Tolle Lage im Hamburger Viereck Volksdorf, Berne, Farmsen und Meiendorf. 

Bodenwert allein ca. 436.280,- Euro!

Charmantes und teilmodernisiertes Einfamilienhaus aus dem Ursprungsbaujahr von 1925 mit attraktiven Ausstattungsdetails inkl. Keller und tollem, schönem Garten (ca. 576m² Grundstück), ideal für kleinere Familien und Pärchen, in sehr guter und gesuchter Lage Hamburgs. 

Diese sympathische Einfamilienhausimmobilie wird der Eigentümerfamilie nach weiterem Nachwuchs leider zu klein…

Daher werden liebevolle Käufer gesucht, mit der Sehnsucht zu geschmackvollen Wohndetails und dem Herz für charmante Ausstattungen...


Folgende Eckdaten halten wir für Sie bereit:

-norddeutsche Rotstein-Massivbauweise (zweischaliges Mauerwerk ca. 32cm, ideal für Einblasdämmung mit ca. 8-9cm)

-ca. 116,10m² Wohn-/Nutzfläche zuzüglich ca. 50-55m² Keller,  und weitere Nutzflächen im Gartenhaus

-derzeit 3,5 Zimmer (EG + DG, ca. 103,83m²) zzgl. eines wohnlich ausgebauten Studio-Raumes im Spitzboden (wohnliche Nutzfläche, ca. 12,27m²) und eines Esszimmers (mit toller, offener Galerie!) an der Küche (Satteldachanbau hinten)

-Keller (ca. 50-55m², Höhe ca. 1,85m) mit Flur, Waschkeller, Heizungskeller, Heizölraum, Vorrats-/Hobbyraum (Keller 1) mit Außenzugangstreppe und separatem „Männerraum/Men-Cave“  (Keller 2)

-gemütliche Ausstattungsdetails wie im gesamten Haus aufgearbeitete, alte Pitchpine-Böden, Original Echtholz-Treppe, teils alte Zimmertüren, etc. 

-Kaminanschluss generell möglich (wurde aufgrund eines extra Schlafzimmers im EG [ehemals Esszimmer vom Wohnzimmer] zuletzt abgebaut)
            

                !!! Effizienzklasse B (Endenergiebedarf ca. 70,35 kWh/m²) nur mit Wärmepumpe und Einblasdämmung möglich (gesamt ca. 40T€ nach vorliegenden Kostenvoranschlägen) !!!


Bisherige Modernisierungen:

-2020: verglaste Terrassenüberdachung im Eingangsbereich

-2018/19: Dachversiegelung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung  im Dach (Ausbau Spitzboden-Studio, zu wohnlicher Nutzfläche, z. B. Hobbyraum, Home-Office, etc.)

-2005: Modernisierung der Fenster (gute und sinnvolle Zweifachverglasung mit K-Wert 1,1)

-2005: anteilige Modernisierung von Leitungssystemen

-2005: Modernisierung von Bädern

-2005: Modernisierung des Innenausbaus

-2005: Erneuerung der Einbauküche


Für Sie zu berücksichtigende Modernisierungen (*diese Kosten sind in der Kaufpreisfindung bereits für Sie berücksichtigt worden*): 

-Heizungsanlage (derzeit Ölheizungsanlage Baujahr 1986, Brenner von 2009)

-Kostenvoranschlag für eine Wärmepumpe* und die Entsorgung der Ölheizungsanlage/-tanks liegt vor (ca. 37T€) 

* hohe-staatliche Förderungsmöglichkeit von bis zu ca. 55% möglich (z. B. bei Luft-Wasser-Wärmepumpe, siehe auch Anlage BEG Förderübersicht Einzelmaßnahmen)*

- optische Wartungsarbeiten, teils Malerarbeiten außen


!!! Sinnvolle, energetische Maßnahmen !!! 

(Effizienzklasse B nur mit Wärmepumpe und Einblasdämmung möglich!!!, siehe auch Nachweis unter Fotos) 

In Rücksprache mit dem Energieberater, der den derzeitigen Energieausweis ausgestellt hat, würde das Verkaufsobjekt mit einer Einblasdämmung und einer Wärmepumpe bereits in die Effizienzklasse B (!) kommen und nur noch einen Endenergiebedarf von ca. 70,35 kWh/m² benötigen! (bisher 375,7 kWh/m², Effizienzklasse H). 

Sehr sinnvoll:

-Einblasdämmung Mauerwerk und Dachschrägen da mit ca. 8-9cm Luftschicht ideal zum Nachdämmen (Kostenvoranschlag vorhanden, ca. 3.500,- Euro) 


Nicht notwendig, aber bei Bedarf möglich:

-ggfl. zusätzliche Hydrophobierung des Mauerwerks (atmungsaktive Imprägnierung Mauerwerk gegen Schlagregen), ca. 2.500,- Euro, Kostenvoranschlag ebenfalls vorhanden
               

                Tolle und ruhige (30er-Zone) Lage!  

Der Bodenrichtwert für unsere Immobilie mit ca. 576m² Grundstück beträgt nach BORIS-HH: 

ca. 757,43  Euro/m² (somit allein Bodenwert ca. 436.280,- Euro, aktuellster Bewertungsstichtag 01.01.2025). 

Dieses sympathische Verkaufsobjekt in Hamburg befindet sich in einem gesuchten, beliebten und ruhigen Wohngebiet im Viereck Volksdorf, Berne, Farmsen und Meiendorf. 

Der Volksdorfer Wald ist nur wenige hundert Meter fußläufig entfernt und zu erreichen. Nicht nur wer einen Hund sein Eigen nennt, wird hier sich über die nahe Natur freuen. 

Die Lage ist ideal für Familien, Pärchen und Naturliebhaber.

Die nächsten Einkaufsmöglichkeiten (z. B. EDEKA Jakobus im Spitzbergenweg 30, Bäcker, etc.) sind nur ca. 1,3km entfernt (drei Autominuten). 

Schulen und Kindergärten befinden sich ebenfalls in fußläufiger Entfernung. 


Gute Anbindungen an den öffentlichen Nahverkehr mit Bus und Bahn (z. B. U1, Meiendorfer Weg ca. 800m Fußweg)  sind ebenso in kürzester Distanz zu erreichen, ohne dass Sie dies hören oder sehen können. 

Hier leben Sie ruhig, naturnah und dennoch zentral. 

Die genaue Adresse erhalten Sie von uns durch Anfrage der weiterführenden Objektunterlagen (Exposé mit Adresse, Grundrisse, Flurkarte, etc.). 

Hierfür drücken Sie bitte im unteren Bereich den grünen Button „Nachricht“. 

Danach senden wir Ihnen unverbindlich die entsprechenden Objektunterlagen umgehend zu.
                

                Hat diese Immobilie Ihr Interesse geweckt?

Gern helfen wir Ihnen bei jeglichen Fragen zu dieser Immobilie weiter und bieten Ihnen bei konkretem Interesse sowie nach Zusendung/Durchsicht der weiterführenden Objektunterlagen gerne eine persönliche Besichtigung des Kaufobjekts an.

Halten Sie bitte auf Wunsch der Eigentümer, der Nachbarschaft und kraft unseres Makleralleinauftrages jegliche Korrespondenz mit unserem Büro und betreten nicht eigenständig das Grundstück. Wir freuen uns über Ihre Kontaktaufnahme und helfen Ihnen gerne bei Fragen weiter. 

Am einfachsten und sinnvollsten (Sie erhalten automatisch die gesetzlich vorgeschriebene und benötigte Widerrufserklärung) geht dies gleich hier über den grünen Button „Nachricht“. 

Wir melden uns dann umgehend bei Ihnen per Email zurück sowie senden Ihnen dann das gesamte, erforderliche Exposé (inklusive Adressangabe, Grundrissen, Flurkarte, Wohn-/Nutzflächenberechnungen, Energieausweis, etc.) zum Verkaufsobjekt per Email zu und bieten Ihnen nach Prüfung dieser Unterlagen daraufhin gerne eine individuelle Einzelbesichtigungsmöglichkeit an.

Gern hören wir von Ihnen!

Ihr Team von SCHACHT IMMOBILIEN