Wir dürfen Ihnen ein sehr geschmackvolles Zuhause anbieten. Das energieeffiziente Objekt wurde 2009 als Massivholzhaus erbaut und 2018 durch einen weiteren Anbau erweitert. Das Haupthaus hat insgesamt eine Wohnfläche von 192,21 m² und bietet 3 Schlafzimmer. Die Wohnfläche wurde auf 250 m² mit dem hochwertigen Anbau erweitert und bietet diverse Nutzungsmöglichkeiten. Egal ob als Büro oder Einliegerwohnung, Sie haben die Möglichkeit durch den separaten Zugang und einem eigenen Stellplatz, sowie Gartenanteil, das Objekt als Ganzes zu nutzen, eine Gewerbefläche abzutrennen oder zu vermieten. Die Abrechnungen der zwei Einheiten können separat erstellt werden.

Das Anwesen wurde mit nachhaltigen Baustoffen erbaut und bietet ein ideales Wohnklima, gepaart mit einer "A+" Energieeffizienz. Das Objekt hat einen perfekten Grundriss. Sie betreten das Haus und stehen in einem großzügigen Eingangsbereich, der ausreichend Platz für Garderoben und Schränke bietet. Neben einem praktischen Hauswirtschaftsraum und einem Gäste-WC, samt Dusche, steht Ihnen ein Schlafzimmer, alternativ auch Büro im Erdgeschoss zur Verfügung. Den Mittelpunkt bildet das offene Wohn- und Esskonzept mit bodentiefen Fenstern, einer hochwertigen Einbauküche samt Markenelektrogeräten von Bora und Siemens, sowie dem Zugang in den Wintergarten. Der eingebaute Kachelofen mit ca. 8 KW ist ein Highlight und spendet besonders jetzt in den kalten Wintermonaten eine angenehme Wärme.

Der hochwertig angebaute Wintergarten wurde mit 3-fach verglasten Fenstern, elektrischen Rollos/Markise/Fenstern, sowie Fußbodenheizung ausgestattet und vergrößert somit den Wohnbereich und bietet einen schönen Ausblick in den Gartenbereich. Im Obergeschoss befindet sich eine Galerie, die auch als offenes Büro oder Bibliothek genutzt werden kann. Ein praktischer Zugang zum überdachten Balkon ist auch vorhanden. Optional könnte dieser Bereich als sep. Zimmer ausgebaut werden. Neben dem Hauptschlafzimmer und einem Kinderzimmer steht noch das Tageslichtbad mit einer Badewanne, einem WC sowie einer ebenerdigen Dusche im Schneckenformat zur Verfügung.

Büro, erwachsene Kinder oder als Mietobjekt; das Nebenhaus wurde in der gleichen hochwertigen Massivholzart im Jahr 2018 erweitert und stellt als Zweizimmerwohnung eine gehobene Ausstattung bereit. Neben einer Fußbodenheizung steht ein weitläufiges Tageslichtbad mit ebenerdiger Dusche, WC & Waschmaschinenanschluss zur Verfügung. Ein Schlafzimmer, sowie ein großzügiges Wohn- und Esszimmer, mit Einbauküche, runden das Angebot ab. Das Objekt wurde mit einer Fußbodenheizung, elektrischen Rollos, 3-fach verglasten Fenstern und LAN Anschlüssen ausgestattet.

Auf dem eingewachsenen und eingezäunten Grundstück mit 772 m² finden Sie außerdem zwei Carports, eine Einzelgarage mit elektrischem Sektionaltor, sowie ein Außenstellplatz. Das Gartenhaus mit Strom und Licht, sowie einem Gerätehaus sind praktisch und bieten auch hier diverse Nutzungsmöglichkeiten.

Das Anwesen verfügt über zwei PV Anlagen mit insgesamt 17,09 kWp und einem Speicher mit 4 kW, sowie einer Wallbox, die im Kaufpreis enthalten sind. Die aktuelle Einspeisevergütung beträgt pro Jahr ca. 4.600 Euro.

Wir freuen uns, Ihnen noch mehr Highlights im persönlichen Gespräch vorstellen zu dürfen.
            

                * Einfamilienhaus
* Einliegerwohnung (mit sep. Zugang) auch nutzbar als Praxis o. Büro
* Massivholzhaus
* Baujahr: 2009
* Baujahr Einliegerwohnung: 2018
* Wohnfläche Einfamilienhaus: 192,21 m²
* Wohnfläche Einliegerwohnung: 57,13 m²
* Nutzfläche Gesamt: 106,87 m²
* Grundstücksfläche: 772 m²
* Bau nach KFW40
* PV Anlage mit 12,74 kWp aus 12/2011 mit Einspeisevergütung von 23 Ct/kwh
* Aktuelle Einspeisevergütung ca. 4.600 Euro p.a.
* SMA Wechselrichter mit Garantieverlängerung um 20 Jahre (bis 06.12.2031)
* PV Anlage mit 4,35 kWp aus 2017
* PV Speicher mit 4 kW aus 2017
* Wallbox in der Garage
* Böden: Parkett, Fliesen Natursteinböden
* Holz-Alufenster, 2-fach verglast im Haupthaus
* Holz-Alufenster, 3-fach verglast im Anbau / Einliegerwohnung / Büro
* Rollos manuell, teilweise elektrisch
* Fliegengitter an den Fenstern
* französische Balkone
* Fußbodenheizung im Erdgeschoss komplett
* Fußbodenheizung im Obergeschoss: Badezimmer
* SAT Anschlüsse
* PV Anlage 14,4 zum einspeisen + 4,2 KW mit Speicher zum Eigennutz
* LAN Anschlüsse
* DSL - Verfügbarkeit: 250.000 Leitung
* Glasfaser liegt in der Straße
* Eingangstür aus 2018
* Enthärtungsanlage
* SAT & LAN- Anschlüsse vorhanden
* SAT Anlage mit 4 LNBs


* Erdgeschoss:
* komplett mit Fußbodenheizung
* Großzügiger Eingangsbereich
* Gäste-WC mit Dusche
* Schlafzimmer / Büro mit Zugang zur überdachten Terrasse (Süd/West)
* Abstellraum, Speisekammer
* Hauswirtschaftsraum mit Ausgussbecken, Erhöhung für Waschmaschine/Trockner
* offenes Wohn- und Esszimmer mit 8 KW Kachelofen
* Lautsprecherdosen
* Zugang zu zwei Terrassen, überdacht
* Zugang zum Wintergarten, beheizt
* Wintergarten mit Fußbodenheizung
* Wintergarten mit elektrischem Rollo & 3-fach verglasten Fenstern
* Wintergarten mit elektrischen Fenstern zum Lüften
* Einbauküche mit Markenelektorgeräten: (Bora, Siemens)
* Arbeitsplatte aus Granit

* Obergeschoss:
* Galerie, Bibliothek, alternativ als Büro nutzbar, optional noch ein weiteres Zimmer
* Zugang zum Balkon, überdacht, Südansicht 
* Tageslichtbad, Granitflächen, Dusche (Schnecke) und Eck-Badewanne, WC
* Kinderzimmer, bodentiefes Fenster, französischer Balkon, zwei Dachfenster von Velux, elektrische Dachrollos
* Schlafzimmer


* Einliegerwohnung / Büro / Praxis:
* 2 Zimmer
* 57,13 m² Wohnfläche
* Separater Zugang inkl. Stellplatz und Garten
* Baujahr 2018
* Komplett mit Fußbodenheizung
* 3-fach verglaste Fenster
* Alu - Holzfenster mit elektrischen Rollos
* SAT & LAN- Anschlüsse vorhanden
* Wohn- Essbereich
* Einbauküche mit Ceranfeld, Geschirrspüler, Kühlschrank und Theke
* Kachelofenanschluss
* Wohnbereich mit Zugang zur Terrasse
* Schlafzimmer
* sep. SAT Schüssel
* Tageslichtbad mit Waschmaschinenanschluss, ebenerdige Dusche, WC
* Grohe Armaturen
* Abrechnung der Einheit kann komplett separiert werden

* Garten:
* 2 Carports
* 1 Außenstellplatz
* 1 Garage
* Gartenhaus mit Licht und Steckdosen (7 cm Wandstärke)
* Garage, mit elektrischem Sektionaltor
* Nebenraum für Gartengeräte
* hochwertiges Hochbeet
* sep. Zugänge von außen in den Garten
               

                Bayerbach liegt idyllisch in der niederbayerischen Landschaft, etwa 20 Kilometer südlich von Straubing und nur wenige Kilometer von der Autobahn A92 entfernt, die eine schnelle Verbindung nach Landshut, Regensburg und München ermöglicht. Die Gemeinde zeichnet sich durch ihre ruhige und naturnahe Lage aus, bietet jedoch gleichzeitig eine gute Erreichbarkeit zu wichtigen urbanen Zentren.

Die Infrastruktur von Bayerbach ist hervorragend auf die Bedürfnisse von Familien, Berufstätigen und Ruhesuchenden abgestimmt. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, eine Grundschule, sowie Kindergärten, befinden sich direkt im Ort oder in den umliegenden Gemeinden. Für weiterführende Schulen und spezialisierte Dienstleistungen bietet das nahegelegene Straubing eine breite Auswahl.

Freizeitmöglichkeiten sind reichlich vorhanden. Zahlreiche Wander- und Radwege laden zur aktiven Erholung in der Natur ein, während die umliegenden Naherholungsgebiete, wie das Donautal oder der Bayerische Wald ideale Ziele für Ausflüge darstellen. Zudem gibt es Sportvereine und kulturelle Veranstaltungen, die das Gemeinschaftsleben in Bayerbach bereichern.

Mit dieser gelungenen Kombination aus naturnaher Umgebung, guter Verkehrsanbindung und durchdachter Infrastruktur bietet Bayerbach ideale Voraussetzungen für ein Zuhause, das Komfort und Lebensqualität vereint.
                

                Gerne sind wir für weitere Fragen und Informationen unter Tel.: 09441 - 2089160 erreichbar.

Bei Kauf verpflichtet sich der Käufer an die Aurentum GmbH, eine Maklerprovision in der angegebenen Höhe nach notariellem Kaufvertrag zu leisten. Durch Ihre Objektanfrage bestätigen Sie die Vereinbarung und Anerkennung dieser Maklercourtage. Alle Angaben stammen vom Eigentümer, der Makler übernimmt hierfür keine Haftung.

Anfragen über die Immobilienportale werden nur mit vollständiger Adresse und Telefonnummer bearbeitet. Aufsichtsbehörde: IHK für München und Oberbayern, Max-Joseph-Str. 2, 80333 München.