Kaufen oder Mieten: Was lohnt sich mehr?

Das Wichtigste in Kürze:

• Ob Kaufen oder Mieten besser zu Ihnen passt, hängt von Ihrer finanziellen Situation sowie Ihren Vorstellungen und Wünschen ab.
• Bei der Entscheidung lohnt es sich, die Entwicklung der Immobilienkosten und Mietpreise im Auge zu behalten.
• Der Hauptvorteil beim Mieten ist die örtliche Flexibilität.
• Beim Immobilienkauf profitieren Sie von Unabhängigkeit, Sicherheit und einer stabilen Wertanlage.

Die Zinsen sind wechselhaft und Immobilien werden teurer – ist es jetzt an der Zeit ein Eigenheim zu kaufen oder sollte man doch lieber weiter mieten? Bei der Entscheidung "Kaufen oder Mieten?" spielen diverse Faktoren eine Rolle:

• Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt?
• Welche Kosten entstehen beim Hauskauf im Vergleich zur monatlichen Miete?
• Welche Vorteile bietet jeweils eine Eigentumsimmobilie im Vergleich zum Wohnen zur Miete?
• Was müssen Mieter, die eine Immobilie erwerben möchten, beachten?

Grundsätzlich steht fest: Wer in ein Eigenheim investiert, profitiert langfristig, während die Immobilienmiete mehr Flexibilität verspricht. Worauf bei der Kaufen-oder-Miete-Frage zudem geachtet werden muss, erklären wir in diesem Ratgeber.

Nach dem drastischen Rückgang der Immobilienpreise in 2023 haben sich die Wohnimmobilienpreise 2024 stabilisiert und 2025 wieder merklich zugelegt. Der vdp‑Immobilienpreisindex weist für Wohnimmobilien +4,2 Prozent im Jahresvergleich Q4 2025 aus; im Quartalsvergleich legten die Preise zuletzt um +1,0 Prozent zu.

Die wichtigsten Entwicklungen im Überblick:

• Erneut ansteigende Immobilienpreise: Die Preise für Bestandsimmobilien zogen 2025 wieder an – neugebaute Immobilien wurden erneut teurer.
• Anhaltender Wohnraummangel: Jährlich werden immer noch zu wenige neue Wohnungen fertiggestellt – die Nachfrage nach Wohnraum bleibt aufgrund des Bevölkerungszuwachses sowie gestiegener Realeinkommen hoch.
• Ermäßigte Bauzinsen: Über die letzten Monate schwankten die Bauzinsen zwischen 3,3 und 3,8 Prozent.
• Baupreise steigen weiter: Hohe Baustandards, gestiegene Materialkosten und fehlende Fachkräfte treiben die Baupreise weiter in die Höhe.
• Ungebremste Mietpreise: Der Mietmarkt bleibt angespannt und die Mietkosten steigen kontinuierlich um mehr als 5 Prozent pro Jahr an.

Wer plant, eine Immobilie zu kaufen, sollte nicht zu lange warten – denn der Wunsch nach Wohneigentum ist nach wie vor sehr groß. Aufgrund einer ebenfalls hohen Nachfrage nach Mietwohnungen und insgesamt zu wenig Wohnraum gerät der Markt zusätzlich unter Druck.

Bei der Entscheidung zu kaufen oder zu mieten wird häufig die monatliche Miete einer möglichen Darlehensrate gegenübergestellt, welche für eine Finanzierung nach dem Hauskauf anfällt. Dieser Vergleich ist allerdings ungenau, da er einerseits nur eine Momentaufnahme darstellt und weitere Kostenfaktoren ausblendet. Ein Blick auf die Gesamtsituation bietet einen besseren Vergleich:

• Preisentwicklung: Miet- und Immobilienpreise verändern sich kontinuierlich und steigen mittelfristig wahrscheinlich weiter. Abhängig vom gewählten Finanzierungstarif können Käufer nach dem Immobilienerwerb von mehrjähriger Zinsbindung und konstanten Tilgungsbeiträgen profitieren. So kann die monatliche Belastung für Mieter zunehmen, während Finanzierer langfristig die gleichen Raten zahlen.
• Vermögensaufbau: Mit dem Immobilienkauf wird nicht nur Wohnraum erworben – ein Haus oder eine Eigentumswohnung dient dem langfristigen Vermögensaufbau. Einerseits sind Immobilien eine der wertstabilsten Anlageformen und bieten einen inaktiven Inflationsschutz. Zudem ist ein Käufer nach Tilgung des Finanzierungsdarlehens schuldenfrei und kann pro Monat auf mehr Eigenkapital zugreifen.
• Nebenkosten: Beim Immobilienkauf entstehen Nebenkosten in Form von Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision. Summiert betragen die Nebenkosten gut 8 bis 13 % des Kaufpreises. Stehen Modernisierungen oder Reparaturen an der Immobilie an, sollte mit etwas mehr Kosten gerechnet werden.
• Eigenkapitalbedarf: Während ein Mieter nur ausreichen Rücklagen benötigt, um die monatliche Miete zu bezahlen, ist für den Immobilienkauf genügend Eigenkapital notwendig. Ein ordentliches finanzielles Polster hilft allerdings weiter: So können nicht nur die Nebenkosten eigenständig gestemmt werden, mit mehr Eigenkapital werden auch die Konditionen für die Finanzierung günstiger.

Tipp für den Preisvergleich: Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis berechnen

Wer sich einen ersten Überblick zu dem Verhältnis von Kauf- zu Mietpreisen verschaffen möchte, kann das Kaufpreis-Miete-Verhältnis berechnen. Dieses hilft einzuschätzen, wie günstig oder teuer das Kaufen im Vergleich zum Mieten in einer Region aktuell ist.

Abhängig vom Ergebnis können Sie den Kaufpreis der Immobilie abwägen: Bei Werten bis 20 gilt der Kaufpreis im Vergleich zur Miete als günstig. Ab Werten von über 25 ist die Immobilie vergleichsweise teuer. In gefragten Metropolen gelten sogar erst Werte ab 30 als hohe Kaufpreise.

Ein Beispiel:

• Eine Eigentumswohnung mit 100 Quadratmetern wird für 300.000 Euro verkauft.
• Eine andere Wohnung mit ähnlichem Baujahr, gleicher Wohnfläche und identischem Zustand in derselben Stadt wird für 1.300 Euro Kaltmiete ausgeschrieben. Die Jahreskaltmiete beträgt somit 15.600 Euro.
• Wird der Kaufpreis der Eigentumswohnung durch die Jahreskaltmiete der Mietwohnung geteilt, ergibt sich ein Wert von 19,3. Die Eigentumswohnung ist für den Kauf dementsprechend vergleichsweise günstig.

Wichtig: Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ermöglicht eine erste Einschätzung darüber, ob ein Immobilienkaufpreis eher günstig oder teuer ist. Da Faktoren wie Nebenkosten, die Preisentwicklung und weitere Rahmenbedingungen außenvor gelassen werden, ersetzt es keine professionelle Bewertung der Kaufsituation. Für eine kompetente Beratung zu Ihrem Wohnvorhaben steht Ihnen einer unserer Wüstenrot-Berater zur Seite.

Sowohl Eigentümer als auch Mieter genießen unterschiedliche Vorteile Ihrer Wohnarten. Dabei spielen finanzielle Vorzüge und persönliche Vorlieben eine Rolle. Die folgende Gegenüberstellung verdeutlicht die Unterschiede:

Ganz gleich, ob Sie sich aktuell für Miete oder Eigentum entscheiden: Es ist sinnvoll, für die Zukunft vorzusorgen. Wenn Sie später ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen möchten, benötigen Sie zunächst genügend Eigenkapital. Denn je mehr Eigenkapital Sie aufbringen können, desto günstiger wird die Gesamtfinanzierung Ihres zukünftigen Wohntraums.

Grundsätzlich sollten Sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises aus einer eigenen Tasche zahlen können. In jedem Fall müssen außerdem die Kosten für Makler, Grunderwerbssteuer und Notar aus Eigenmitteln bestritten werden.

Beispiel: Mit so viel Nebenkosten können Sie rechnen

Angenommen, sie möchten ein Haus oder Wohnung für 450.000 Euro kaufen. Dann können Sie mit folgenden Nebenkosten rechnen

• ca. 2 Prozent für Notar und Grundbucheintrag: 9.000 Euro
• zwischen 3,5 und 6,5 Prozen Grunderwerbssteuer: 15.750 bis 29.250 Euro (Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Grunderwerbsteuer)
• ca. 3,57 Prozent für Maklerkosten: 16.065 Euro

Insgesamt fallen in diesem Beispiel also Nebenkosten von 40.815 bis 54.315 Euro an. Mit einem Eigenkapital von 90.000 Euro (20 Prozent) können Sie diese selbst tragen und auch einen Teil des Kaufpreises zahlen. Dadurch müssen Sie weniger Darlehen aufnehmen und profitieren obendrein von besseren Konditionen.

Die Frage nach kaufen oder mieten ist immer von persönlichen Vorlieben, als auch der finanziellen Situation abhängig. Die Wohnkosten bei Eigentümern sind aufgrund der Zinsen zunächst oft höher als bei Mietern. In den späteren Jahren gleicht sich der Unterschied wieder aus und letztlich sind Immobilienbesitzer ab einem bestimmten Zeitpunkt schuldenfrei. Somit lohnt sich der Kauf langfristig, solange die folgenden Voraussetzungen erfüllt werden:

• Die Immobilie ist bezahlbar.
• Es liegt ausreichend Eigenkapital vor.
• Es besteht die Bereitschaft, die eigenen vier Wände eigenständig zu gestalten.
• Die Lage der Immobilie ist attraktiv.

Sind alle Punkte der Checkliste erfüllt, steht dem Kauf nichts mehr im Wege und das eigene Zuhause kann kommen.

Stand: März 2026