Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Viele Käufer unterschätzen, wie hoch die Nebenkosten beim Immobilienerwerb ausfallen können – besonders für die Grunderwerbsteuer muss häufig eine Menge Geld gezahlt werden. Doch wie genau funktioniert die Steuer? Und kann man dabei sparen? Wir klären zur Grunderwerbsteuer auf:

Die Grunderwerbsteuer wird einmalig beim Kauf folgender Immobilien fällig:

• Häuser: Beim Kauf eines Hauses fällt die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis des Grundstücks sowie auf den Wert des darauf befindlichen Gebäudes an.
• Eigentumswohnungen: Beim Erwerb einer Eigentumswohnung wird die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis der Wohnung erhoben.
• Unbebaute Grundstücke: Beim Kauf eines unbebauten Grundstücks fällt die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis des Grundstücks an. Wenn der Kauf eines unbebauten Grundstücks mit einer vertraglichen Verpflichtung zum Bau eines Neubaus verbunden ist, kann die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis des Grundstücks sowie die Baukosten des Neubaus erhoben werden. Das gilt besonders, wenn der Bauvertrag mit dem Kauf des Grundstücks einheitlich abgeschlossen wird.

Die rechtliche Grundlage bildet das Grunderwerbsteuergesetz ( GrEStG). Beim Immobilienkauf zählt die Grunderwerbsteuer zu den Nebenkosten. Sie wird in Prozent des gesamten Kaufpreises einer Immobilie angegeben. Je nach Bundesland ist die Steuer unterschiedlich hoch festgesetzt und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Grundsätzlich sind gemäß § 13 Nr. 2 GrEStG sowohl der Verkäufer als auch der Käufer einer Immobilie Steuerschuldner. In der Praxis wird allerdings üblicherweise vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer zahlt. Die genaue Vereinbarung wird im Kaufvertrag festgehalten.

Seit 2006 können die Bundesländer selbst bestimmen, wie viel Grunderwerbsteuer sie verlangen:

• Mit 3,5 Prozent setzt Bayern auf niedrige Steuern, um Immobilienkäufe zu fördern und die Abwanderung in günstigere Regionen zu verhindern.
• In Berlin beträgt der Satz 6,0 Prozent, was mit der hohen Nachfrage nach Immobilien zusammenhängt.
• Schleswig-Holstein, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen und das Saarland haben derzeit den höchsten Steuersatz von 6,5 Prozent.

In den vergangenen Jahren kam es mehrfach zu Anpassungen der Steuersätze in den Ländern. Zuletzt wurde die Steuer 2024 in Thüringen von 6,5 Prozent auf 5 Prozent gesenkt. In Hamburg stieg der Steuersatz hingegen noch 2023 um 1 Prozent, in Sachsen sogar um 2 Prozent.

Den Steuersatz für Ihr Bundesland erfahren Sie hier:

Beispiel: So viel Grunderwerbsteuer können Sie zahlen

In Relation zu aktuellen Immobilienpreisen kann die Grunderwerbsteuer schwer ins Gewicht fallen: Während Sie beim Kauf einer Immobilie in Höhe von 300.000 Euro in Bayern 10.500 Euro Steuer zahlen müssten, wären es in Brandenburg ganze 19.500 Euro.

Beim Immobilienkauf muss der Kaufvertrag stets von einem Notar beurkundigt werden. Im Notartermin hält dieser unter anderem fest, wer laut Vertragsvereinbarung für die Zahlung der Grunderwerbsteuer verantwortlich ist. Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags übermittelt der Notar eine Anzeige des Erwerbsvorgangs an das zuständige Finanzamt. Diese Anzeige enthält die relevanten Informationen zum Kauf, auf deren Basis das Finanzamt die Grunderwerbsteuer festsetzt.

Nach einer Bearbeitungszeit von etwa 2 bis 8 Wochen versendet das Finanzamt einen Steuerbescheid mit Zahlungsaufforderung. Die Steuer wird einen Monat nach Eingang des Steuerbescheids fällig (§ 15 GrEStG). Ist die Zahlung eingegangen und vom Finanzamt geprüft, schickt dieses daraufhin eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung an den Notar, die beim Grundbuchamt eingereicht wird. Danach können Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch festgehalten werden.

Zusätzlich zur Grunderwerbsteuer gibt es weitere Nebenkosten, die beim Immobilienkauf anfallen. Insgesamt können diese zwischen circa 5 bis 15 Prozent des Kaufpreises betragen. Zu den Nebenkosten zählen:

Die Nebenkosten im Detail:

• In Deutschland ist der Kauf von Immobilien nur mit einem Notar möglich. Um die Notar- und Grundbuchkosten kommen Sie daher nicht herum. Der Notar übernimmt die Beurkundung des Kaufvertrags und leitet die Eintragung ins Grundbuch ein. Das Grundbuch wiederum dokumentiert die Eigentumsverhältnisse rechtssicher.
• Eine Maklerprovision ist hingegen nur fällig, wenn ein Makler beauftragt wurde. Grundsätzlich muss derjenige, der einen Makler beauftragt hat, auch die Maklerkosten zahlen. Laut Paragraf 656d Bürgerliches Gesetzbuch ( BGB) kann der Auftraggeber bis zu 50 Prozent der Maklerkosten auf die andere Partei übertragen, wenn es sich im Kaufvertrag um ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung handelt. In vielen Verträgen wird daher festgehalten, dass Käufer und Verkäufer jeweils die Hälfte der Maklerprovision zahlen. Verkaufte Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und gewerblich genutzte Immobilien sind von der Regelung ausgenommen.
• Weitere Ausgaben für ein Gutachten, Umzugskosten, Modernisierungsmaßnahmen, die Immobilienfinanzierung oder sonstige Kostenpunkte fallen situativ und ganz nach individuellen Umständen unterschiedlich hoch aus.

Da die Grunderwerbsteuer gesetzlich geregelt wird, lässt sie sich nicht durch Verhandlung mit dem Verkäufer oder Makler senken. Dennoch gibt es Möglichkeiten, die Steuerlast zu reduzieren oder die Grunderwerbsteuer zu vermeiden:

• Wenn der Grundstückskaufpreis weniger als 2.500 Euro beträgt, fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 1 GrEStG).
• Der Verkauf einer Immobilie an ein Familienmitglied ersten Grades (Eltern, Kinder, Eheleute und eingetragene Lebenspartner) ist laut Paragraf 3 Nr. 6 GrEStG grunderwerbsteuerfrei.
• Bewegliche Gegenstände wie Einbauküchen oder Markisen sind nicht Bestandteil der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Um die Steuerlast zu mindern, sollten diese Gegenstände mit realistischen Werten im Kaufvertrag separat aufgeführt werden. Das Finanzamt prüft die Angemessenheit der Werte und kann bei unrealistischen Angaben Korrekturen vornehmen. (Urteil des Finanzgerichts Köln, Az.: 5 K 2938/16)
• Freiberufler und Selbstständige können die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe absetzen, wenn die Immobilie überwiegend betrieblich genutzt wird.

• Planen Sie, ein unbebautes Grundstück zu kaufen und anschließend zu bebauen, können Sie getrennte Verträge für den Grundstückskauf und den anschließenden Bau des Hauses abschließen. Dann zahlen Sie die Grunderwerbsteuer gegebenenfalls nur für das unbebaute Grundstück. Beachten Sie dabei, dass zwischen den beiden Verträgen kein rechtlicher oder zeitlicher Zusammenhang besteht. Andererseits kann Kauf- und Bauvertrag vom Finanzamt als einheitliches Vertragswerk gewertet werden. Halten Sie daher mindestens sechs Monate Abstand zwischen Abschluss beider Verträge ein. Stellen Sie außerdem sicher, dass keine vertraglichen Verpflichtungen zwischen Grundstücksverkäufer und Bauunternehmen bestehen.
• Planen Sie, eine gekaufte Immobilie zu vermieten, können Sie die Grunderwerbsteuer als Teil der Anschaffungskosten steuerlich geltend machen. Im Rahmen der Absetzung für Abnutzung (AfA) gemäß § 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz ( EStG) wird die Steuerlast über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt abgeschrieben. Dabei ist es wichtig, den Kaufpreis in den Gebäudeanteil sowie in Grund und Boden aufzuteilen, da nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann.
• Möchten Sie eine Immobilie an eine andere Person geben, können Sie diese schenken. Bei unentgeltlichen Übertragungen fällt keine Grunderwerbsteuer an. Stattdessen greift die Schenkungsteuer gemäß dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz ( ErbStG). Ob diese gezahlt werden muss und wie hoch diese ausfallen kann, hängt vom Verkehrswert einer geschenkten Immobilie sowie dem persönlichen Freibetrag und der Steuerklasse der Person ab, welche die Immobilie erhält. Personen mit nahem Verwandschaftsgrad zum Schenker werden bei Schenkungen stärker entlastet. Mehr zur Erbschaftssteuer bei Immobilien
• Interessieren Sie sich für Immobilien im Grenzbereich mehrerer Bundesländer, lohnt es sich, die Grunderwerbsteuern zu vergleichen und nach Objekten im Gebiet mit niedrigeren Grundsteuersätzen zu suchen

Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben – berechnen Sie vor dem Immobilienkauf daher auf jeden Fall die anfallende Grunderwerbsteuer inklusive weiterer Nebenkosten. Basierend darauf können Sie dann Ihre Finanzierung ausrichten. Mit einer durchdachten Planung, einem klaren Blick auf die Kosten und der Unterstützung von Fachleuten – wie Steuerberatern oder Notaren – können Sie teure Fehler vermeiden und kommen sorgenfrei in die eigenen vier Wände.

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Stand: Januar 2025