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finanzieren

Was bedeutet der Beleihungswert für Ihre Baufinanzierung?

Warum ermitteln Banken den Beleihungswert?

Wer ein Haus bauen oder kaufen will, steht schnell vor der entscheidenden Frage: Wie viel Kredit benötige ich? Finanziert das meine Bank und wenn ja, zu welchen Konditionen? Die Antwort hängt vor allem von zwei Faktoren ab: vom Beleihungswert der Immobilie sowie dem sogenannten Beleihungsauslauf.

Banken wollen sichergehen, dass sie bei einer Kreditvergabe keine Verluste machen, falls die Kreditnehmer die Raten nicht mehr bezahlen können. Deshalb wird bei jeder Finanzierungsanfrage der Beleihungswert der Immobilie ermittelt.

Die Bank geht davon aus, dass sie diese Summe bei einer Zwangsversteigerung des Objekts auf jeden Fall erzielen und damit alle entstandenen Kosten einschließlich der Zinsen abdecken kann. Um möglichen Risiken der Immobilienpreisentwicklung während der Kreditlaufzeit vorzubeugen, werden – je höher der Kreditbedarf im Verhältnis zum Beleihungswert (Beleihungsauslauf) ausfällt – höhere Darlehenszinsen angeboten.

Außerdem wird für die Bank eine Grundschuld in Darlehenshöhe ins Grundbuch eingetragen, die sie im Falle eines Zahlungsausfalls zur Veräußerung der Immobilie berechtigt.

Der ermittelte Beleihungswert bestimmt die mögliche Darlehenshöhe sowie den Zinssatz und kann je nach angewandtem Verfahren und internen Vorgaben von Bank zu Bank etwas differieren.

Achtung: Verkehrswert ist nicht Beleihungswert!

Der Beleihungswert ist immer niedriger als der Verkehrs- oder Marktwert einer Immobilie. Denn die Banken belegen den aktuellen Wert der Immobilie mit einem Sicherheitsabschlag zwischen 10 und 30 Prozent.

  • Der Verkehrswert ist der Preis, zu dem die Immobilie zum Zeitpunkt der Finanzierung unter normalen Umständen verkauft werden könnte.
  • Der Beleihungswert entspricht dem Wert, der nach Einschätzung der Bank über die Dauer der Kreditlaufzeit, also gegebenenfalls auch in 10 oder 20 Jahren bei einem Verkauf der Immobilie ziemlich sicher erzielt werden könnte.

Auch wichtig: Der Verkehrswert hat nichts mit dem Kaufpreis zu tun, zu dem die Immobilie erworben wird. Angesichts überhitzter Märkte kann dieser deutlich höher liegen. Allerdings wirkt sich ein hoher Kaufpreis direkt auf den Beleihungsauslauf aus.

Wie berechnet die Bank den Beleihungswert?

Je nach bankinternen Vorgaben liegt der Beleihungswert bei 70 bis 90 Prozent des Verkehrswerts. Er wird wie folgt berechnet:

Verkehrswert – Sicherheitsabschlag der Bank = Beleihungswert

Das gilt auch, wenn Käufer tiefer in die Tasche greifen müssen. Die Summe aus der Differenz zwischen Kaufpreis und Beleihungswert sowie den anfallenden Nebenkosten muss durch Eigenkapital ausgeglichen werden.

Ermittelt die Bank einen Verkehrswert von 480.000 Euro und zieht einen Sicherheitsabschlag von 20 Prozent ab, ergibt sich ein Beleihungswert von 384.000 Euro.

Wie hoch ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Um den Verkehrswert (oder Marktwert) einer Immobilie zu ermitteln, kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren zum Einsatz:

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird vor allem bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet. Zur Berechnung werden der Bodenwert sowie der Gebäudewert beziehungsweise die Herstellungskosten herangezogen.

Ertragswertverfahren

Bei Mietobjekten wird das Ertragswertverfahren angewendet. In die Berechnung fließen neben dem Bodenwert die zu erwartenden Mieterträge abzüglich der Bewirtschaftungskosten ein.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren eignet sich für unbebaute Grundstücke oder auch die Bewertung von Eigentumswohnungen. Basis ist der Vergleich mit dem Wert ähnlicher, benachbarter Objekte.

Welche Bedeutung hat die sogenannte Beleihungsgrenze?

Der Beleihungswert gibt den Rahmen für die üblicherweise mögliche Kredithöhe an. Der Begriff Beleihungsgrenze bezeichnet in der Finanzbranche ein Prozentwert (je nach Bankinstitut z.B. 60% oder 80%), der sich auf den Beleihungswert bezieht.

Die Beleihungsgrenze spielt bei der Immobilienfinanzierung eine wichtige Rolle, weil sie maßgeblich die Höhe der Kreditzinsen beeinflusst. Für Finanzierungen innerhalb der Beleihungsgrenze winken die attraktivsten Konditionen. Denn der zusätzliche Abschlag von 20 bis 40 Prozent bringt den Geldgebern weitere Sicherheit: Finanzierungen mit einer Beleihungsgrenze bis 60 Prozent sind nahezu risikolos.

Diese Darlehen stehen im Grundbuch im ersten Rang und werden bei Zwangsversteigerungen als erste bedient.

Rechenbeispiel

Ziehen wir das obige Beispiel einer Immobilie mit einem Verkehrswert von 480.000 Euro und einem Beleihungswert von 384.000 Euro heran:

Bei einem zusätzlichen Risikoabschlag von 40 Prozent, läge die Beleihungsgrenze in diesem Fall bei 230.400 Euro.

Darlehen, die diese Grenze überschreiten, sind teurer, da sich für die Banken das Kreditausfallrisiko erhöht. Dennoch sind in Ausnahmefällen sogar sogenannte 100- oder 110-Prozent-Finanzierungen möglich, die den Kaufpreis beziehungsweise den Kaufpreis plus Kaufnebenkosten in voller Höhe abdecken.

In diesen Fällen verlangt die Bank allerdings Zinsaufschläge sowie entsprechende Sicherheiten, wie sehr hohe Einkommen oder anderweitigen Immobilienbesitz.

Was ist der Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf gibt das Verhältnis zwischen Fremdkapital und Beleihungswert in Prozent an. Je niedriger dieser Prozentsatz ist, desto geringer ist das Verlustrisiko für die Bank, wenn es zu einer Zwangsverwertung kommt und desto bessere Konditionen werden angeboten.

Top-Konditionen gibt es, solange der Beleihungsauslauf 60 Prozent nicht überschreitet. Höhere Beleihungsausläufe werden für den Kreditnehmer teurer. Das Fremdkapital entspricht der Summe aller benötigten Darlehen – auch KfW-Darlehen – sowie bestehender Vorlasten.

Der Beleihungsauslauf wird wie folgt berechnet:

Kaufpreis zzgl. Kaufnebenkosten abzgl. Eigenkapital = Fremdkapitalbedarf
Fremdkapital x 100 : Beleihungswert = Beleihungsauslauf

Bei unserem Beispiel mit dem errechneten Beleihungswert von 384.000 Euro wäre bei einer Beleihungsgrenze von 60 Prozent eine Kreditaufnahme zu günstigen Konditionen für 230.400 Euro möglich. Das entspricht einem Beleihungsauslauf von genau 60 Prozent.

Wie viel Eigenkapital muss ich aufwenden?

Wird die Immobilie tatsächlich zum ermittelten Verkehrswert von 480.000 Euro erworben, sollte der Käufer über Eigenkapital von mindestens 249.600 Euro zuzüglich Nebenkosten (in Höhe von ca. 50.000 Euro) verfügen, damit er den Beleihungsauslauf von 60 Prozent nicht überschreitet. Die Summe ergibt sich aus der Differenz von Verkehrswert (480.000 Euro) und Beleihungsgrenze (230.400 Euro).

Allerdings erhöht die Bank die Beleihungsgrenze nicht, wenn der Käufer einen Kaufpreis zahlt, der über dem Verkehrswert liegt. In diesem Fall braucht er mehr Eigenkapital, um günstige Darlehenskonditionen zu erhalten.

Auswirkung des Beleihungswerts auf die Finanzierung

Je höher die Bank den Beleihungswert und die Beleihungsgrenze ansetzt, desto höhere Summen können über zinsgünstige Darlehen finanziert werden und desto weniger Eigenkapital wird im Verhältnis benötigt.

So kann sich beispielsweise ein niedrigerer Sicherheitsabschlag auf die Finanzierung auswirken:

Verkehrswert 480.000 EUR
- 20% Sicherheitsabschlag - 96.000 EUR
Beleihungswert 384.000 EUR
- 40 % zusätzlicher Risikoabschlag - 153.600 EUR
Beleihungsgrenze 230.400 EUR

Braucht die Bauherrenfamilie einen Kredit von 250.000 Euro, liegt der Beleihungsauslauf bei 65,1 Prozent. Das schlägt sich in höheren Zinsen nieder. Kann sie die Kredithöhe durch zusätzliches Eigenkapital von 19.600 Euro auf 230.000 Euro drücken, profitiert sie von attraktiveren Konditionen.

Verkehrswert 480.000 EUR
- 10 % Sicherheitsabschlag - 48.000 EUR
Beleihungswert 432.000 EUR
- 40 % zusätzlicher Risikoabschlag - 172.800 EUR
Beleihungsgrenze 259.200 EUR

Bei einem Kreditbedarf von 250.000 Euro liegt der Beleihungsauslauf nun bei 57,87 Prozent und damit unter der „magischen“ 60-Prozent-Grenze. Es winkt ein Darlehensangebot mit attraktiven Konditionen. Zudem muss entsprechend weniger Eigenkapital nachgewiesen werden.

Tipp: Beleihungsauslauf optimieren

Folgende Möglichkeiten bieten sich an, einen Beleihungsauslauf von unter 60 Prozent zu erreichen und damit von günstigeren Angeboten zu profitieren:

Erhöhen Sie Ihr Eigenkapital, beispielsweise durch Darlehen von Verwandten. Dann verringert sich der Kreditbedarf.

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Decken Sie einen Teils des Kreditbedarfs durch Darlehen ab, bei denen die Kreditgeber keinen Aufschlag für einen nachrangigen Grundbucheintrag verlangen. Dies ist beispielsweise bei Bauspardarlehen oder auch KfW-Darlehen der Fall.

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Achten Sie bei der Beantragung des Darlehens darauf, dass der Bank alle positiven (wertsteigernden) Informationen zur Immobilie vorliegen. Eine gehobene Ausstattung, eine besonders zukunftsfähige und energieeffiziente Bauweise oder eine Lage, die eine außergewöhnlich gute Entwicklung der Immobilienpreise verspricht, sind Argumente, die von den Banken berücksichtigt werden. Sie bewirken eine bessere Bewertung durch die Bank und folglich einen höheren Beleihungswert.

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Wichtige Informationen

Bitte beachten Sie: Unsere Ratgeberartikel ersetzen keine Beratung durch einen Gutachter oder Juristen. Bei Unsicherheiten oder Fragen wenden Sie sich daher bitte immer persönlich an einen Fachanwalt oder Gutachter. Bei Fragen zu Finanzierungen, Bausparen oder Versicherungen stehen Ihnen unsere Berater natürlich jederzeit zur Verfügung. Bei Fragen rund um die Immobilienvermittlung und -verrentung stehen Ihnen unsere Immobilienexperten gerne zur Seite.

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