Dieses charaktervolle Wohn- und Geschäftshaus aus dem späten 18. Jahrhundert vereint historische Substanz mit urbaner Spitzenlage – mitten in der oberen Seestraße von Ludwigsburg.

Fünf gepflegte Wohneinheiten sowie drei etablierte Gewerbeflächen machen das Objekt zu einer attraktiven Kapitalanlage mit stabilem Mietertrag. Der gute bauliche Zustand und fortlaufende Instandhaltungen bieten langfristige Substanz – in Kombination mit einer der besten Innenstadtlagen der Stadt.

Ein seltenes Investment mit Charme, Potenzial und stabiler Perspektive.

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Gebäude & Ausstattung
	•	Stockwerkseigentum vorhanden
        •	Gesamtwohnfläche: 389,88 m²
        •	Gesamtgewerbefläche: 287,19 m²
	•	Innenhof: ca. 81 m²

	•	Vorderhaus: 
                - 3 Vollgeschosse + nicht ausgebautes Dachgeschoss
                - Begehbarer Gewölbekeller: ca. 70 m², Scheitelhöhe ca. 4,3 m
	        - Bühnenbereich: Allgemein zugänglich, 5 Gatterabteile & 2 Kammern
	•	Hinterhaus: 
                - 1 Vollgeschoss + ausgebautes Dachgeschoss (3/4) und nicht ausgebautes Dachgeschoss (1/4)
	        - Spitzboden: ca. 53 m² Grundfläche
	        - Zwischenbodenflächen: ca. 22 m² + 8 m²
	        - Werkstattfläche: ca. 21 m²
	        - Zwei kleine Garagen: ca. 12 m² und 11 m²


Modernisierungen (Auszug)
	•	Hochwertige Elektroinstallationen inkl. Netzwerkverkabelung
	•	Überwiegend Gas-Etagenheizungen mit Brennwertkesselthermen
	•	Holzfenster & Alu-Kunststoffenster: 1990 - 2017
	•	Aufzug für Wohnung 2 vorhanden: 2017
	•	Stromleitungen vom Zählerkasten: 2012–2018 vollständig erneuert
	•	Abwasserleitungen im Hof saniert (Inline-Verfahren): 2019
	•	Wasserleitungen: 2005 bis 2017
	•	Fassadendämmung Rückseite Vorderhaus: 2020
        •	Dachwärmedämmung Hinterhaus (3/4): 2022
	•	Glasfaseranschluss: 2025
	•	Gips- und Malerarbeiten im Treppenhaus: 2025


Noch offene Maßnahmen:
	•	Dachwärmedämmung Vorderhaus Zwischensparrendämmung
	•	Fenster Vorderhaus zur Straßenseite (ca. 1980)
            

                Nutzung & Mietverhältnisse

Gewerbeeinheiten (3, vollständig vermietet)

Laden 1
	•	ca. 82,50 m²
	•	Kaltmiete: 2.418 EUR + 220 EUR NK
	•	Vermietet seit: 01.08.2025
	•	Renovierungen: kontinuierlich
	•	Heizung: 2017

Laden 2
	•	ca. 47,63 m²
	•	Kaltmiete: 1.400 EUR + 60 EUR NK + 19 % MwSt.
	•	Vermietet seit: 01.05.2023 (interne Übernahme aus 2017)
	•	Gasheizung: 2010

Büroeinheit 1 + 2
	•	ca. 136,43 m² mit möglichem Eingang vom Arsenalgarten
	•	Kaltmiete: 1.300 EUR + 80 EUR NK + 19 % MwSt.
	•	Vermietet seit: 01.12.2016 (seit 01.01.2025 räumliche Erweiterung)
	•	Dachterrasse mit Garapa Holzdielen
	•	Gas-Etagenheizung: 2004
	•	Elektroinstallationen & Datenanschlüsse: 2022
	•	Hochwertige Dachwärmedämmung & Innenausbau: 2022–2024
	•	Lüftungsanlage: 2025



Wohneinheiten (5, vollständig vermietet)

Wohnung 1 – EG, 1 Zimmer mit ca. 38,67 m²
	•	Kaltmiete: 560 EUR + 150 EUR NK (Erzielbare Miete: (Spanne 12,20 – 16,56 €/m²))
	•	Vermietet seit: 01.09.2025
	•	Fenster & Leitungen: 2017
	•	Gas-Zentralheizung (Wohnungen 1, 2 & Laden 1): 2017

Wohnung 2 – 1. OG links, 4 Zimmer mit ca. 106,69 m²
	•	Lebenslanges Wohnrecht wird notariell beurkundet (1 Person, geb. 1938)
	•	Erzielbare Miete: ca. 14,37 €/m² (Spanne 12,34 – 16,72 €/m²) = ca. 1.530 EUR kalt
	•	Fenster: Innenhof 2017, Straßenseite ca. 2000
	•	Komplett modernisiert: 2017 (Innenausbau, Küche, Bad, Leitungen, Aufzug, Heizung)

Wohnung 3 – 1. OG rechts, 4 Zimmer mit ca. 89,14 m²
	•	Kaltmiete: 955 EUR kalt + 140 EUR NK (Erzielbare Miete: ca. 12,35 €/m² (Spanne 9,76 – 14,94 €/m²) = ca. 1.100 EUR kalt)
	•	Vermietet seit: 01.11.2018
	•	Elektrische Fußbodenheizung in der Küche und im Bad
	•	Fenster & Rollläden (Hofseite): 2012–2018
	•	Gas-Etagenheizung: 2018
	•	Sanierung (Innenausbau, Küche, Bad, Leitungen): 2018

Wohnung 4 – 2. OG links, 4 Zimmer mit ca. 89,34 m²
	•	Kaltmiete: 924 EUR + 110 NK (Erzielbare Miete: ca. 12,35 €/m² (Spanne 9,76 – 14,94 €/m²) = ca. 1.103 EUR kalt)
	•	Vermietet seit: 01.08.2015
	•	Elektrische Fußbodenheizung in der Küche und im Bad
	•	Sanierung (Innenausbau, Küche, Bad, Leitungen): 2010
	•	Gas-Etagenheizung: 2012
        •	Fenster & Rollläden (Hofseite): 2012–2018

Wohnung 5 – 2. OG rechts, 3 Zimmer mit ca. 66,04 m²
	•	Kaltmiete: 690 EUR + 100 EUR NK (Erzielbare Miete: ca. 10,67 €/m² (Spanne 8,43 – 12,91 €/m²) = ca. 704 EUR kalt)
	•	Vermietet seit: 01.03.2020
	•	Fenster & Rollläden (Hofseite): 2012–2018
	•	Gas-Ofenheizungen: 1990, 2012, 2020



Mieteinnahmen (Ist): 98.964 EUR/Jahr

Mieteinnahmen (Soll): 117.360 EUR (im Falle der Vermietung von Wohnung 2)
               

                Premiumlage in der Seestraße, sowie am Arsenalgarten – Im Herzen von Ludwigsburg

Die Seestraße und der Arsenalgarten zählen zu den begehrtesten Innenstadtlagen Ludwigsburgs. Hohe Passantenfrequenz, exzellente Sichtbarkeit und ein lebendiges urbanes Umfeld machen diesen Standort zu einer ersten Adresse – für Gewerbe wie für Wohnen.

Nur wenige Gehminuten vom barocken Marktplatz und dem Bahnhof entfernt, profitieren die Nutzer von idealer Infrastruktur und hervorragender Anbindung. Das unmittelbare Umfeld bietet eine ausgewogene Mischung aus Einzelhandel, Gastronomie, medizinischer Versorgung und kulturellen Einrichtungen. Residenzschloss, Blühendes Barock, sowie Kultur- und Kongresszentrum Forum am Schlosspark befinden sich in direkter Nachbarschaft.

Die fortlaufende Aufwertung der Ludwigsburger Innenstadt stärkt die Standortqualität und wirkt sich positiv auf das Mietniveau aus. Die Mieterstruktur im Objekt ist stabil – geprägt durch langjährig etablierte Gewerbebetriebe und konstant nachgefragten Wohnraum.

Eine Lage mit Substanz und Perspektive – für Kapitalanleger wie für Bestandshalter.
                

                Besichtigungen und Verhandlungen erfolgen ausschließlich über uns.
Wir bitten Sie, die Privatsphäre des Eigentümers sowie der Nachbarn zu respektieren und vom Betreten des Grundstücks ohne unsere Begleitung abzusehen.

Ich freue mich darauf, Ihnen dieses besondere Wohn- und Geschäftshaus persönlich vorzustellen – und bin gespannt, welchen Eindruck Sie vor Ort gewinnen werden.

Bitte beachten Sie:
Ein geprüfter finanzieller Rahmen ist Voraussetzung für die Vereinbarung eines Besichtigungstermins.

Sie benötigen Unterstützung bei der Finanzierung?
Unsere erfahrenen Kolleginnen und Kollegen aus der Finanzberatung stehen Ihnen gerne zur Seite – mit maßgeschneiderten, unabhängigen Finanzierungslösungen. Schnell, kompetent und zuverlässig.

Kennen Sie den aktuellen Wert Ihrer eigenen Immobilie?
Vielleicht denken Sie nach erfolgreicher Objektsuche selbst über Verkauf oder Vermietung nach. Gerne erstellen wir für Sie eine kostenfreie, unverbindliche Wertermittlung – sprechen Sie mich einfach an!

Ich freue mich auf Sie und Ihre Anfrage!

Herzliche Grüße
David Filip
Ihr Makler in der Nachbarschaft


Hinweis:
Alle Angaben im Exposé beruhen auf Informationen des Verkäufers sowie überlassener Unterlagen Dritter. Eine Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit wird seitens der Deutsche Bank Immobilien GmbH nicht übernommen.

Rechtlicher Hinweis auf den Urheber des Exposés
David Filip
Selbstständiger Immobilienberater
Trompetergässle 16/1 71638 Ludwigsburg
E-Mail: david.filip@db.com
Telefon: 0176 41805369

Aufsichtsbehörde: Industrie- und Handelskammer Region Stuttgart Bezirkskammer Ludwigsburg
Internet: www.ihk.de/stuttgart/bezirke/bezirkskammer-ludwigsburg
Anschrift: Kurfürstenstr. 4, 71636 Ludwigsburg