In unverbaubarer Südhanglage eröffnet sich Ihnen ein Wohntraum mit seltener Kombination aus Ruhe, Aussicht und Flexibilität: Dieses hochwertig gebaute Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung überzeugt durch durchdachte Struktur, moderne Ausstattung und traumhafte Aussicht ins Tal. Auf einem liebevoll angelegten Grundstück in naturnaher Lage genießen Sie absolute Privatsphäre und ein erstklassiges Wohngefühl – bei gleichzeitig exzellenter Anbindung. Granitsteine in Einfahrt, Eingangsbereich und Terrassen sowie Zaunelemente setzen hochwertige Akzente. Das Haus erfüllt alle Ansprüche an zeitgemäßes Wohnen mit vielen Extras, darunter eine PV-Anlage mit attraktiver Vergütung, eine separate Einliegerwohnung und großzügige Außenflächen. 

Das 1996 erbaute Wohnhaus erstreckt sich über drei Etagen mit 177,26m² Wohnfläche. Das 1.212m² große Grundstück in herrlicher Südhanglage wurde aufwändig gestaltet: Mehrere Terrassen, gepflegte Rasenflächen und vielfältige Bepflanzung runden das Gesamtbild ab. Die Doppelgarage ist voll unterkellert und mit Strom, Fenster, Dachboden und elektrischem Sektionaltor ausgestattet. Zwei zusätzliche, gepflasterte Stellplätze ergänzen das Angebot. Die Einfriedung zur Straße hin erfolgt über Granitsäulen mit Edelstahldraht – langlebig, edel und pflegeleicht. 

Das Haus ist massiv gebaut: Im Keller Ziegelmauerwerk mit Dickbeschichtung und Drainage zur Gartenseite. Im Erd- und Obergeschoss sind Hochlochziegel verbaut. Stahlbetondecken sorgen für Stabilität, das Dach ist mit Betondachsteinen gedeckt (Straßenseite 2016 erneuert) – 24cm Zwischensparrendämmung und zusätzliche Dämmung der obersten Geschossdecke gewährleisten Energieeffizienz. Die Kunststofffenster sind doppelt verglast und mit Rollläden versehen. Die Heizung erfolgt über einen Viessmann-Niedertemperaturkessel, kombiniert mit einer 2006 installierten Solaranlage für Warmwasser. Im Erdgeschoss wurde zusätzlich eine Fußbodenheizung verlegt. Die PV-Anlage von 2009 mit 8,28kWp Leistung sorgt für attraktive Einnahmen. Die Elektrik ist 3-adrig und auf aktuellem Stand. Ein SAT-Anschluss wurde in jedem Zimmer verlegt – ein Glasfaseranschluss ist für 2026 geplant. Die Pflege des Hauses ist vorbildlich – Renovierungen wie Fassadenanstrich, Dacheindeckung oder Garagentore wurden konsequent umgesetzt. 

Im Erdgeschoss erwartet Sie ein lichtdurchfluteter Eingangsbereich mit offener Holztreppe, bodentiefem Fenster und schönen Keramikfliesen. Die Garderobe und das separate WC sind funktional und hochwertig. Die Einbauküche mit Thekenbereich ist zum großzügigen Wohn-/Esszimmer hin offen gestaltet. Mit 39m² Wohnfläche, großflächigen Fenstern, Kaminofen und Zugang zur 22m² großen, teilüberdachten Holzterrasse wird dieser Raum zum Lebensmittelpunkt und lädt zum Wohlfühlen ein. Im Obergeschoss befinden sich drei Wohnräume (Kinder-, Arbeits- und Schlafzimmer) mit französischen Balkonen, Holzdecken und hochwertigem Bodenbelag. Das Tageslichtbad verfügt über zwei Waschbecken, Badewanne, Dusche sowie WC. Ein zusätzlicher Dachraum dient als Stauraum. Die 44m² große Einliegerwohnung im Souterrain bietet einen 28m² großen Wohn- und Essbereich mit Einbauküche, großzügige Fensterfronten und ein eigenes Bad mit Dusche und Waschmaschinenanschluss sowie eine gepflasterte 22m² Terrasse mit Gartenzugang – ideal für Gäste, Büro oder Vermietung. 

Dieses hochwertig modernisierte Einfamilienhaus verbindet höchsten Wohnkomfort mit den vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten einer separaten Einliegerwohnung – ideal für Familie, Gäste oder Vermietung. Die ruhige, sonnige Lage, hochwertige Bauweise und liebevoll angelegte Außenbereiche mit unverbaubarem Ausblick schaffen ein Wohnambiente, das in dieser Form selten ist. Einziehen, wohlfühlen und genießen – hier stimmt jedes Detail. Kontaktieren Sie uns gerne für weitere Informationen oder einen Besichtigungstermin.
            

                - 177,26m² Wohnfläche auf 3 Etagen inkl. Einliegerwohnung
- 1.212m² großes, sonniges Grundstück in Südhanglage
- Wunderschön angelegter Garten mit Talblick
- Massivbau aus 1996, sehr gepflegter Gesamtzustand
- Nach Absprache bezugsfertig, kein Renovierungsbedarf
- Zwei großzügige Terrassen mit Garten- oder Talblick
- Doppelgarage mit Strom, Fenster, Dachboden, Sektionaltor
- Fußbodenheizung im EG, Kaminofen im Wohnbereich
- Kunststofffenster mit Rollläden, große Fensterflächen
- 8,28 kWp PV-Anlage mit attraktiver Einspeisevergütung
- Nur ca. 15 Min. nach Bayreuth mit dem Auto
- Gute Busanbindung, Bahnhof in ca. 20 Min. erreichbar
- großzügige Auswahl an Freizeitangeboten

-	Bisherige Modernisierungen: 
1998: Terrasse
2006: Solaranlage Warmwasser
2009: PV-Anlage 8,28 kWp
2016: elektrische Sektionaltore
2016: Fassadenanstrich
2016: Einblechung Dachgiebel
2016: Dacheindeckung Straßenseite wegen Vermoosung
2016: Innenanstrich
2016: Bodenbeläge Obergeschoss
2016: Garageneinfahrt: Granitplatte
geplant 2026: Glasfaseranschluss
               

                In einer ruhigen Wohnsiedlung in einem Ortsteil von Mistelgau gelegen, bietet die Immobilie ein naturnahes Umfeld mit gepflegten Einfamilienhäusern und weitläufigen Gärten. Die Nachbarschaft ist geprägt von ansprechender Bebauung, freundlicher Atmosphäre und einer angenehm dezenten Durchgangsfrequenz – ideal für Familien, Ruhesuchende oder alle, die entspanntes Wohnen mit ländlichem Charme schätzen. Umgeben von Wiesen, Feldern und sanften Hügeln genießen Sie hier nicht nur ein Höchstmaß an Privatsphäre, sondern auch eine außergewöhnliche Aussicht über das Tal, die je nach Tageszeit ein neues Panorama eröffnet.

Der Ort Mistelgau überzeugt mit einer gut ausgebauten Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Bäckereien, Metzger und Ärzte befinden sich direkt im Ort und sind in wenigen Minuten erreichbar. Eine Apotheke befindet sich im Nachbarsort Mistelbach. Für Familien bietet Mistelgau einen Kindergarten, eine Grundschule sowie ein breites Angebot an Freizeitmöglichkeiten – von Sportvereinen bis zu Spielplätzen. Kulinarisch laden Gasthäuser, Cafés und Restaurants zu regionaler und internationaler Küche ein. Die Nähe zur Therme Obernsees sowie eine Vielzahl an Wander- und Spazierwegen macht den Standort auch für Naturliebhaber und Kulturinteressierte besonders attraktiv.

Die Verkehrsanbindung ist hervorragend: Die Bundesstraße B22 verläuft in unmittelbarer Nähe und ermöglicht eine schnelle Verbindung nach Bayreuth (ca. 15 Minuten mit dem Auto) sowie zur A70 und A9 in Richtung Bamberg, Nürnberg und München. Der nächste Bahnhof befindet sich in Bayreuth, ca. 20 Fahrminuten entfernt, mit Anbindung nach Bamberg, Nürnberg und überregionale Ziele. Eine Buslinie verbindet Mistelgau regelmäßig mit den umliegenden Orten und der Stadt Bayreuth. Auch der Flughafen Nürnberg ist in rund einer Stunde erreichbar, was den Standort für Berufspendler oder Vielreisende besonders attraktiv macht.

Die Lage dieser Immobilie vereint Wohnkomfort, Natur und Anbindung in idealer Weise. Sie wohnen ruhig und idyllisch, ohne auf die Vorteile einer gut entwickelten Infrastruktur verzichten zu müssen. Mit kurzen Wegen zu allen Einrichtungen des täglichen Lebens, vielseitigen Freizeitmöglichkeiten und einer ausgezeichneten Verkehrsanbindung bietet diese Wohnlage eine hohe Lebensqualität und ist ein perfekter Rückzugsort mit urbaner Nähe.
                

                Der Käufer zahlt im Erfolgsfall an die Firma Dressel Immobilien GmbH eine Käufer- Maklerprovision in Höhe von 3,57% inkl. 19% MwSt. Die Provision errechnet sich aus dem beurkundeten Kaufpreis.
Dieses Exposé ist eine Vorabinformation, als Rechtsgrundlage gilt allein der notariell abgeschlossene Kaufvertrag. 
Wir weisen auf unsere allgemeinen Geschäftsbedingungen hin.
Angaben des Eigentümers, der Eigentümerin / Auftraggebers, Auftraggeberin:
Alle Angaben beruhen auf uns vorliegenden Informationen des Auftraggebers nach bestem Wissen und Gewissen und sind freibleibend und unverbindlich.