Kaufen oder Mieten?

Die Zinsen steigen, die Immobilienkosten gehen nach einem Allzeithoch nur geringfügig zurück- lohnt es sich da überhaupt noch eine Immobilie zu kaufen oder sollte man doch lieber weiter zur Miete wohnen? Pauschal lässt sich diese Frage nicht beantworten. Dies hängt neben den individuellen Vorlieben natürlich auch vom finanziellen Aspekt ab. Mieten oder kaufen: Was sagen die Fakten und unter welchen Voraussetzungen ist welche Lösung besser geeignet?

Bei der Entscheidungsfindung, ob Kaufen oder Mieten die bessere Alternative ist, ist auch ein Blick auf die aktuelle Immobilienlage unumgänglich. Der Verband Deutscher Pfandbriefmarken (vdp) hat für das erste Quartal 2023 einen Preisrückgang der Immobilienpreise für selbstgenutztes Wohneigentum von 1% gegenüber dem Vorjahresquartal ausgewiesen. Im zweiten Quartal ist der Rückgang um 3,8 % sogar noch deutlicher zu beobachten.¹ Allerdings geht der geringfügigen Reduktion der Immobilienpreise ein Allzeithoch voraus, welches sich über mehrere Jahre durch stetig steigende Preise angebahnt hatte. Das ist vor allem auf den immer größer werdenden Mangel an Wohnraum zurückzuführen, zuletzt insbesondere verschärft durch verstärkte Zuwanderung aus dem Ausland. Jedoch beeinflusst diese Entwicklung nicht nur die Preise von Wohneigentum.

Auch die Mietpreise sind in den vergangenen Jahren immer weiter angestiegen. Laut statistischem Bundesamt verlangen Vermieter 2023 rund 5,1 % mehr als noch im Jahr 2020. Man kann aufgrund des hohen Nachfrageüberhangs jedoch davon ausgehen, dass die Mietpreise auch mittelfristig weiter ansteigen werden.²

Die Zinsen bei Baukrediten sind stark gestiegen. Diese Finanzierungskosten der Eigenheimbesitzer – als wesentlicher Teil der sogenannten Selbstnutzerkosten – sind in 2022 im Vergleich zum Vorjahr mehr als doppelt so hoch. Trotzdem lohnt sich immer noch das eigene Zuhause. Der Wohnkostenreport 2023 des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln kommt zu dem Schluss, dass im Vorjahr der Kostenvorteil einer selbst genutzten Immobilie gegenüber einer gemieteten 8 Prozent beträgt. 2022 war das Eigentum – im Gegensatz zur Miete – in 328 von 401 Landkreisen günstiger. Vor allem in Umland ist der Selbstnutzerkostenvorteil besonders hoch.²

Im Jahr 2022 lebten 50,5 Prozent der Deutschen zur Miete.³ Doch Umfragen zeigen, dass für viele der Wunsch nach Eigentum da ist: So wollen 68 Prozent aller Deutschen in Zukunft ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen.⁴ Unter jungen Menschen ist der Wunsch nach Wohneigentum noch deutlich ausgeprägter.⁵ Gründe dafür sind unter anderem mehr Unabhängigkeit, finanzielle Sicherheit im Alter und der Wunsch, eigenes Vermögen aufzubauen. Dem gegenüber bietet aber auch das Mieten einige Vorteile. So kann man als Mieter flexibler auf sich ändernde Lebenslagen agieren. Ein neuer Arbeitsplatz oder familiärer Zuwachs sind meist kein Problem, denn verhältnismäßig schneller ist die bisherige Wohnung gekündigt und eine neue gefunden.

Wohneigentümer schätzen dagegen die Unabhängigkeit – bezogen auf die eigenen vier Wände. Modernisierungen, energetische Sanierungen - all dies liegt im eigenen Ermessen. Mit der Modernisierung kommt aber auch die finanzielle Belastung. Während Wohneigentümer dabei in die eigene Tasche greifen und ausreichend Rücklagen haben müssen, kann der Mieter hierbei auf den Vermieter verweisen. Bei Schäden und Reparaturbedarf muss er sich nicht selbst kümmern, sondern kann den Vermieter oder Verwalter kontaktieren. Dies kann der Mieter jedoch auch in Form von hohen Nebenkosten oder Mietpreissteigerungen zu spüren bekommen.

Die finanzielle Belastung ist für die Immobilienkäufer anfangs höher. Zusätzlich sollte das Eigenkapital beim Immobilienkauf möglichst 20 Prozent des Kaufpreises betragen und mindestens die Kosten für Makler, Grunderwerbssteuer und Notar abdecken. Im Lauf der Zeit dreht sich das Verhältnis allerdings deutlich zugunsten der Eigentümer bis die Immobilie zum Eintritt in den Ruhestand möglichst vollständig abbezahlt ist und der Wohneigentümer seine steinerne Rendite in Form des mietfreien Wohnens im Alter genießt. Das macht die Immobilie zu einer lohnenswerten Altersvorsorge – denn gerade bei einer überschaubaren Rente kann die Miete später zu einer echten Belastung werden.

Auch die Inflation spricht im Prinzip für das Eigenheim, da Wohnimmobilien – vor allem in Deutschland – als eine der wertstabilsten Anlageformen gelten. Zudem ist durch die hohen Inflationsraten weiterhin mit kräftig steigenden Mieten zu rechnen, was sich zusätzlich auf die Selbstnutzerkostenvorteile auswirken würde. Die Inflation oder vielmehr ihre Bekämpfung ist aber auch ursächlich für den Zinsanstieg beziehungsweise die dadurch steigenden Finanzierungskosten. Zum einen ist dadurch die monatliche Belastung für viele Käufer gestiegen, zum anderen können viele potenzielle Käufer – wenn überhaupt – nur auf günstigere Objekte blicken. Das bedeutet hauptsächlich Einschränkungen in Lage oder Qualität.⁶

Ganz gleich, ob Sie sich in Ihrer aktuellen Lebenssituation für Miete oder Eigentum entscheiden: Sinnvoll ist es, für die Zukunft vorzusorgen. Je früher man etwas bei Seite legt, desto realistischer wird der Traum vom Eigenheim, denn: Wer später ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen möchte, benötigt dafür zunächst genügend Eigenkapital. Das sollte mindestens 20 Prozent des Kaufpreises betragen. In jedem Fall müssen außerdem Kosten für Makler, Grunderwerbssteuer und Notar aus Eigenmitteln bestritten werden.

Ein Beispiel: Sie möchten ein Haus oder Wohnung für 450.000 Euro kaufen, dann bezahlt man zusätzlich:

• ca. 2 Prozent für Notar und Grundbucheintrag: 9.000 Euro
• im Mittel 5 Prozent für Grunderwerbssteuer: 22.500 Euro (Die Höhe der Grunderwerbssteuer für Ihr Bundesland finden Sie hier)
• ca. 3,57 Prozent für Maklerkosten: 16.065 Euro

Insgesamt fallen in diesem Beispiel also Nebenkosten von 47.565 Euro an. Mit einem Eigenkapital von 90.000 Euro (20 Prozent) können Sie diese selbst tragen und auch einen Teil des Kaufpreises zahlen. Dadurch müssen Sie weniger Geld aufnehmen und profitieren obendrein von besseren Konditionen beim Kredit.

Insgesamt bauen Wohneigentümer bis zum 60. Lebensjahr fast sechsmal so viel Vermögen auf wie Mieter mit vergleichbarem Haushaltseinkommen. Wer in eine Immobilie investiert, profitiert also in der Regel finanziell – vorausgesetzt er baut auf eine solide Finanzierung und kauft nicht zu teuer. Die Wohnkosten bei Eigentümern sind auf Grund der Zinsen zunächst oft höher als bei Mietern. Den Unterschied gleichen sie aber durch Konsumverzicht wieder aus. Zwischen 40 und 54 Jahren gleicht sich der Unterschied jedoch aus und führt dazu, dass spätestens bis zur Rente deutlich weniger für die Immobilie gezahlt wird – bei mehr Wohnqualität.⁷

Trotzdem hängt die Entscheidung – ob Miete oder Kauf einer Immobile – von vielen Faktoren ab: von der finanziellen Situation, aber auch von den persönlichen Vorlieben. Grundsätzlich muss abgewogen werden, was in den nächsten Jahren besser zu den eigenen Zukunftsplänen passt. Wird ein Arbeitsplatzwechsel in einer anderen Stadt angestrebt, ist familiärer Zuwachs geplant? Wie ungebunden möchte ich sein und möchte ich die Verantwortung für Wohneigentum tragen? All dies muss individuell entschieden werden.

Stand: 06.09.2023

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