Kaufen oder Mieten?

Die Zinsen sind wechselhaft und Immobilien werden teurer – ist es jetzt an der Zeit ein Eigenheim zu kaufen oder sollte man doch lieber weiter mieten? Bei der Entscheidung "Kaufen oder Mieten?" spielen diverse Faktoren eine Rolle:

• Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt?
• Welche Kosten entstehen beim Hauskauf im Vergleich zur monatlichen Miete?
• Welche Vorteile bietet jeweils eine Eigentumsimmobilie im Vergleich zum Wohnen zur Miete?
• Was müssen Mieter, die eine Immobilie erwerben möchten, beachten?

Grundsätzlich steht fest: Wer in ein Eigenheim investiert, profitiert langfristig, während die Immobilienmiete mehr Flexibilität verspricht. Worauf bei der Kaufen-oder-Miete-Frage zudem geachtet werden muss, erklären wir hier.

2024 war ein Wendepunkt für die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland: Nachdem die Preise für Bestandsimmobilien 2023 so stark fielen wie seit über 20 Jahren nicht mehr, zeichnete sich im vergangenen Jahr eine Stabilisierung ab. Die Nachfrage nach Wohneigentum wurde 2024 aufgrund günstigerer Bauzinsen und höherer Kaufkraft wieder angekurbelt. Über den Verlauf des Jahres verringerte sich der Preisrückgang und die Preise zeigten zunächst eine Seitwärtsbewegung. Gegen Ende 2024 stiegen die Kaufpreise in einzelnen Regionen sogar wieder leicht.

Die wichtigsten Entwicklungen im Überblick:

• Erholung der Immobilienpreise: Die Preise für Bestandsimmobilien stabilisierten sich Ende 2024 – neugebaute Immobilien wurden erneut teurer.
• Anhaltender Wohnraummangel: Jährlich werden immer noch zu wenige neue Wohnungen fertiggestellt – die Nachfrage nach Wohnraum bleibt insbesondere in urbanen Zentren aufgrund des Bevölkerungszuwachses sowie gestiegener Realeinkommen hoch.
• Ermäßigte Bauzinsen: Über die letzten Monate schwankten die Bauzinsen zwischen 3,7 und 3,2 Prozent. Im Durchschnitt sind sie damit günstiger als noch 2023.
• Baupreise steigen weiter: Hohe Baustandards, gestiegene Materialkosten und fehlende Fachkräfte treiben die Baupreise weiter in die Höhe.
• Ungebremste Mietpreise: Der Mietmarkt bleibt angespannt und die Mietkosten steigen kontinuierlich um mehr als 5 Prozent pro Jahr an.

Wer plant, eine Immobilie zu kaufen, sollte nicht zu lange warten – denn der Wunsch nach Wohneigentum ist nach wie vor sehr groß. Aufgrund einer ebenfalls hohen Nachfrage nach Mietwohnungen und insgesamt zu wenig Wohnraum gerät der Markt zusätzlich unter Druck. Ob gegenwärtig ein guter Zeitpunkt für den Immobilienerwerb ist und wie sich die Preise zukünftig entwickeln könnten, erfahren Sie hier.

Bei der Entscheidung zu kaufen oder zu mieten wird häufig die monatliche Miete einer möglichen Darlehensrate gegenübergestellt, welche für eine Finanzierung nach dem Hauskauf anfällt. Dieser Vergleich ist allerdings ungenau, da er einerseits nur eine Momentaufnahme darstellt und weitere Kostenfaktoren ausblendet. Ein Blick auf die Gesamtsituation bietet einen besseren Vergleich:

• Preisentwicklung: Miet- und Immobilienpreise verändern sich kontinuierlich und steigen mittelfristig wahrscheinlich weiter. Abhängig vom gewählten Finanzierungstarif können Käufer nach dem Immobilienerwerb von mehrjähriger Zinsbindung und konstanten Tilgungsbeiträgen profitieren. So kann die monatliche Belastung für Mieter zunehmen, während Finanzierer langfristig die gleichen Raten zahlen.
• Vermögensaufbau: Mit dem Immobilienkauf wird nicht nur Wohnraum erworben – ein Haus oder eine Eigentumswohnung dient dem langfristigen Vermögensaufbau. Einerseits sind Immobilien eine der wertstabilsten Anlageformen und bieten einen inaktiven Inflationsschutz. Zudem ist ein Käufer nach Tilgung des Finanzierungsdarlehens schuldenfrei und kann pro Monat auf mehr Eigenkapital zugreifen.
• Nebenkosten: Beim Immobilienkauf entstehen Nebenkosten in Form von Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision. Summiert betragen die Nebenkosten gut 10 bis 18 % des Kaufpreises. Stehen Modernisierungen oder Reparaturen an der Immobilie an, sollte mit etwas mehr Kosten gerechnet werden.
• Eigenkapitalbedarf: Während ein Mieter nur ausreichen Rücklagen benötigt, um die monatliche Miete zu bezahlen, ist für den Immobilienkauf genügend Eigenkapital notwendig. Ein ordentliches finanzielles Polster hilft allerdings weiter: So können nicht nur die Nebenkosten eigenständig gestemmt werden, mit mehr Eigenkapital werden auch die Konditionen für die Finanzierung günstiger.

In unserem Ratgeber zum Vergleich vom Immobilienkauf zum Aktieninvestment, zeigen wir im Detail, inwiefern sich eine Immobilie oder Aktien als Geldanlagen eignen.

Tipp für den Preisvergleich: Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis berechnen
Wer sich einen ersten Überblick zu dem Verhältnis von Kauf- zu Mietpreisen verschaffen möchte, kann das Kaufpreis-Miete-Verhältnis berechnen. Dieses hilft einzuschätzen, wie günstig oder teuer das Kaufen im Vergleich zum Mieten in einer Region aktuell ist.

Abhängig vom Ergebnis können Sie den Kaufpreis der Immobilie abwägen: Bei Werten bis 20 gilt der Kaufpreis im Vergleich zur Miete als günstig. Ab Werten von über 25 ist die Immobilie vergleichsweise teuer. In gefragten Metropolen gelten sogar erst Werte ab 30 als hohe Kaufpreise.

Ein Beispiel: Eine Eigentumswohnung mit 100 Quadratmetern wird für 300.000 Euro verkauft. Eine andere Wohnung mit ähnlichem Baujahr, gleicher Wohnfläche und identischem Zustand in derselben Stadt wird für 1.300 Euro Kaltmiete ausgeschrieben. Die Jahreskaltmiete beträgt dann 15.600 Euro. Wird der Kaufpreis der Eigentumswohnung durch die Jahreskaltmiete der Mietwohnung geteilt, ergibt sich ein Wert von 19,3. Die Eigentumswohnung ist für den Kauf dementsprechend vergleichsweise günstig.

Wichtig: Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ermöglicht eine erste Einschätzung darüber, ob ein Immobilienkaufpreis eher günstig oder teuer ist. Da Faktoren wie Nebenkosten, die Preisentwicklung und weitere Rahmenbedingungen außenvor gelassen werden, ersetzt es keine professionelle Bewertung der Kaufsituation. Für eine kompetente Beratung zu Ihrem Wohnvorhaben steht Ihnen einer unserer Wüstenrot-Berater zur Seite.

Sowohl Eigentümer als auch Mieter genießen unterschiedliche Vorteile Ihrer Wohnarten. Dabei spielen finanzielle Vorzüge und persönliche Vorlieben eine Rolle. Die folgende Gegenüberstellung verdeutlicht die Unterschiede:

Ganz gleich, ob Sie sich in Ihrer aktuellen Lebenssituation für Miete oder Eigentum entscheiden: Sinnvoll ist es, für die Zukunft vorzusorgen. Je früher man etwas bei Seite legt, desto realistischer wird der Traum vom Eigenheim, denn: Wer später ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen möchte, benötigt dafür zunächst genügend Eigenkapital. Das sollte mindestens 20 Prozent des Kaufpreises betragen. In jedem Fall müssen außerdem Kosten für Makler, Grunderwerbssteuer und Notar aus Eigenmitteln bestritten werden.

Ein Beispiel: Sie möchten ein Haus oder Wohnung für 450.000 Euro kaufen, dann bezahlt man zusätzlich:

• ca. 2 Prozent für Notar und Grundbucheintrag: 9.000 Euro
• im Mittel 5 Prozent für Grunderwerbssteuer: 22.500 Euro (Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Grunderwerbsteuer)
• ca. 3,57 Prozent für Maklerkosten: 16.065 Euro

Insgesamt fallen in diesem Beispiel also Nebenkosten von 47.565 Euro an. Mit einem Eigenkapital von 90.000 Euro (20 Prozent) können Sie diese selbst tragen und auch einen Teil des Kaufpreises zahlen. Dadurch müssen Sie weniger Geld aufnehmen und profitieren obendrein von besseren Konditionen beim Kredit.

Die Frage nach kaufen oder mieten ist immer von persönlichen Vorlieben, als auch der finanziellen Situation abhängig. Die Wohnkosten bei Eigentümern sind aufgrund der Zinsen zunächst oft höher als bei Mietern. In den späteren Jahren gleicht sich der Unterschied wieder aus und letztlich sind Immobilienbesitzer ab einem bestimmten Zeitpunkt schuldenfrei. Somit lohnt sich der Kauf langfristig, solange die folgenden Voraussetzungen erfüllt werden:

• Die Immobilie ist bezahlbar.
• Es liegt ausreichend Eigenkapital vor.
• Es besteht die Bereitschaft, die eigenen vier Wände eigenständig zu gestalten.
• Die Lage der Immobilie ist attraktiv.

Sind alle Punkte der Checkliste erfüllt, steht dem Kauf nichts mehr im Wege und das eigene Zuhause kann kommen.

Stand: Februar 2024