In ruhiger Hanglage mit einem herrlichen Blick über angrenzende Wiesen befindet sich dieses attraktive Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung auf einem rund 571 Quadratmeter großen Grundstück. Der gepflegte Außenbereich bietet neben einer sonnigen Terrasse und einem schönen Garten auch eine Gartenlaube sowie eine  8.000-Liter-Regenwasserzisterne, die sowohl für die Gartenbewässerung als auch für die Toilettenspülung genutzt werden kann. Direkt am Haus steht eine Garage mit Starkstromanschluss – ideal auch für Elektromobilität – sowie zwei zusätzliche Stellplätze zur Verfügung.

Das im Jahr 2008 erbaute Wohnhaus erstreckt sich über 3 Etagen und verfügt über eine großzügige Wohnfläche von ca. 292,75 Quadratmetern, die sich auf insgesamt neun Zimmer verteilt. Dank der perfekten Südausrichtung genießen Sie hier den ganzen Tag über Sonne und atemberaubende Sonnenuntergänge. Vor dem Haus lädt eine Obstwiese mit Äpfeln, Birnen, Kirschen und Zwetschgen ein, während im Garten Pfirsichbaum, Johannisbeeren, Brombeeren und Stachelbeeren zu finden sind.

Im Inneren überzeugt die Immobilie durch ihre hochwertige Ausstattung: In beiden Wohneinheiten sorgt eine Fußbodenheizung für behagliche Wärme, zusätzlich wurde jeweils ein Kaminofen mit 9 kW Heizleistung installiert, der nicht nur Gemütlichkeit ausstrahlt, sondern durch die großen Fensterflächen in Kombination mit solarem Wärmegewinn oft dazu führt, dass in den Wintermonaten kaum geheizt werden muss. Elektrische Jalousien bieten modernen Wohnkomfort, während eine Solarthermieanlage mit 500-Liter-Warmwasserspeicher (Baujahr 2008) für eine effiziente Warmwasserversorgung sorgt. Von März bis Oktober kann die Heizung für Warmwasser sogar vollständig abgeschaltet werden.

Die Einbauküche mit allen Elektrogeräten ist bereits im Kaufpreis enthalten. Das Herzstück des Hauses bildet auf beiden Etagen der großzügige Ess- und Wohnzimmerbereich mit behaglicher Wärme durch den Kaminofen. Neben den großzügigen Wohn- und Schlafräumen runden ein voll unterkellerter Bereich, Netzwerkverkabelung im gesamten Haus sowie ein Glasfaseranschluss das Angebot ab. Auch für die Zukunft ist das Haus bestens gerüstet: Die große Dachfläche eignet sich beidseitig für den Einbau einer Photovoltaikanlage, eine Außenwärmedämmung sorgt für niedrige Energiekosten, und das Dach ist durch Edelstahlklammern besonders sturmfest.

Außerdem gut zu wissen:
• Beide Bäder verfügen über Tageslicht und sind unter anderem mit einer Badewanne, einem Handtuchwärmer und einer Dusche ausgestattet.
• Eine hocheffiziente Flüssiggas-Brennwerttherme versorgt das Haus mit Wärme. Der Energieverbrauch und -bedarf sind im Energieausweis angegeben. 
• Ein aufgeständerter Balkon ist vorbereitet, die Fundamente sind vorhanden und im KG könnte optional ein Wintergarten entstehen.
• In der Nachbarschaft erwartet Sie eine hervorragende Gemeinschaft, die jedes Jahr beim traditionellen Kreiselfest zusammenkommt – ein geselliges Ereignis mit Grillen und Gesprächen bis in die Morgenstunden.

Die Immobilie ist derzeit vermietet und erwirtschaftet eine monatliche Nettokaltmiete von 1.350,00 Euro. Der bestehende Staffelmietvertrag sichert eine planbare Steigerung der Mieteinnahmen: Ab dem 01.09.2026 erhöht sich die Nettokaltmiete auf 1.700,00 Euro, ab dem 01.09.2027 auf 1.900,00 Euro. Im Anschluss daran sind weitere Mieterhöhungen im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen möglich. Der Mietvertrag ist bis zum August 2027 befristet und kann jedoch auch vorher mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten gekündigt werden.

VIRTUAL STAGING
Hinweis: Im Exposé sind teilweise Fotos enthalten, die mittels KI-basierter Fotobearbeitungssoftware erstellt wurden, um die Privatsphäre des Mieters zu schützen. 
               

                Die angebotene Immobilie befindet sich in einer ruhigen Wohngegend im Herzen von Niederlauterbach, einem idyllischen Ortsteil des Marktes Wolnzach im Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm. Niederlauterbach wurde mehrfach prämiert und erhielt 2009 beim Wettbewerb „Unser Dorf hat Zukunft – Unser Dorf soll schöner werden“ die Gold-Auszeichnung. Gemeinsam mit Niederaudorf im Landkreis Rosenheim wurde es vom Münchner Merkur als schönstes Dorf Oberbayerns hervorgehoben.

Die Jury würdigte dabei insbesondere die gelungene Bauleit- und Landschaftsplanung, das lebendige soziale und kulturelle Leben, die harmonische Bau- und Grüngestaltung sowie das beeindruckende Gesamtbild von Dorf und Landschaft. Diese Auszeichnungen unterstreichen die hohe Lebensqualität und den besonderen Charme des Ortes.

In fußläufiger Entfernung finden sich Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Bäckereien, Apotheken sowie gemütliche Cafés. Familien profitieren von der Nähe zu Schulen, Kindergärten und vielseitigen Freizeitangeboten. Auch Sport- und Erholungsflächen sind schnell erreichbar und unterstreichen die hohe Lebensqualität des Ortes.

Die Verkehrsanbindung ist optimal: Über die B300 erreicht man schnell Ingolstadt und Pfaffenhofen, die A9 verbindet zügig mit München und Nürnberg, und die nahe A93 bietet eine komfortable Anbindung nach Regensburg. So verbindet die Lage ruhiges Wohnen mit kurzen Wegen zu allen wichtigen Zielen.

ÖPNV-Anbindung:
Bus | Lehen/Stadenhof (ca. 3 km)
Bahnhof | Rohrbach (Ilm) (ca. 6 km)

                

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