🏡 Willkommen in Walluf – Stilvoll modernisierte 3-Familien-Villa mit Weitblick & Potenzial
Diese beeindruckende Villa wurde im Jahr 2000 in massiver Bauweise neu-errichtet (Ursprungsbaujahr 1968 – technischer Stand entspricht ca. Baujahr 2000), ist voll unterkellert und wurde 2023/2024 umfassend modernisiert. Das Ergebnis: Eine hochwertige, bezugsfertige Immobilie mit drei separaten Wohneinheiten – ideal für Kapitalanleger oder Eigennutzer mit Anspruch an Raum, Stil und Energieeffizienz.

Die Einheiten im Überblick: 
🏠 a) Penthouse-Maisonette (freigestellt)
📐 ca. 200 m² Wohnfläche
🛏️ 6 Zimmer
🌄 3 Balkone mit herrlichem Fernblick ins Naturschutzgebiet
💰 Sollmiete: ca. 2.900 € / Monat (14,50 €/m²)
✅ Ideal für Wohnen & Arbeiten – behördlich genehmigte (teil-)gewerbliche Nutzung

🏡 b) Hochparterre-Wohnung (vermietet)
📐 ca. 130 m² Wohnfläche
🛋️ 3 Zimmer
🌳 Große Terrasse mit ca. 60 m²
💰 Aktuelle Kaltmiete: 1.100 € / Monat

🌿 c) Erdgeschoss-Wohnung (vermietet)
📐 ca. 104 m² Wohnfläche
🛏️ 4 Zimmer
🌤️ Überdachte Terrasse
💰 Aktuelle Kaltmiete: 1.235 € / Monat

🔧 Modernisierungen & Investitionen
♻️ 2023: Wärmedämmputz + neue, energiesparende Fenster
💸 Investition: ca. 60.000 €
🔥 2024: Neue Gas-Hybrid-Heizung
💸 Investition: ca. 15.000 €
🛠️ 2024/2025: Komplettrenovierung aller Einheiten inkl. neuer Einbauküchen
💸 Investition: ca. 60.000 €

✨ Besondere Merkmale
📐 Moderne Grundrisse & hochwertige Ausstattung
🧱 Fliesen- & Laminatböden in zeitlosen Design
📦 Abstellräume & Außenstellplätze für jede Wohnung
🌳 Ruhige Lage am Naturschutzgebiet – mit top Verkehrsanbindung
📈 Hohe Wertsteigerung durch flexible Nutzbarkeit (z. B. Arbeiten & Wohnen unter einem Dach)

📍 Lagebeschreibung – Leben in Walluf
Walluf liegt im idyllischen Rheingau vor den Toren von Wiesbaden. Die Lage verbindet Ruhe, Natur und Weinberge mit einer hervorragenden Anbindung nach Wiesbaden, Mainz und Frankfurt – ideal für Berufspendler, Familien oder Ruhesuchende.

✅ Fazit
Diese modernisierte Villa ist eine seltene Gelegenheit für:
👨‍👩‍👧‍👦 Mehrgenerationenwohnen
💼 Kapitalanleger mit interessanter Rendite (steigerungsfähig)
🏡 Wohnen & Arbeiten unter einem Dach

Ob zur Eigennutzung, teilweiser Vermietung oder als reines Anlageobjekt – hier investieren Sie in Substanz, Lage und Zukunft.

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                Die Liegenschaft befindet sich in Walluf, einer gefragten Wohngemeinde im Rheingau-Taunus-Kreis, unmittelbar westlich angrenzend an die hessische Landeshauptstadt Wiesbaden. Die Gemeinde liegt eingebettet zwischen Weinbergen und dem Rhein und zeichnet sich durch ihre naturnahe, landschaftlich reizvolle Umgebung aus. Die Wohnlage gilt als ruhig, familienfreundlich und bietet gleichzeitig eine sehr gute Anbindung an das städtische Zentrum von Wiesbaden.

Die Immobilie befindet sich in einer bevorzugten Wohnlage mit hohem Freizeit- und Erholungswert sowie schöner Fernsicht. Die unmittelbare Nachbarschaft ist geprägt von gepflegter Wohnbebauung mit überwiegend Ein- und kleineren Mehrfamilienhäusern. Die Umgebung ist kinder- und haustierfreundlich und bietet vielfältige Möglichkeiten für Spaziergänge, Radfahren und Aktivitäten im Grünen.

Walluf verfügt über eine hervorragende lokale Infrastruktur. Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs wie Bäckereien, Supermärkte und Lebensmittelgeschäfte sind ebenso vorhanden wie ärztliche Versorgung, Kindertagesstätten, eine Grundschule sowie mehrere gastronomische Betriebe und ortstypische Weingüter. Die Wiesbadener Innenstadt ist mit dem Auto in ca. 10 Minuten erreichbar. Auch die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist gut ausgebaut.

Insgesamt handelt es sich um eine sehr attraktive, hochwertige Wohnlage mit stabiler Nachfrage und guter langfristiger Wertentwicklungsperspektive.
                

                Alle Angaben basieren auf Informationen des Eigentümers und wurden mit größter Sorgfalt sowie nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit kann jedoch nicht übernommen werden. Verbindlich sind ausschließlich die Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag.

Sofern Grundrisse Maßangaben oder Ausstattungen enthalten, wird auch hierfür keine Haftung übernommen. Änderungen des Kaufpreises sowie ein Zwischenverkauf bleiben vorbehalten.

AS Immobilien ist vom Eigentümer exklusiv mit dem Verkauf dieser Immobilie beauftragt.

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