Dieses gepflegte Zweifamilienhaus aus dem Baujahr 1958 liegt auf einem ca. 438 m² großen Grundstück in ruhiger und dennoch zentraler Wohnlage von Bottrop-Batenbrock. Mit einer Gesamtwohnfläche von rund 165 m² bietet die Immobilie zwei eigenständige Wohneinheiten, die über eine interne Treppe miteinander verbunden sind. Dadurch eignet sich das Haus sowohl für Mehrgenerationenwohnen als auch für die unkomplizierte Zusammenlegung zu einem großzügigen Einfamilienhaus.

Die Erdgeschosswohnung überzeugt durch einen hellen Eingangsbereich, eine großzügige Küche sowie einen offenen Wohn- und Essbereich mit direktem Zugang zur Terrasse und in den Garten. Ein Gäste-WC ergänzt diese Ebene. Das Kellergeschoss bietet neben Abstell- und Hauswirtschaftsräumen ein voll ausgestattetes Badezimmer sowie einen separaten Außenzugang.

Die zweite Wohneinheit erstreckt sich über Ober- und Dachgeschoss und ist über einen separaten Eingang erreichbar. Im Obergeschoss befinden sich ein Wohnbereich mit Kamin und Balkon, eine Küche mit Essbereich, ein Schlafzimmer sowie ein Tageslichtbad. Der ausgebaute Spitzboden bietet zusätzliche Nutzfläche, ideal als Büro, Hobby- oder Rückzugsraum.

Zur Ausstattung zählen isolierverglaste Kunststofffenster mit Rollläden, eine Fernwärmeheizung (2018), gepflegte Bodenbeläge sowie modernisierte Sanitärbereiche. Eine übergroße Garage, zusätzliche Stellplätze und ein pflegeleichter Garten mit Terrasse runden das Angebot ab.

Die Lage bietet eine gute Infrastruktur mit kurzen Wegen zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Parks, Ärzten und dem öffentlichen Nahverkehr sowie eine gute Anbindung an die Städte Essen, Oberhausen und Gladbeck.
            

                +++ DACHFORM: Das im Jahr 1958 errichtete Reiheneckhaus ist mit einem klassischen Satteldach versehen, welches sowohl das Hauptgebäude als auch den später hinzugekommenen Anbau umfasst. Die Dachflächen sind mit Dachziegeln eingedeckt. Im Jahr 2004 erfolgte eine nachträgliche Innendämmung des Dachs, verbunden mit einer vollflächigen Holzvertäfelung im Innenbereich. Der Spitzboden wurde über eine Wendeltreppe erschlossen und ausgebaut. +++ MAUERWERK UND FASSADENOBERFLÄCHE: Die Immobilie wurde in Massivbauweise errichtet. Die straßenseitige Hauptfassade sowie die nordöstliche Giebelseite sind mit einem 12,5 cm starken Klinkermauerwerk versehen. Der Anbaubereich ist verputzt, mit einem ca. 6 cm starken Wärmedämmputz versehen und hell gestrichen. +++ FENSTER, TÜREN UND ROLLLÄDEN: Es wurden weiße Kunststofffenster mit Isolierverglasung (Baujahr 2000) verbaut, ergänzt durch Rollläden an nahezu allen Fenstern. Im Spitzbodenbereich befinden sich zusätzlich Velux-Dachflächenfenster. Die Innentüren bestehen aus Holz in Holzzargen, die Wohnzimmertür im Erdgeschoss ist mit einem Glasausschnitt versehen. +++ HEIZUNGSART UND ENERGIEVERSORGUNG: Die Beheizung der Immobilie erfolgt über eine zentrale Fernwärmeversorgung (Anschlussjahr 2018). Die Warmwasserbereitung ist dezentral organisiert und erfolgt über elektrische Durchlauferhitzer in den Badezimmern. Beide Wohneinheiten verfügen zudem über einen Kamin. +++ WAND- UND BODENBELÄGE, DECKENBEHANDLUNG: Die Wände sind größtenteils tapeziert oder verputzt und farblich gestrichen. Im Erdgeschoss wurden einheitlich Fliesen verlegt, im Obergeschoss finden sich verschiedene Bodenbeläge aus Holz, Fliesen und Kunststoff (Vinyl/PVC). Der ausgebaute Spitzboden ist mit Fliesen- sowie Kunststoffbelägen versehen. Die Deckenbereiche in den Wohnräumen sind teils mit Holz- bzw. Kunststoffverkleidungen gestaltet. +++ SANITÄRBEREICHE UND AUSSTATTUNG: Die Immobilie verfügt über insgesamt drei voll ausgestattete Badezimmer sowie ein separates Gäste-WC. Im Erdgeschoss befindet sich ein WC mit Handwaschbecken. Im Kellergeschoss wurde ein großzügiges Bad mit Whirlpool-Eckbadewanne, separater Dusche, Waschtisch und WC eingerichtet. Dieses wurde im Jahr 2024. Das Bad im Obergeschoss (Baujahr 2006) verfügt ebenfalls über eine Eckbadewanne, Waschbecken, WC und Waschmaschinenanschluss. Im Spitzboden ist ein weiteres Duschbad (Baujahr 2005) untergebracht. +++ ELEKTROINSTALLATION, SMART HOME, SICHERHEIT: Die Elektroinstallation entspricht im Wesentlichen dem Baualter und wurde bedarfsgerecht zwischen 2000 und 2004 modernisiert. In diesem Zuge wurden Leitungen neu verlegt sowie Schalter und Steckdosen ausgetauscht. Die Unterverteilungen befinden sich im Wohnungsflur (Erdgeschoss) bzw. im Keller. +++ KELLER- UND NEBENRÄUME: Das Gebäude ist voll unterkellert. Die Kellerdecke ist verputzt und gestrichen, die Räume bieten großzügige Nutz- und Lagerflächen. Neben einer separaten Waschküche ist ein voll ausgestattetes Badezimmer vorhanden. Der Zugang zum Keller erfolgt sowohl über das Innentreppenhaus als auch über eine außenliegende Betontreppe mit Zugang über die Gartenseite. +++ AUßENANLAGEN, STELLPLÄTZE, GARTEN, TERRASSEN ODER BALKONE: Zur Immobilie gehört eine großzügige überlange PKW-Garage auf dem nordöstlichen Grundstücksteil mit Durchgang zum Garten. Im Erdgeschoss besteht ein direkter Zugang vom Wohn-/Esszimmer zur befestigten Terrasse und den angrenzenden Gartenflächen. Die Obergeschosswohnung verfügt über einen Balkon zur Gartenseite.

+++ SONSTIGE BESONDERHEITEN: Die Immobilie wurde in den Jahren 1999 und 2007 umfangreich erweitert und modernisiert. Das Haus bietet zwei getrennt nutzbare Wohneinheiten mit familiengerechter Grundrissgestaltung. Die zweite Wohneinheit ist separat zugänglich über eine außenliegende Stahltreppe mit Podest. +++
               

                Dieses interessante Immobilienangebot befindet sich in zentraler Lage von Bottrop- Batenbrock in unmittelbarer Nähe zum Batenbrockpark. Der Name des Stadtteils Batenbrock leitet sich ab vom Bauernhof Schulte-Batenbrock, welcher sich auf dem Gelände der ehemaligen Zeche Arenberg-Fortsetzung befand. Trotz seiner Grünflächen - dem Batenbrockpark und der Tetraeder-Halde - ist er nach der Innenstadt der am dichtesten besiedelte Stadtteil Bottrops. Über 20.000 Einwohner leben zwischen der Tannenstraße im Norden und dem Gewerbegebiet Knippenburg im Süden. Im Westen grenzt Batenbrock in Höhe des Ostrings an die Bottroper Mitte und an der Bahnhofstraße an die Lehmkuhle. Im Osten begrenzt eine Zechenbahn entlang des Ostfriedhofs (der sich damit auf Boyer Gebiet befindet) und der Tetraeder-Halde den Stadtteil. Eine optimale Verkehrsanbindung ist u.a. durch die gute Erreichbarkeit der Bundesstraße 224 gewährleistet. Ebenso wertet eine gute Anbindung an das öffentliche Nahverkehrsnetz die Infrastruktur dieser Immobilie deutlich auf. Sind Sie neugierig geworden und an detaillierten Informationen interessiert? Gerne stehen wir Ihnen jederzeit für Ihre individuellen Rückfragen zur Verfügung!
                

                GRUNDBESITZABGABEN: Laut Bescheid der Stadt für das Jahr 2025 beläuft sich die Höhe der Grundbesitzabgaben (inkl. Grundsteuer) auf jährlich: 2.126,79 € (monatlich: 177,23 €).

WOHN- & NUTZFLÄCHENANGABEN: Der bauamtlich geführten Bauakte lässt sich eine archivierte Wohnflächenberechnung entnehmen. Demnach beläuft sich die Wohnfläche dieser Immobilie auf insgesamt 165,28 qm. In dieser Berechnung wurden jedoch auch die Abstellflächen im Dachgeschoss als Wohnfläche ausgewiesen. Nach unserer Einschätzung handelt es sich bei den Dachgeschossflächen nicht um anrechenbare Wohnflächen, auch wenn diese derzeit als Kinderzimmer genutzt werden. Ohne Berücksichtigung der Dachgeschossflächen ergibt sich für die Erdgeschosswohnung eine Wohnfläche von 66,13 qm und für die Obergeschosswohnung von 67,91 qm. 

HEIZKOSTEN: Derzeit belaufen sich Heizkosten der Immobilie auf monatlich 100,00 €. Gemäß der uns vorliegenden Abrechnung für den Zeitraum von 07.2024 - 06.2025 belief sich der Gesamtverbrauch dieser Immobilie auf 17,3 GJ. 

BAULASTEN: Laut aktueller Bescheinigung der Stadt Bottrop (v. 19.11.2025) ist auf diesem Grundstück keine Baulast i.S. des §85 BauO NRW 2018 eingetragen. Gerne stellen wir Ihnen auf Nachfrage entsprechende Unterlagen zur Verfügung. 

BERGSCHÄDENREGULIERUNGEN: Der Verkäufer versichert, dass wegen Bergschäden bisher keine Verzichtserklärungen oder ähnliches abgegeben worden sind. Ferner sind grundbuchlich oder in Form von möglichen Weitergabeverpflichtungen keine Bergschadenverzichtsregelungen an uns überliefert. Eventuell vorhandene Ansprüche zur etwaigen Schadenregulierung werden somit an den Käufer abgetreten. Sofern uns durch den Eigentümer Dokumentationen zu etwaigen Schieflagen des Gebäudes bzw. deren Vermessungen in der Vergangenheit übergeben wurden, sind entsprechende Erkenntnisse hieraus deutlich im Exposé benannt. 

ZUR INFORMATION: Die im Exposé gezeigten Aufnahmen wurden tlw. unter Zuhilfenahme eines Weitwinkelobjektivs erstellt. Dies dient der besseren Darstellbarkeit einzelner Räumlichkeiten. Bitte berücksichtigen Sie zur besseren Größeneinschätzung einzelner Räume die Maßangaben an den entsprechenden Stellen (Wfl.-Berechnung, Grundrisszeichnungen etc.). 

PRIVATSPHÄRE: Zum Schutz der Privatsphäre der derzeitigen Bewohner wurden bestimmte Bildinhalte unter Einsatz von KI-basierter Technologie bearbeitet. Diese Anpassungen betreffen ausschließlich personenbezogene oder private Gegenstände. Eine Veränderung der tatsächlichen Architektur, Raumaufteilung oder baulichen Gegebenheiten hat dabei nicht stattgefunden.

+++ BILDMATERIAL: Weitere Wohnraumeinblicke erwarten Sie in unserem umfangreichen Exposé zu diesem Immobilienangebot. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass es uns ein besonderes Anliegen ist, die Privatsphäre fortlaufend zu schützen. +++

+++ Energieeffizienz: B, 140,8 kWh/(m²*a), FW, BJ 1958, E. +++