer angrenzender Essbereich, Bodenbelag Parkett
- geräumige Küche mit Zugeng zum Essbereich  
- elektrische Rollläden an den doppelt verglasten Isolierfenstern aus Holz

Obergeschoss: 

- Südbalkon mit grandiosem Ausblick und Glaswand als Windschutz
- großes Tageslichtbad mit Dusche und Eckbadewanne, Doppelwaschtisch,
  Handtuchradiator
- helle Diele, Bodenbelag Marmor
- 2 Schlafzimmer mit Fernblick, Bodenbelag Marmor

Gartengeschoss: 

- 1 Schlaf-, Kinder- oder - Gästezimmer
- 1 Homeoffice
- 1 Duschbad (renovierungsbedürftig
- 1 Waschküche / Heizungsraum
- 1 Vorratsraum
- 1 Diele

Außenanlagen:
- hochwertig angelegter terrassenförmiger Garten mit Bruchsteinen im mediterranen Stil
- große Südterrasse (ca. 28 m²) mit Fernblick
- barrierefreier Zugang zum Haus mit Edelstahlhandläufen 
- 1 Außenstellplatz 

Instandhaltungsmaßnahmen in den vergangenen 3 Jahren:

- neue Gasheizung Fa. Bosch, Bj. 2023
- Edelstahlgeländer am Außenstellplatz, Bj. 2023
- Umwälzpumpe und Anode für den Warmwasserspeicher erneuert
- Erneuerung Kaltwasserventile im Heizungsraum 
- Fenster gestrichen 
- neuer Elektroherd und Spülmaschine 
- Bad OG: Erneuerung WC und Armaturen

Instandhaltungsmaßnahmen in den Jahren 2010 bis 2013 :

- Dachsanierung mit erhöhter Wärmedämmung
- Fassadendämmung (Spezialdämmung mit geringer Stärke aber hoher Wärmeleitfähigkeit) 
- neue moderne Haustür
- komplette und aufwändige Erneuerung und Gestaltung des Gartens und der Außenanlagen
- Erneuerung Außenstellplatz 
- neue moderne Müllboxen mit Edelstahltüren
- barrierefreier Eingangsweg zum Hauseingang 
- Glaserneuerung in den Holzfenstern, Isolierfenster mit Kantenbeschichtung
- neuer Fliesenboden im Gartengeschoss


Heizung: 

Gasheizung Brennwertkessel Fabrikat Bosch, Bj. 2023

Heizungsart und wesentlicher Energieträger: Gas 

Energieeffizienzklasse: B

Endenergieverbrauch: 56,3 kWh(m²-a)
               

                WOHNEN MIT HÖCHSTER LEBENSQUALITÄT!

Georgenborn ist einer der begehrtesten Wohnorte, der direkt an den Wiesbadener Stadtwald angrenzt, mit eigenem kleinen Schlosspark, dem ehemaligen „Schlosspark Hohenbuchau“.

Das Objekt befindet sich in einer wunderschönen Höhenlage mit einem grandiosen Fernblick, in Waldnähe, der zu vielen Aktivitäten einlädt. 

Dieser wunderschöne Ort zeichnet sich durch seine hervorragende Erreichbarkeit aus,  umgeben von Wäldern und Naturschutzgebieten. Neben dem hohen Erholungswert, liegt Ihnen der ganze Rheingau zu Füßen sowie die schnelle Anbindung an das Stadtzentrum von Wiesbaden und die in 5 km zu erreichende Autobahn A66.

Zu Fuß erreicht man diverse Einkaufsmöglichkeiten, wie einen kleinen Supermarkt mit Postdienst, eine Bäckerei und ein Restaurant.
Ein sehr beliebter Kindergarten und Sportvereine sind ebenso in Georgenborn ansässig. Eine hervorragende Grundschule existiert in Bärstadt, die mit dem Bus in 10 Minuten zu erreichen ist. 

Ein schönes Thermalbad und ein Freibad mit Saunalandschaft mitten im Wald, befinden sich im benachbarten Schlangenbad. Weitere Freizeiteinrichtungen sind gut zu erreichen.

Kurze Wege führen Sie in nur 10 Minuten Fahrzeit in die Innenstadt von Wiesbaden. Über die Autobahnauffahrt Frauenstein befinden Sie sich in 6 Minuten Autofahrt auf der  A66 und in 20 Minuten am Flughafen Rhein-Main. Zwei Buslinien sorgen für eine Verbindung nach Wiesbaden sowie in Richtung Schlangenbad, Bärstadt und Eltville.
                

                Lassen Sie sich bei einer persönlichen Besichtigung von dieser tollen Immobilie inspirieren!

Die Höhe der Maklerprovision richtet sich nach den am 23.12.2020 in Kraft 
getretenen gesetzlichen Regelungen, zur Teilung der Provision. 
Der Käufer zahlt nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags an die Firma S. Siemens Immobilien eine Außenprovision von 2,975 % inkl. der derzeit geltenden MwSt. Die Verkäuferseite zahlt an S. Siemens Immobilien im Innenverhältnis eine Verkäuferprovision in Höhe von 2,975 % des Kaufpreises inkl. der derzeit geltenden MwSt. 

Die notariellen Beurkundungskosten und die Grunderwerbssteuer werden von der  
Käuferseite getragen.

Alle Angaben in diesem Exposé wurden sorgfältig und so vollständig wie möglich gemacht. Soweit die Grundrissgrafiken Maßangaben und Einrichtungen enthalten, wird auch für diese jegliche Haftung ausgeschlossen. Ebenso weisen wir darauf hin, dass die Grundrissgrafiken nicht immer maßstabgetreu sind.
Die Angaben beruhen auf Aussagen der Eigentümer oder deren Auskunftsbefugten. Für die Richtigkeit übernehmen wir keine Gewähr.