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Ideal als Geldanlage und zur Altersvorsorge. Eine Immobilie als Kapitalanlage.

Eine Immobilie als Kapitalanlage bringt für den Besitzer einige Vorteile mit sich, ganz davon abgesehen, dass man mit einer Immobilie in eine langfristige Wertanlage investiert: Wird die Immobilie vermietet, dienen die Mieteinnahmen als Zusatzrente im Alter. Zudem sind steuerliche Vorteile möglich. Was es beim Kauf einer Immobilie als Altersvorsorge zu beachten gibt, haben wir hier zusammengestellt.
Finanzierungsberatung

Tipps für Käufer einer Immobilie als Kapitalanlage

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, tätigt im wahrsten Sinne des Wortes eine Investition in die Zukunft. Die Rendite durch Mieteinnahmen oder einen späteren Verkauf wird durch die aktuelle Niedrigzinsphase besonders attraktiv.

Beim Kauf einer Immobilie, die als Geldanlage fungieren soll, ist ein genauer Blick auf Lage, Bausubstanz, Instandhaltung, Mieterstruktur, örtlicher Arbeitsmarkt, Verkehrsanbindung und vieles mehr empfehlenswert. Die größten Risiken bei einer Immobilie als Kapitalanlage, wenn sie vermietet werden soll, sind Leerstand, Renovierungskosten und Mietprozesse.

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Warum in Immobilien investieren?

Seit Jahren sind die Zinsen in Deutschland im Keller. Die Bauzinsen sind historisch niedrig, was Immobilienfinanzierungen weit günstiger und dadurch beliebter macht.

Aber auch die Zinsen auf Geldanlagen sind so niedrig, dass sich viele Anleger nach anderen Möglichkeiten umsehen, ihr Kapital möglichst wertsteigernd zu binden. Geld auf ein Sparbuch oder Tagesgeldkonto zu legen lohnt sich längst nicht mehr, da die Zinsen nicht einmal mehr die Inflation abdecken und man so effektiv Geld verliert.

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Auf der anderen Seite sind vielen Anlegern Wertpapier-Strategien wie Aktien, Fonds oder Zertifikate zu riskant. Stürzt eine Aktie ab, bleibt von der Investition im schlimmsten Fall nichts. Im Gegensatz dazu ist eine Immobilie eine solide Anlage zum Anfassen, für viele ein unschlagbarer Vorteil.

Wertschwankungen bei Immobilien kommen natürlich ebenfalls vor, allerdings in viel gemäßigteren Bahnen und ohne das Risiko, dass Ihre Investition einfach “verschwindet”. Zudem locken Immobilien mit der Möglichkeit der Selbstnutzung und mit Mieteinsparungen.

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In weiten Teilen Deutschlands kann man zudem mit stetigen, langfristigen Renditen auf sein Objekt rechnen. Dadurch, dass die Miet- und Kaufpreise in Deutschland im internationalen Vergleich aufholen, steigen die Preise weiter oder bleiben zumindest stabil.

Durch Vermietung können Anleger Monat für Monat passives Einkommen generieren, das sie in ihr Darlehen stecken und später zum größten Teil frei verwenden können.

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Immobilienkauf als Kapitalanlage – worauf muss ich achten?

Standort der Immobilie

Die wichtigsten drei Immobilien-Kaufkriterien sind ja bekanntlich Lage, Lage und Lage. Das stimmt auch für vermietete Objekte. Sie sollten sich sicher sein, das Haus auf dem Land oder die Mietwohnung am Stadtrand auf lange Sicht vermieten zu können. Ein längerer Mietausfall kann sich als Katastrophe für Ihre Finanzen erweisen.

Wichtig ist auch, zu wissen, dass Ihre angepeilte Region in Deutschland wertstabil bleibt und dass das Angebot an Arbeitsplätzen und die Infrastruktur stimmen. Überlegen Sie auch, ob Sie später selbst in die Immobilie einziehen möchten.

Der Zustand des Kaufobjekts

Ob ein Anlageobjekt attraktiv ist oder nicht, hängt auch vom Baujahr und Zustand ab. Müssen Sie erst Unmengen für Renovier-Arbeiten und Sanierungen ausgeben, ist ein Kauf nur in sehr gefragten Regionen und Stadtteilen sinnvoll. Auch vor Bauschäden und mangelhafter Technik im Haus sollten Sie sich in Acht nehmen, später fallen solche Mängel auf Sie zurück.

Die laufenden Kosten

Ebenfalls schlecht für Sie und Ihre Mieter: Mangelhaft gedämmte Wohnungen mit veralteten Heizungen und ineffizienten Fenstern treiben den Energieverbrauch der Immobilie und damit auch die Kosten für Ihre Mieter stark in die Höhe. Um gegen die Preise der Konkurrenz anzukommen, kann es dann nötig sein, die Miete zu senken, ein ziemlich schlechtes Geschäft. Prüfen Sie deshalb die Energieeffizienz Ihrer Wunschimmobilie.

Lohnt sich der Kauf als Anlageobjekt?

Der Mietmultiplikator oder Kaufpreisfaktor liefert Ihnen einen ersten Anhaltspunkt, ob die Immobilie eine gute Kapitalanlage ist oder nicht. Dabei gilt: Je kleiner das Ergebnis, desto wirtschaftlicher scheint die Immobilie zu sein. Denn je weniger Jahreskaltmieten benötigt werden, um den Kaufpreis zu erwirtschaften, desto besser. Aber Vorsicht: Bei Immobilien in schlechter Lage kann das Ergebnis verlockend niedrig sein, ohne dass die Immobilie wirklich eine gute Geldanlage ist. Eine attraktive, zukunftssichere Immobilie darf auch ein höheres Ergebnis liefern.

Die Formel lautet: Multiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmieten
Beachten Sie: Der Mietmultiplikator berücksichtigt keine Kaufnebenkosten, keine Betriebs- und Mietnebenkosten und auch keine Standortfaktoren. In der Rechnung werden nur Bruttozahlen verwendet. Damit liefert das Ergebnis einen groben Preisvergleich, sagt aber nichts über die tatsächlich zu erwartende Nettorendite aus.

Beispiel: Kostet eine Immobilie 400.000 Euro und erwirtschaftet im Jahr Mieteinnahmen in Höhe von 20.000 Euro, liegt der Mietmultiplikator (Kaufpreisfaktor) bei 20. Erwirtschaftet man mehr Mieteinahmen, sinkt der Multiplikator. Die Immobilie scheint also wirtschaftlicher zu sein. Ist die Immobilie bei gleichen Einnahmen teurer, steigt auch der Multiplikator an.

In der Regel gelten Kaufpreisfaktoren bis 20 als günstig; über 25 ist Kaufen teurer und weniger rentabel. Allerdings ist der Faktor stark standortabhängig, sodass Sie in Metropolregionen generell mit höheren Zahlen rechnen müssen. Aber: Nicht in jeder Gegend ist der Kaufpreisfaktor ausschlaggebend. In vielen Metropolen gibt es Faktoren von standardmäßig über 30, in Städten mit sinkender Bevölkerungszahl und ausbaufähiger Infrastruktur kann man dagegen Mehrfamilienhäuser finden, deren Faktor bei unter 10 liegt.

Trotzdem muss ersteres kein schlechtes Geschäft und letzteres keine tolle Anlage sein. Wichtiger ist die Tatsache, dass Ihre Immobilie auch in Zukunft ihren Wert erhält.

Eine Immobilie als Geldanlage fürs Alter

Meist reicht die Rente nicht, um den Lebensstandard im Alter aufrecht zu erhalten. Ohne private Altersvorsorge klafft die Versorgungslücke. Eine Immobilie als Kapitalanlage mit den entsprechenden Mieteinnahmen kann eine ideale Geldanlage fürs Alter sein.

Zur Immobilie als Altersvorsorge

Steuerliche Vorteile bei der Vermietung

Eine vermiete Immobilie kann eine tolle Kapitalanlage sein. Denn eine vermietete Immobilie bietet Ihnen viele steuerliche Möglichkeiten: Als Vermieter versteuern sie die Kaltmiete und die auf die Mieter umgelegten Nebenkosten als zusätzliches Einkommen. Die in diesem Zusammenhang entstehenden Ausgaben können Sie als Werbungskosten von der Steuer absetzen:

  • Zinsen für die Finanzierung
  • Grundsteuer
  • Unterhalts- und Erhaltungskosten

Welche Vorteile die Vermietung einer Immobilie noch bringt, erfahren Sie hier.

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