🏡 Willkommen in Ihrem neuen Zuhause – B Lage - Investoren aufgepasst ✨

Diese vielseitige Immobilie in massiver Bauweise und guter Bausubstanz aus dem Jahr 1955 bietet enormes Potenzial und kann perspektivisch nach Erhalt der entsprechenden Baugenehmigung und Durchführung der notwendigen geringfügigen Umbaumaßnahmen von einem Zweifamilienhaus in ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten erweitert werden.

🔨 Die Umbaumaßnahmen sind voraussichtlich eine geringfügige bauliche Veränderung zur Anpassung der Raumaufteilung im Dachgeschoss und die Herstellung weiterer Stellplätze.
Die Versorgungsleitungen für Wasser, Heizung und Elektrik sind bereits aufgrund der wohnwirtschaftlich ausgebauten Dachgeschossfläche vorhanden.

✨ So ist diese Immobilie interessant für beispielsweise Eigennutzer als Mehrgenerationenhaus und gleichzeitig für Investoren mit der Option auf eine lukrative Vermietung – in attraktiver B Lage und 1A Nachbarschaft der gehobenen Klasse!

Die aktuelle praktische Aufteilung umfasst zwei Wohneinheiten (EG und OG) mit gesamt ca. 143,34 qm Wohnfläche, während das Keller-, Dachgeschoss und der Spitzboden sowie der eingefriedete Garten als Gemeinschaftsflächen dienen.
Die ca. 37,22 qm Ausbaureserve im Dachgeschoss ist bereits wohnwirtschaftlich ausgebaute Nutzfläche - mit Küche, Bad und Schlafräumen!

🏎 Auf dem ca. 313 qm großen Grundstück mit leichter Hanglage stehen Ihnen bereits zwei Außenstellplätze auf befestigter Fläche zur Verfügung.

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⛰ Der aktuelle Bodenrichtwert (Stichtag 01.01.2024) beträgt 830 EUR pro qm, sodass allein der Grund- und Boden 259.790 EUR wert sind.
Eine Wertsteigerung des Bodenrichtwertes ist in dieser B-Lage aus Gutachtersicht zu erwarten.

🏠 Im Kaufvertrag können 9.000 EUR als mitverkaufte bewegliche Gegenstände angegeben werden.

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👁️‍🗨️ Lassen Sie sich von folgenden Varianten beeindrucken:

Nach aktuellem Mietspiegel beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für die Nettokaltmiete ca. 14 EUR. Es besteht kein Mietvertragsverhältnis, was für Investoren für die Erstvermietung nach Kauf beste Voraussetzungen für eine möglichst gute Rendite bietet.

🏠  Variante 1 -  Ist Zustand: Zweifamilienhaus ca.:

•	WE1-2 EG: 73,65 m² - Nettokaltmiete pro Monat ca.: 1.031,10 EUR (12.373,20 EUR p.a.) 
•	WE2-2 1.OG: 69,69 m² - Nettokaltmiete pro Monat ca.: 975,66 EUR (11.707,92 EUR p.a.)
• Nettomieteinnahme pro Monat gesamt ca.: 2.006,76 EUR 
• Nettomieteinnahme pro Jahr gesamt ca.: 24.081,12 EUR 
• Verkehrswert ca.: 467.000 EUR

🏠 Variante 2 – perspektivisch: Mehrfamilienhaus nach Umnutzung ca.:

•	WE1-2 EG: 73,65 m² - Nettokaltmiete pro Monat ca.: 1.031,10 EUR (12.373,20 EUR p.a.) 
•	WE2-2 1.OG: 69,69 m² - Nettokaltmiete pro Monat ca.: 975,66 EUR (11.707,92 EUR p.a.)
•	WE3-3 DG: 37,22 m² - Nettokaltmiete pro Monat ca.: 521,08 EUR (6.252,96 EUR p.a.) 
• Nettomieteinnahme pro Monat gesamt ca.: 2.527,84 EUR 
• Nettomieteinnahme pro Jahr gesamt ca.: 30.334,08 EUR 
• Verkehrswert: 650.000 EUR

🔎 Potenzial bei Änderung von ZFH auf MFH – Wertsteigerung ca.: 
•	im Verkehrswert: +183.000 EUR

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🏆 Gesamt ohne Kaufnebenkosten beträgt das Kaufpreisangebot 485.000 EUR – das ergibt bei 180 qm Wohnfläche ca. 2.690 EUR pro Quadratmeter!

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🚀 Sie wollen schnellstmöglich starten?
Die Innenausstattung ist teilweise veraltet, allerdings ist die Immobilie durch die vorhandene Ausstattung nach Absprache sofort bezugsfertig.
Der geplante Verkaufszeitpunkt ist Anfang 2026 - Vorreservierungen sind ab sofort möglich.

📞 Rufen Sie mich einfach unter 0175-9990815 an und nennen die ID2025023.
            

                🏡 Gesamtbeschreibung:

• Dach: Der Großteil des Walmdaches ist mit langlebigem Schiefer eingedeckt, während der Erker durch eine Metallverkleidung ergänzt wird. Das Dach ist voll wohnwirtschaftlich ausgebaut und in diesem Bereich voll gedämmt. Der Spitzboden ist kalt, ist aber begehbar und verfügt über eine Dachgeschossdeckendämmung.

• Fenster: Die überwiegend aus dem Baujahr 1975 stammenden, zweifach verglasten Holzfenster sorgen für einen klassischen Charme. Ergänzt werden diese geringfügig durch moderne, zweifach verglaste Kunststofffenster aus dem Jahr 2022.

• Bodenbeläge: Teilweise sind diese sanierungsbedürftig. In den meisten Wohnräumen wurden die Bodenbeläge allerdings überwiegend im Jahr 2014 modernisiert, was für eine ansprechende Optik und Wohnkomfort sorgt.

• Klingelanlage: Eine Klingelanlage mit Gegensprechfunktion bietet zusätzlichen Komfort und Sicherheit.

• Keller: Der Keller ist trocken und frei von Schimmel, was die Langlebigkeit der Bausubstanz unterstreicht. Hier befinden sich einfach verglaste Fenster mit Metallrahmen.

• Außenbereich: Die befestigte Zufahrt sowie der gepflasterte Gehsteig und Teile des Außenbereichs bieten eine komfortable Nutzung. Der Garten mit Einfriedung benötigt Pflege.

• Zwei Außenstellplätze

• Hauszugang: Der Sockel ist teilweise gefliest, und ein befestigtes Metallgeländer verläuft ab dem Gartentürchen entlang der Hauswand, wodurch ein sicherer Zugang gewährleistet ist.

• Kamin: Der Kamin ist verkleidet und fügt sich harmonisch in die Hausstruktur ein.

• Wärmeerzeuger: Öl-Heizung, Baujahr 2009

• Heizkörper

• Baujahr Bäder und Küchen: ca. 1980, 1995 und 2014

• Geringfügige Modernisierung der Wasserleitungen: 2021

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🏠 Wohnung 1 (Erdgeschoss) – 3 Zimmer, ca. 73,65 m² Wohnfläche:

•	Barrierefreier Zugang über das ca. 11 m² große Schlafzimmer mit Zugang zur ca. 8 m² großen Terrasse

•	Großzügiges Wohnzimmer mit Erker (ca. 17,5 m²) und gemütlicher Atmosphäre, Schiebetür mit Glaselementen zum ca. 15,5 m² großen Arbeitszimmer mit Kachelofen

•	Badezimmer (ca. 4 m²) mit bodengleicher Dusche, Waschbecken, WC, Fenster, deckenhoch gefliest

•	Küche (ca. 12 m²) mit Fenstern, Einbauküche inkl. Geräte und passendem Frühstückstisch

•	Flur (ca. 8 m²) mit ausreichend Platz für Jacken und Schuhe

•	Zugehörig: 1 Stellplatz, Kellerabteil (ca. 5,5 m² mit Fenster), im Dachgeschoss ein ca. 13 m² großer wohnwirtschaftlich ausgebauter Raum als Hobby- oder Abstellraum

•	Gemeinschaftlich nutzbar: Fahrradabstellraum, Waschküche, Dachgeschoss-Badezimmer (ca. 5 m²) mit Wanne, Waschbecken, WC, Küche im DG (ca. 9 m²) mit Küchenzeile inkl. Geräte und Fenster sowie der Garten

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🏠 Wohnung 2 (Obergeschoss) – 3 Zimmer, ca. 69,69 m² Wohnfläche:

•	Zugang über das Treppenhaus

•	Wohnzimmer (ca. 17,5 m²)

•	Schlafzimmer (ca. 11 m²)

•	Kinderzimmer (ca. 16 m²)

•	Badezimmer (ca. 4 m²) mit Wanne, Waschbecken, WC, Fenster, deckenhoch gefliest

•	Küche (ca. 12 m²) mit Zugang zum überdachten Balkon, Einbauküche inkl. Geräte

•	Flur (ca. 8 m²) mit ausreichend Platz für Jacken und Schuhe

•	Zugehörig: 1 Stellplatz, Kellerabteil (ca. 5,5 m² mit Fenster), im Dachgeschoss ein ca. 15 m² großer wohnwirtschaftlich ausgebauter Raum als Hobby- oder Abstellraum

•	Gemeinschaftlich nutzbar: Fahrradabstellraum, Waschküche, Dachgeschoss-Badezimmer (ca. 5 m²) mit Wanne, Waschbecken, WC, Küche im DG (ca. 9 m²) mit Küchenzeile inkl. Geräte und Fenster sowie der Garten

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Die Dachgeschossräume verfügen über Fenster, teils Gauben, und können wohnwirtschaftlich genutzt werden.

✏ Ein aktueller bemaßter Grundriss inkl. Flächenberechnung nach der aktuellen Wohnflächenverordnung liegt vor.
               

                🌍 Die Immobilie befindet sich in Zirndorf, einer charmanten Stadt im Landkreis Fürth, die sich durch ihre familienfreundliche Atmosphäre und hervorragende Lebensqualität auszeichnet. 

✨ Die direkte Nachbarschaft besteht aus angenehmen Eigentümern der gehobenen Klasse und sorgt für ein niveauvolles und harmonisches Wohnumfeld.

🐶 Nur wenige Schritte entfernt lädt ein idyllisches Waldstück zu erholsamen Spaziergängen, Joggingrunden oder Ausflügen mit dem Hund ein. 
Der nahegelegene Aussichtsturm an der Alten Veste bietet nicht nur einen herrlichen Panoramablick über die Region, sondern auch ein beliebtes Ziel für kleine Abenteuer mit Familie oder Freunden. 
Ob zur morgendlichen Gassirunde oder zum entspannten Sonntagsspaziergang – hier beginnt die Erholung direkt vor der eigenen Haustür.

🏫 In einer ruhigen und dennoch zentralen Lage, die sowohl Erholung als auch eine gute Anbindung an die Metropolregion Nürnberg bietet finden Sie zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten und medizinische Einrichtungen, die den Alltag erleichtern und eine hohe Lebensqualität garantieren.

⚽ Zirndorf selbst bietet eine Vielzahl von Freizeitaktivitäten, darunter schöne Parks, Sporteinrichtungen und kulturelle Veranstaltungen, die das Stadtleben bereichern. 

👨‍👩‍👦‍👦 Der nahegelegene Playmobil-FunPark ist ein beliebtes Ziel für Familien und sorgt für unvergessliche Erlebnisse.

🚅 Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist optimal.
Die Straßenbahn- und Buslinien sorgen für eine schnelle Erreichbarkeit der umliegenden Städte, während die Autobahn A73 in wenigen Minuten erreichbar ist und Ihnen eine direkte Verbindung nach Nürnberg und darüber hinaus bietet.
                

                💸 Vor Vermarktungsbeginn wurde durch durch zertifizierte Sachverständige eine Sachwertermittlung durchgeführt, um zum einen den Eigentümer bestens im Verkaufsprozess beraten zu können und zum anderen Ihnen als Kaufinteressenten eine ebenso gute Beratung zu den realistisch erzielbaren Möglichkeiten mit dieser Immobilie bieten zu können.

Die Immobilie wird diskret vermarktet, weshalb auf die Veröffentlichung von Bildaufnahmen verzichtet wird.
Detaillierte Informationen zur Ausstattung entnehmen Sie bitte der Ausstattungsbeschreibung.

✏ In der Wertermittlung wurden neben der Alterswertminderung u.a. folgende Punkte berücksichtigt:
•	Abbau- und Entsorgungskosten für asbesthaltiges Material am Balkon
•	Architekten- und Umbaukosten für die Umwandlung in ein Dreifamilienhaus und Erweiterung der Wohnfläche auf ca. 180 m²

💝 Falls Sie nicht mit reinen Eigenmitteln finanzieren, sondern mit Mitteln der Bank benötigen Sie in Vorbereitung des Kaufprozesses eine Finanzierungsbestätigung.
Trauen Sie sich mich anzusprechen, ich unterstütze Sie gerne umfassend im Rahmen des Kaufs dieser Immobilie und kooperiere mit Wunsch mit Ihrer Hausbank.

Diese Immobilie könnte schon bald Ihre neues Zuhause oder Ihre nächste Kapitalanlage sein.

Nehmen Sie direkt per Telefon, E-Mail oder What´s App Kontakt zu mir auf.

Bitte nutzen Sie bei Versand von personenbezogene Daten (Bsp. Personalausweis, Steuer-ID, Bankverbindung, etc.) datenschutzkonforme Möglichkeiten, wie z.B. den Versand an meine u.s. E-Mail-Adresse.

📞 Telefon Mobil: 0175 9990815
✉️ E-Mail: ls[at]butscher.net

Ich freue mich Sie kennenzulernen.

Ihre zuständige Maklerin:
Lea Heindel (ehemals Schneider) 
Immobilienmakler (IHK)
Zertifizierte Immobilienverwaltung (IHK)
Immobiliensachverständiger (qualifiziert durch HypZert nach §24 BelWertV)