Es gibt Häuser – und es gibt Orte, die man betritt und sofort spürt: Hier beginnt ein neues Kapitel.
Diese exklusive Architekten- Villa vereint moderne Architektur, hochwertige Materialien und eine Atmosphäre von Ruhe und Geborgenheit. Sie ist nicht nur ein Ort zum Wohnen – sie ist ein Ort zum Ankommen, Wohlfühlen und Genießen.

Schon beim Betreten spürt man die Großzügigkeit: lichte 2,50 m Raumhöhe, edle Granitfliesen und warm schimmerndes Parkett aus kanadischem Ahorn verleihen eine natürliche Eleganz. Die offene Dachkonstruktion sorgt für Weite und ein wohliges Raumgefühl – ideal, um die schönsten Momente des Lebens zu genießen.

Im Herzen des Hauses befindet sich der großzügige Wohnbereich mit Kaminofen – ein Platz, an dem sich Familie und Freunde gerne versammeln. Die Einbauküche mit hochwertigen Markengeräten und angrenzender Speisekammer lässt keine Wünsche offen und lädt zu kulinarischen Abenden ein.
Wohlfühlkomfort auf höchstem Niveau.
Die Fußbodenheizung im EG verteilt angenehme Wärme im ganzen Haus, unterstützt durch zusätzliche Heizkörper. 
Die moderne Buderus-Brennwertheizung mit 7.500 l-Öltank wurde vor 3 Jahren eingebautund kann mühelos zu einer Hybridheizung mit Wärmepumpe erweitert werden – zukunftssicher und effizient.
Ein Hauswirtschaftsraum befindet sich im EG.
Ein Abwasser-Rückstauventil und die Vorbereitung für ein Notstromaggregat bieten zusätzliche Sicherheit.

Großen Wert legt das Haus auf Schutz und Komfort:
Fenster und Türen mit einbruchhemmendem Glas und Mehrfachverriegelung ebenso Lichtschachtfenster mit Gitter.
Elektrische Rollläden mit Sonnensensoren im Erdgeschoss
Außen- Beleuchtung mit Bewegungsmeldern
Elektrische Garagen Torantriebe
Das Objekt verfügt über unauffällige Sicherheitsvorkehrungen.

Das Hauptbad verfügt über eine Sauna, zwei Waschbecken mit Unterschränkchen (Doppelwaschbecken) und eine Badewanne , die pure Entspannung versprechen.

Der Außenbereich ist ebenfalls liebevoll gestaltet: Eine großzügige Südterrasse mit elektrischer Markise und Granitplatten lädt zum Verweilen ein. Zusätzlich gibt es eine zweite Westterrasse. Der gepflegte Garten überzeugt mit einer automatischen Gardena-Beregnungsanlage, einem Hochbeet und einem Gartenhaus. Der Balkon dient als Rückzugsort mit Ausblick – zu jeder Jahreszeit ein Genuss.
Eine zusätzliche Terrasse fängt die Abendsonne ein und verfügt über eine Markise.
            

                - TÜV- Zertifiziert
- 2,50 m Raumhöhe
- Heizung ausbaubar zur Hybridheizung mit Wärmepumpe
- Elektrische Rollläden mit Sonnensensoren EG
- Porotonziegel 36 cm
- Aufdach Isolierung 16 cm Styropor
- Das Gebäude verfügt über verschiedene Sicherheitsmaßnahmen, die die Einbruchssicherheit erhöhen und den Zutritt kontrollieren. Dazu gehören robuste Bauelemente, einschließlich fenster- und Türensicherungen. 
- Offene Dachkonstruktion
- unauffällige Sicherheitseinrichtungen
- Aussenstrahler mit Bewegungsmelder
- Fußbodenheizung im Ergeschoss und zusätzlichem Heizkörper im Wohnzimmer
- Granitfliesen
- Unter Putz Deckenstrahler in Küche und Flur
- Offene Treppe mit kanadischem Ahorn
- Stab Parkett kanadischer Ahorn 
- Keramikfliesen 
- Kaminofen
- Einbauküche mit Marken Elekto Geräten
- WC und Wachbecken Designer Philip Stark EG
- Terrassen mit Markisen und Granitplatten
- Dachfenster mit Sonnenrolloverglasung 
- 2 Einzelwaschbecken mit Unterbauschrank
- Sauna
- Badewanne und Dusche
- Brennwert Buderus Ölheizung neu
- Öltank 7500 l
- Vorbereitung für ein Notstromaggregat
- Abwasser Rückstauventil
- Elektrische Garagen Torantriebe
- Gartenhaus
- Hochbeet
- Automatische Gardena Beregnungsanlage
- Im Keller befindet sich ein Raum ohne Heizung der als Weinkeller benutzt werden kann

- Glasfaseranschluss bis 31.7.26 geplant
               

                Lage: Röttenbach liegt in der ruhigen, ländlichen Umgebung mit nahegelegenen Grünzonen. Der Ort bietet eine zentrale, aber idyllische Lage zwischen Natur und Erholungsgebieten.

    Verkehrsanbindung: Gute Erreichbarkeit über überregionale Straßenverbindungen; regelmäßige Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr (Bus) in umliegende Städte. Autobahnnähe ist gegeben, wodurch Schnellverbindungen zu größeren Ballungszentren möglich sind.

  Nahverkehr: Buslinien verbinden wichtige Umsteigepunkte in der Region; Schule vorhanden. Vielfältige Einkaufsmöglichkeiten und medizinische Einrichtungen sind im Ort erreichbar.

    Vorteile der Lage: Ruhelage mit schneller Anbindung an größere Städte, gute Infrastruktur in der Umgebung, attraktive Freizeit- und Naturmöglichkeiten in Reichweite.
                

                GELDWÄSCHE: Als Immobilienmaklerunternehmen ist die von Poll Immobilien GmbH nach § 2 Abs. 1 Nr. 14  und § 11 Abs. 1, 2 Geldwäschegesetz (GwG) dazu verpflichtet, bei der Begründung einer Geschäftsbeziehung die Identität des Vertragspartners festzustellen und zu überprüfen, bzw. sobald ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Immobilienkaufvertrages besteht. Hierzu ist es erforderlich, dass wir nach § 11 Abs. 4 GwG die relevanten Daten Ihres Personalausweises festhalten (wenn Sie als natürliche Person handeln) – beispielsweise mittels einer Kopie. Bei einer juristischen Person benötigen wir eine Kopie des Handelsregisterauszugs, aus welchem der wirtschaftlich Berechtigte hervorgeht. Das Geldwäschegesetz sieht vor, dass der Makler die Kopien bzw. Unterlagen fünf Jahre aufbewahren muss. Als unser Vertragspartner haben Sie auch eine Mitwirkungspflicht nach § 11 Abs. 6 GwG.
 
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