Entdecken Sie Ihr Traumhaus am Waldrand mit Platz für mehrere Generationen, Ihre Praxis, die gesamte Familie und traumhaftem Weitblick über das Tal.
Sie profitieren von vielfältigen Nutzungsoptionen und einer Unterstützung Ihrer Finanzierung durch wertvolle Vermietungspotenziale.

Ein charmantes Zweifamilienhaus aus dem Jahr 1975, das Komfort, Großzügigkeit und Gemütlichkeit vereint. Das Wohnen mehrerer Generationen ist hier genauso möglich, wie die Errichtung einer eigenen abgetrennten Praxis / Gewerbeeinheit in einer der drei Einheiten. Darüber hinaus ist eine Vermietung einer oder beider nicht selbst benötigter Einheiten als Unterstützung Ihrer Finanzierung ein absoluter Pluspunkt in der heutigen Zeit. 

Das Anwesen verfügt über zwei abgeschlossene Wohneinheiten mit separatem Zugang, die sich jeweils über mehrere Ebenen erstrecken sowie eine kleinere Wohneinheit im UG, die aktuell über die 1. Wohneinheit erschlossen wird. Die drei Einheiten verfügen über folgende Größen:

1. Wohnung:  150 m² 
2. Wohnung: 114 m²
3. Wohnung:  83 m² 

Die erste Einheit besticht mit einem großzügigen Eingangsbereich und ebenerdigem Zugang. Von dort aus erschließen sich die geräumige Küche mit angegliedertem Kachelofen für gemütliche Stunden in wohliger Wärme sowie offenen Essbereich mit genügend Platz für die ganze Familie. 
Weiter geht es in das helle und freundliche Wohnzimmer mit großzügigen Fensterfronten und einem überdachten Balkon über die gesamte Breite, welcher einen herrlichen Weitblick nach Südwesten über die Dächer, Felder und Wiesen bietet. Entspannte Stunden zum Genießen und Erholen sind Ihnen hier gewiss.

Komplettiert wird die erste Einheit durch ein Gäste-WC sowie einen Garderobenbereich. Von hier aus geht es eine Treppe weiter ins gemütliche Dachgeschoss. Hier erwarten Sie drei geräumige Zimmer mit Dachschrägen und Dachfenstern nach Südwesten ausgerichtet, sowie ein Bad mit Fenster und Dusche. Unter dem Dach bietet sich genügend Platz für zwei Kinderzimmer und ein Elternschlafzimmer oder auch die Möglichkeit ein hübsches Gäste-, oder Arbeitszimmer einzurichten. Ein geräumiger Abstellraum vervollständigt diese Ebene.

Die zweite abgeschlossene Wohneinheit mit 114m² Fläche, erreichen Sie über eine kleine Treppe über das Untergeschoss des Anwesens. 
Ein Schlafzimmer mit Terrasse, sowie ein großes Büro befinden sich auf dieser ersten von drei Ebenen. 
Die Treppe nach oben gelangen Sie in den Wohn-, und Essbereich. Auch hier bietet Ihnen ein überdachter Balkon mit Südwestausrichtung Gelegenheit zum Entspannen und Genießen. Nebenan befindet sich die geräumige Küche sowie ein Bad mit Dusche und Badewanne. 
Wiederum eine Treppe nach oben komplettiert ein Dachstudio / Wohnzimmer diese zweite Einheit.

Die dritte Wohneinheit mit 83m² Fläche ist nicht abgeschlossen, d.h. sie verfügt über keine separate Hauseingangstüre, sondern erschließt sich aktuell  über die erste Wohneinheit. 
Eine Abtrennung dieser dritten Einheit ließe sich durch den Einbau einer Hauseingangstüre erreichen, um sie autark begehbar zu machen. 

Diese Einheit im Souterrain des Anwesens verfügt über eine geräumige Essküche, ein Wohnzimmer sowie ein Schlafzimmer mit Fensterfronten und einer überdachten Terrasse nach Südwesten. Ein Badezimmer mit Wanne komplettiert das Wohnangebot.

Der Technikraum für das gesamte Anwesen befindet sich ebenfalls innerhalb dieser dritten Wohneinheit. Bislang wurde diese Einheit als Ferienwohnung genutzt. Ein großzügiger Wohnmobilstellplatz ergänzt das vielfältige Nutzungsangebot.

Dieses Zweifamilienhaus in Bindlach-Ramsenthal ist die ideale Gelegenheit für Familien, die auf der Suche nach einem geräumigen und gut ausgestatteten Zuhause sind oder für Personen, die Errichtung einer Privatpraxis im eigenen Wohnhaus und zusätzlichem Vermietungspotenzial schätzen. Ebenso eignet sich das Anwesen hervorragend für ein Generationenwohnen oder zur Vermietung 
            

                Das dürfen Sie erwarten: 

- Großzügiges Grundstück in Hanglage von 1.150m²
- Wohnmobilstellplatz und geflieste Doppelgarage mit Satteldach
- Gaszentralheizung mit Flüssiggastank 
- zwei abgeschlossene Wohneinheiten / dritte Einheit vorbereitet
- Doppelgarage mit elektronischen Garagentoren (2015)
- überdachte Balkone mit Südwestausrichtung
- Südwest-Terrasse in Wohneinheit 2 und Wohneinheit 3
- Heizung aus dem Jahr 1987 (sollte modernisiert werden)
- Solarthermie und Kessel 2007 installiert
- 3-fach verglaste Isolierfenster aus Kunststoff (2013)
- Dachflächenfenster mit Rollläden (2017)
- Buchenholztreppe (2. Einheit) aus dem Jahr 2000
- Parkettboden (2. Einheit) aus dem Jahr 2005
- Einbauküche (2. Einheit) aus dem Jahr 2015
- Speckstein-Ofen (2. Einheit) aus dem Jahr 2007 mit doppelwandigem Edelstahl-Schornstein
- Fassadenanstrich komplettes Anwesen im Jahr 2021
- Gemütlicher Kachelofen mit Sitzgelegenheit rundum (1.Einheit) - Feinstaubfilter benötigt
               

                Lage & Umfeld

Ramsenthal liegt im nördlichen Gemeinde­gebiet von Bindlach im oberfränkischen Landkreis Bayreuth. Der Ort befindet sich rund 8 km nördlich von der Festpiel-, und Universitätsstadt Bayreuth und ist somit ideal gelegen zwischen ländlichem Ruhecharakter und der Nähe zur Kreisstadt. Die Gemarkung Ramsenthal hat eine Fläche von ca. 4,9km² und zählt ca. 700–800 Einwohner. Obwohl Ramsenthal heute kein eigenständiger Ort mehr ist, hat der Ortsteil einen starken dörflichen Charakter – mit aktiven Vereinen wie Feuerwehr, Gesangverein, Sportvereine, sowie einem lebendigen Gemeinschaftsleben. Die Lage im Tal der Trebgast, am Nordostrand des Höhenzugs „Hohe Warte“, vermittelt eine naturnahe und landschaftlich reizvolle Umgebung. Die Immobilie liegt an einem Waldrand und bietet somit die Möglichkeit erholsame Spaziergänge in der Natur direkt vor der Haustüre beginnen zu können.

Verkehr & Anbindung

Bahn / ÖPNV
Ramsenthal verfügt über einen eigenen Bahnhof, den Sie nach nur zwei Gehminuten von Ihrem neuen  Zuhause erreichen können, an der Bahnstrecke Bayreuth – Neuenmarkt / Wirsberg. Die Fahrzeit von Bayreuth Hauptbahnhof beträgt nur etwa 7 bis 8 Minuten in einer Direktverbindung und garantiert somit eine nachhaltige und zukunftsfähige Mobilität.


Straßen / Auto
Durch Ramsenthal verläuft die Staatsstraße 2183, die eine Verbindung zwischen Bindlach und Wirsberg herstellt. Die nächste Autobahnanschlussstelle ist Bayreuth-Nord zur A9, welche Sie rasch in unter 10 Minuten erreichen. Von hier aus bietet sich die Möglichkeit des Anschlusses nach Nürnberg in ca. 50 Minuten, oder auch der Anschluss nach Bamberg 40 Minuten über das Autobahnkreuz Bindlacher Berg, sowie die Verbindung nach Berlin. 

Infrastruktur: Bildung & Betreuung

Kindergärten / Kita
Im Ort gibt es den Kindergarten Spielkreis Ramsenthal e.V., darüber hinaus existieren in der Gemeinde Bindlach und Umgebung weitere Kindergärten und Kitas verschiedener Träger (kirchlich, kommunal), was die vielfältige Betreuungslandschaft ergänzt. 

Schulen
Die Grund- und Mittelschule befindet sich direkt in Bindlach. Für weiterführende Schulen stehen Ihnen durch die hervorragende Anbindung sämtliche Optionen der Stadt Bayreuth mit insgesamt fünf Gymnasien verschiedener Ausrichtungen, sowie drei staatliche Realschulen und die Private Realschule St. Johannes und dem Berufsbildungszentrum mit Fachoberschule und Berufsoberschule offen. Die Private Grundschule Schloss Thiergarten in Bayreuth bietet ein besonderes Schulangebot mit einem bilingualen und individualisierten pädagogischen Konzept. 

Versorgungs- & Alltagsinfrastruktur

Einkaufsmöglichkeiten, Einzelhandel und Versorgungseinrichtungen (z. B. Bäcker, Supermärkte, Handel) finden sich in Bindlach und in Bayreuth – meist in kurzer Fahr- oder Radentfernung. Ärztliche / medizinische Versorgung sowie Apotheken sind ebenfalls im Raum Bindlach / Bayreuth vorhanden und gut erreichbar.  Kultur-, Freizeit- und Sportangebote sind in Bindlach und Bayreuth vorhanden; die dörfliche Umgebung bietet zusätzlich Natur-, Wander- und Erholungsmöglichkeiten.  Öffentliche Veranstaltungen, Feste und Dorfgemeinschaftsaktivitäten beleben das Ortsleben; z. B. Weinfeste, Flohmärkte etc. 

Vorteile & Besonderheiten 

Lagevorteil: Kurze Pendelstrecken nach Bayreuth, gute Bahnanbindung sowie Autobahnanbindung
Ruhe und Natur: Trotz guter Anbindung bietet Ramsenthal dörfliche Ruhe und naturnahe Umgebung
Kindernah: Mit Kindergarten vor Ort und Schulen in Reichweite besonders attraktiv für Familien
Wachstumsperspektive: Die Gemeinde bindet Ramsenthal aktiv in Planungen ein (z. B. Flächennutzungsplan) 
Ortsidentität: Eigenständiger Charakter als Ortsteil mit starker Dorfgemeinschaft
Flexibilität: Die Nähe zur Stadt ermöglicht eine Kombination aus ländlichem Wohnen und städtischen Möglichkeiten
                

                Die 1. Wohnung und die 3. Wohnung stehen Ihnen zum sofortigen Bezug zur Verfügung. Die 2. Wohnung wird aktuell selbst genutzt und ist nach Absprache frei.

Eine Besichtigung ist jederzeit gerne nach vorherige Absprache und Vorlage eines bestätigten Finanzierungsrahmens möglich. Gerne unterstützen wir Sie bei möglichen Umbauwünschen oder Nutzungsänderungen im Falle einer gewünschten gewerblichen Nutzung als Praxis oder Ähnlichem. Für Fragen vorab stehen wir Ihnen selbstverständlich jederzeit gerne zur Verfügung. 

Das ausführliche Exposé finden Sie unter https://ks-immobilien-projekt.de zum Download.