Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in 2026?
Das erfahren Sie in diesem Ratgeber:
Wie ist die aktuelle Lage am Immobilienmarkt?
Wo ändern sich die Immobilienpreise besonders stark?
Wie entwickelten sich die Preise über die letzten 10 Jahre?
Warum ist der Immobilienbedarf in Deutschland so hoch?
Prognose für Immobilienpreise in 2026: Wie geht es weiter?
1. Wie ist die aktuelle Lage am Immobilienmarkt?
Nach dem drastischen Rückgang der Immobilienpreise in 2023 scheint sich der Immobilienmarkt in Deutschland erholt zu haben. 2024 war der Rückgang im Jahresdurchschnitt bereits wesentlich kleiner und 2025 drehten die Vorjahresraten dann wieder ins Plus. Im dritten Quartal 2025 lagen die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum laut vdp-Immobilienpreisindex im Schnitt 2,4 Prozent über dem Vorjahresquartal.
Die Preisentwicklung für 2026 lässt sich schwer vorhersagen – die jüngsten Daten deuten tendenziell eher auf stabile bis moderat steigende Preise hin, sofern sich die Rahmenbedingungen nicht abrupt verändern.
Die Nachfrage nach Wohneigentum ist nämlich weiterhin hoch und wird vor allem dort gestützt, wo Finanzierung und Haushaltseinkommen wieder besser zusammenpassen: Die Kaufkraft für viele Haushalte hat sich aufgrund gestiegener Reallöhne zuletzt spürbar verbessert – gleichzeitig hat sich das Zinsumfeld über die letzten Jahre stabilisiert. Für viele Personen ist der Eigentumserwerb dadurch wieder rentabler. Bei anhaltender Nachfrage ist ein Anstieg der Immobilienpreise in 2026 durchaus möglich.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, lohnt sich vor allem eins: frühzeitig Klarheit über Ihr Budget und Ihre Spielräume. Denn die Preise haben 2025 wieder angezogen – gleichzeitig ist der Markt je nach Region und Objekt sehr unterschiedlich. Ihr Wüstenrot-Berater unterstützt Sie bei der Aufstellung einer detaillierten Finanzierungsplanung.
2. Wo ändern sich die Immobilienpreise besonders stark?
2025 zogen die Preise für Wohneigentum vielerorts wieder an und lagen im dritten Quartal des Jahres in allen Regionstypen höher als ein Jahr zuvor. Das zeigen die Zahlen des Statistischen Bundesamtes:
Eigentumswohnungen bleiben in Städten besonders gefragt. Das zeigt sich auch in den Preisänderungen: Im dritten Quartal 2025 lagen die Wohnungspreise in kreisfreien Großstädten im Schnitt 5,0 Prozent über dem Vorjahr, in städtischen Kreisen 4,7 Prozent. In den sieben größten Städten fiel das Plus mit 2,8 Prozent moderater aus.
Auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern zeigte sich 2025 vielerorts wieder Auftrieb. Im dritten Quartal 2025 stiegen die Preise für Häuser in städtischen Kreisen im Schnitt um 3,6 Prozent und in kreisfreien Großstädten außerhalb der sieben größten Städte um 3,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Auch in den sieben größten Städten legten Hauspreise zu, dort betrug das Plus 2,7 Prozent.
Insgesamt spricht vieles für eine wieder freundlichere Marktstimmung – die Preisentwicklung war 2025 in vielen Regionen wieder positiv. Gleichzeitig verläuft der Trend nicht überall als gerade Linie: In einzelnen Regionstypen gab es zuletzt auch kleinere Rücksetzer von Quartal zu Quartal. Für Sie heißt das: Lage, Objektzustand und Verhandlungsspielraum bleiben entscheidend – pauschale Aussagen greifen oft zu kurz.
Kurz erklärt: Welche Regionen sind hier gemeint?
- Top-7-Städte: Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf.
- Kreisfreie Großstädte (außer Top-7): größere Städte, die nicht zu den Top-7 zählen – oft dynamisch, aber preislich unter den Metropolen.
- Städtische Kreise / ländliche Kreise: Regionstypen, die das Statistische Bundesamt für Vergleiche nutzt – damit sehen Sie schneller, ob Ihr Markt eher „Stadt“, „Umland“ oder „Land“ entspricht.
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3. Wie entwickelten sich die Preise über die letzten 10 Jahre?
Von 2015 bis 2022 stiegen die Immobilienpreise in Deutschland kräftig an. Dank gesunkener Bauzinsen war der Kauf von Wohneigentum allerdings für viele Menschen lange bezahlbar. Solange die Zinsen auf diesem niedrigen Niveau verharrten, boomte der Immobilienmarkt und die Preise nahmen kontinuierlich zu. Grund für den Preisanstieg waren neben den günstigen Finanzierungsbedingungen zudem gestiegene Baukosten, insbesondere aufgrund von Lieferengpässen bei Baumaterialien. Auch die zwischenzeitlich hohen Energiepreise trugen dazu bei.
Ab 2022 schwächte sich dieses Tempo ab, als die Europäische Zentralbank die Leitzinsen deutlich anhob, um die Inflation zu bekämpfen. Das führte zu höheren Bauzinsen und spürbar sinkender Nachfrage in Teilen des Immobilienmarktes. Entlang des Jahres 2023 reagierten die Preise für selbst genutztes Wohneigentum entsprechend und waren zum ersten Mal seit über 10 Jahren in vielen Regionen Deutschlands rückläufig.
Dieser Preisrückgang schwächte sich 2024 ab. Grund dafür waren die wieder zunehmende Kaufkraft und Kaufbereitschaft vieler Haushalte. Inzwischen hatten sich die Bauzinsen stabilisiert und zwischen gut 3,5 und 4 Prozent eingependelt. In Kombination mit höheren Reallöhnen und dem nun günstigeren Wohneigentum wurde der Immobilienkauf wieder erschwinglicher. Infolge der höheren Nachfrage mussten Käufer in einigen Regionen Ende 2025 mehr zahlen als noch zu Beginn des Jahres.
Eine Immobilie kaufen und sanieren
Angesichts der aktuellen Marktlage bietet es sich an, eine ältere Immobilie günstig zu erwerben und anschließend zu sanieren. Denn für die energetische Sanierung eines Gebäudes können Sie aktuell ordentlich staatliche Förderungen erhalten. So können die Gesamtkosten für den Kauf und die Sanierung deutlich geringer ausfallen.
4. Warum ist der Immobilienbedarf in Deutschland so hoch?
Deutschland braucht seit Jahren mehr Wohnraum – und dieser Bedarf ist messbar und strukturell begründet. Drei Hauptfaktoren tragen dazu bei:
1. Geringe Umzugsdynamik
Für viele Bewohner zu teuer, den Wohnsitz zu wechseln. Bei Mietwohnungen sind Neuvermietungen fast immer teurer als bestehende Mietverträge. Viele Mieter bleiben deshalb in zu großen Wohnungen, da ein Umzug in eine kleinere Wohnung meist keinen finanziellen Vorteil bringt. Gleichzeitig sorgt der geringe Neubau dafür, dass selbst für kleinere Wohnungen hohe Kaufpreise verlangt werden.
2. Hohe Baukosten und lange Verfahren
Der Neubau ist für viele Bauträger schlicht zu teuer. Besonders in nachgefragten Regionen wird oft nicht genug neues Bauland bereitgestellt, was die Nachfrage und damit die Preise für Bauflächen in die Höhe treibt. Zudem bremsen hohe Baustandards, komplexe staatliche Auflagen und lange Genehmigungsverfahren neue Projekte aus.
3. Mehr Haushalte trotz moderatem Bevölkerungswachstum
Die Bevölkerung wächst nur noch moderat. Doch die Zahl der Haushalte steigt schneller – viele Menschen leben heute allein oder in kleinen Familien. Dadurch entsteht zusätzliche Nachfrage nach Wohnungen, auch wenn die Gesamtbevölkerung nicht stark wächst.
4. Neubau deckt Nachfrage nicht vollständig ab
Zwar werden jährlich viele neue Wohnungen gebaut, doch reicht das für den Bedarf in Ballungsräumen und beliebten Regionen nicht aus. Die Gründe liegen vor allem in hohen Baukosten und knappen Kapazitäten. Besonders in Städten und deren Umland ist der Druck hoch, weil dort viele Menschen arbeiten und wohnen wollen.
Warum ist das relevant für Sie?
Diese strukturellen Faktoren beeinflussen direkt die Preise und die Verfügbarkeit von Immobilien. Wenn Nachfrage hoch und Angebot langfristig begrenzt bleibt, verstärkt das den Druck auf Preise und Mietwerte – vor allem in gefragten Regionen.
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5. Prognose für Immobilienpreise in 2026: Wie geht es weiter?
Ob die Preise 2026 in jedem Marktsegment weiter steigen, lässt sich nicht mit Sicherheit vorhersagen. Was sich aber klarer als noch vor einem Jahr sagen lässt: Mehrere belastbare Indikatoren zeigen wieder nach oben.
Viele Ausblicke für 2026 gehen von moderaten Zuwächsen aus – häufig im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Gleichzeitig bleibt das Tempo voraussichtlich unter dem Boom der Jahre 2015 bis 2022. Entscheidend wird, wie sich Finanzierungskosten, Neubau und die allgemeine Wirtschaftslage im Jahresverlauf entwickeln.
Der Aufwärtstrend wird vor allem durch drei Faktoren getrieben:
- Verbesserte Kaufkraft: Da die Einkommen zuletzt stärker gestiegen sind als die Inflation, können sich wieder mehr Haushalte eine Finanzierung leisten. Dadurch verbessert sich die Kaufkraft der Menschen und die Investitionsbereitschaft vieler Wohneigentumsinteressenten wird weiter steigen.
- Stabile Finanzierungskosten: Die Bauzinsen haben sich über die vergangenen Jahre eingependelt. Für eine 10-jährige Zinsbindung können Sie mit einem Korridor zwischen 3,5 und 4 Prozent rechnen. Viele Personen akzeptieren dieses Zinsniveau als „neuen Standard“ und sind bereit, einen Baukredit für den Immobilienerwerb aufzunehmen.
- Akuter Wohnungsmangel: Der Neubau kommt nur langsam voran. Experten schätzen, dass 2026 nur etwa 58 Prozent des eigentlichen Wohnraumbedarfs gedeckt werden können. In der Praxis bedeutet das: Wenn Neubau nicht schnell genug nachkommt und die Nachfrage stabil bleibt, stützt das mittelfristig auch Kaufpreise – vor allem in Lagen, in denen Angebot knapp ist.
Immobilien als Anlage
Eine Immobilie ist nicht nur ein Wohnort – sie ist auch eine ideale Absicherung fürs Alter. Mehr dazu erfahren Sie in unseren Ratgebern zu den Themen Immobilien als Kapitalanlage und Immobilien als Altersvorsorge.
Fazit: Nicht zu lange mit dem Immobilienkauf warten
Die Entwicklung des Immobilienmarktes ist nicht hundertprozentig vorhersehbar. Planen Sie, eine Immobilie zu kaufen, sollten Sie die aktuelle Marktsituation abwägen:
Die Immobilienpreise in Deutschland haben 2025 in vielen Regionen wieder angezogen. Gleichzeitig liegen die Bauzinsen weiterhin unter den Spitzenwerten von 2023 und bewegen sich – je nach Eigenkapital, Objekt und Zinsbindung – meist in einem Korridor von rund 3,5 bis knapp 4,0 Prozent. Wenn Sie jetzt den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung angehen, profitieren Sie von den aktuell moderaten Preisen, bevor Immobilien langfristig weiter teurer werden.
Ihr Wüstenrot-Berater vor Ort unterstützt Sie dabei, die passende Finanzierung für Ihren Wohnwunsch zu finden.
Stand: Januar 2026
Tipp:
In unseren Ratgebern erfahren Sie mehr Informationen rund um den Immobilienkauf und die Immobiliensuche.
Weitere Fragen zur Entwicklung des Immobilienmarkts
Sowohl die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung, die Entwicklung der Bauzinsen, die Situation im Neubau als auch globale geopolitische Bedingungen haben Auswirkungen auf den deutschen Markt für Wohnimmobilien.
Grundsätzlich ist der deutsche Immobilienmarkt als robust und stabil anzusehen. Die in Deutschland ohnehin international vergleichsweise geringe Gefahr von Marktverwerfungen aufgrund einer platzenden Immobilienpreisblase hat sich in den letzten Jahren noch mehr verringert. Deutschland gilt auch über seine Grenzen hinweg in Sachen Wohnimmobilien als sicherer Anlagehafen.
Grundsätzlich ist der deutsche Immobilienmarkt als robust und stabil anzusehen. Die in Deutschland ohnehin international vergleichsweise geringe Gefahr von Marktverwerfungen aufgrund einer platzenden Immobilienpreisblase hat sich in den letzten Jahren noch mehr verringert. Deutschland gilt auch über seine Grenzen hinweg in Sachen Wohnimmobilien als sicherer Anlagehafen.
Eine Immobilienpreisblase kann entstehen, wenn steigende Immobilienpreise immer mehr Menschen dazu veranlassen, mit Immobilien zu spekulieren. In der Hoffnung, das Objekt bereits nach wenigen Jahren wieder zu einem höheren Preise zu verkaufen, finanzieren viele komplett mit geliehenem Geld. Das treibt die Immobilienpreise weiter in die Höhe. Wenn eine solche Blase platzt, fangen die Preise an nachzugeben. Das kann passieren, wenn aufgrund von Spekulation zu viel gebaut wird, die Bauzinsen plötzlich ansteigen oder Käufer nicht mehr bereit sind, immer höhere Immobilienpreise zu zahlen.
Die Folge: Viele möchten so schnell wie möglich verkaufen, um die Verluste gering zu halten – insbesondere, wenn ausschließlich über Kredit finanziert wurde. Durch das Überangebot an Immobilien auf dem Wohnungsmarkt kommt es zum Preissturz. Solche platzenden Immobilienpreisblasen ereigneten sich unter anderem in Irland, den Niederlanden und Spanien im Zuge der Wirtschafts- und Finanzmarktkrise Ende der 2000er Jahre.
Die Entstehung eines Überangebotes an Immobilien ist nicht zu befürchten, da der Bedarf an Wohnraum ungebrochen hoch ist, wobei der Immobilienerwerb gegenüber dem Mieten wieder deutlich an Attraktivität gewonnen hat.
Die Folge: Viele möchten so schnell wie möglich verkaufen, um die Verluste gering zu halten – insbesondere, wenn ausschließlich über Kredit finanziert wurde. Durch das Überangebot an Immobilien auf dem Wohnungsmarkt kommt es zum Preissturz. Solche platzenden Immobilienpreisblasen ereigneten sich unter anderem in Irland, den Niederlanden und Spanien im Zuge der Wirtschafts- und Finanzmarktkrise Ende der 2000er Jahre.
Die Entstehung eines Überangebotes an Immobilien ist nicht zu befürchten, da der Bedarf an Wohnraum ungebrochen hoch ist, wobei der Immobilienerwerb gegenüber dem Mieten wieder deutlich an Attraktivität gewonnen hat.
Das Finanzmarkt- und Baufinanzierungssystem in Deutschland ist deutlich robuster als in anderen Ländern. Finanzierungen sind hierzulande insbesondere durch das geforderte Eigenkapital sowie über lange Zeiträume fest vereinbarte Zinssätze relativ solide aufgestellt. Die langen Zinslaufzeiten erweisen sich vor allem dann als wichtiger, stabilisierender Faktor, wenn mit geringerem Eigenkapitalanteil finanziert wird, was in der Niedrigzinsphase häufiger vorkam.
Ob sich der Immobilienkauf für Sie lohnt, hängt von Ihren Wohnpräferenzen und Ihrer finanziellen Situation ab. In unserem Ratgeber beantworten wir die Frage, ob sich kaufen oder mieten mehr lohnt.
Überlegen Sie Ihr Geld in Aktien zu stecken, anstelle es für eine Immobilie zu verwenden? Erfahren Sie in unserem Vergleich, ob Aktien oder Immobilien eine bessere Investition sind. Für eine ausführliche Beratung zu Ihren Finanzierungsvorhaben wenden Sie sich an Ihren lokalen Wüstenrot-Berater.
Überlegen Sie Ihr Geld in Aktien zu stecken, anstelle es für eine Immobilie zu verwenden? Erfahren Sie in unserem Vergleich, ob Aktien oder Immobilien eine bessere Investition sind. Für eine ausführliche Beratung zu Ihren Finanzierungsvorhaben wenden Sie sich an Ihren lokalen Wüstenrot-Berater.
Bitte beachten Sie: Unsere Ratgeberartikel ersetzen keine Beratung durch einen Gutachter oder Juristen. Bei Unsicherheiten oder Fragen wenden Sie sich daher bitte immer persönlich an einen Fachanwalt oder Gutachter. Bei Fragen zu Finanzierungen, Bausparen oder Versicherungen stehen Ihnen unsere Berater natürlich jederzeit zur Verfügung. Bei Fragen rund um die Immobilienvermittlung und -verrentung stehen Ihnen unsere Immobilienexperten gerne zur Seite.