Arten der Anschlussfinanzierung. Prolongation und Umschuldung im Vergleich.

Jahre nach dem Abschluss einer Baufinanzierung müssen Sie sich erneut Gedanken über Ihre Finanzen machen. Denn dann läuft die Zinsbindung aus und Sie benötigen eine Anschlussfinanzierung. Die Möglichkeiten: Prolongation des Zinssatzes oder Umschuldung der offenen Kreditsumme. Wir erklären, was beide Varianten voneinander unterscheidet und wann welche Lösung besser geeignet ist.

Prolongation: Die Weiterführung des bestehenden Vertrages

In der Regel wird ein Darlehensvertrag bis zur kompletten Rückzahlung des Darlehens geschlossen. Dies gilt meist nicht für den vereinbarten Zinssatz. Üblich sind Zinsbindungen von 10, 15 oder 20 Jahren. Nach Ablauf der Zinsbindung ist daher in Abhängigkeit von der geleisteten Tilgung noch ein Restdarlehen vorhanden. Bei der Prolongation (aus dem Lateinischen prolongare für „verlängern“) wird also lediglich ein neuer Zinssatz vereinbart. Haben Sie Ihre Raten in den vergangenen Jahren immer pünktlich gezahlt, bekommen Sie spätestens drei Monate vor dem Ablauf der Zinsbindung ein sogenanntes Prolongationsangebot. War das Vertragsverhältnis bereits belastet, kann sich die Bank allerdings gegen eine Fortführung entscheiden. Auch das teilt Sie Ihnen rechtzeitig mit.

Bei einer Prolongation werden Ihnen verschiedene Zinssätze in Abhängigkeit von einer neuen Zinsbindungsfrist angeboten (meist 5, 10 oder 15 Jahre), aus denen Sie auswählen können - einfach das Angebot unterschreiben und zurückschicken. Natürlich haben Sie hier auch die Möglichkeit, die genannten Konditionen nachzuverhandeln. Wichtig zu wissen ist allerdings, dass sich sonstige Vereinbarungen nicht verändern. So bleiben die allgemeinen Vertragsbedingungen genauso bestehen, wie die Tilgungshöhe oder Absprachen zu Sondertilgungen. Waren diese vorher nicht möglich, bleiben Ihnen die Sonderzahlungen auch nach der Prolongation verwehrt.

Ganz allgemein ist das Prolongieren eine bequeme Art der Anschlussfinanzierung. Sie müssen keine neuen Unterlagen einreichen und auch zusätzliche Kosten fallen nicht an. Da der Darlehensvertrag dabei einfach weiterläuft, kommen Sie außerdem um eine Änderung im Grundbucheintrag und den Gang zum Notar herum.

Umschuldung: Neuer Kreditvertrag für die offene Restschuld

Bei einer Prolongation liegen allerdings oftmals die angebotenen Darlehenszinsen höher als bei Neufinanzierungen im Markt. Möchten Sie Geld sparen, sollten Sie bei einer Anschlussfinanzierung daher auch eine Umschuldung in Betracht ziehen. Dabei lösen Sie Ihre Restschuld mit einem neuen Kreditvertrag ab.

Sinnvoll ist es, bereits ein bis zwei Jahre vor dem Ablauf der Zinsbindungsfrist an die Anschlussfinanzierung zu denken. Lassen Sie sich von Ihrer Bank ein Angebot zur Prolongation zusenden und vergleichen Sie dieses mit den möglichen Konditionen neuer Banken.
Wichtig: Um eine aussagekräftige Entscheidung fällen zu können, müssen alle Angebote auf der gleichen Summe basieren.

Ist die Umschuldung günstiger als die Prolongation? Dann beantragen Sie den neuen Kreditvertrag. Dazu müssen Sie in der Regel folgende Unterlagen einreichen:

  • Einkommensnachweise
  • Objektunterlagen wie z. B. Wohnflächenberechnungen, Lageplan und bemaßte Pläne
  • Kopie des ursprünglichen Kreditvertrages
  • Kopie des letzten Kontoauszugs der alten Bank
  • aktueller Grundbuchauszug

Gibt die neue Bank ihr OK zur Umschuldung, können Sie den bestehenden Kreditvertrag fristgerecht (spätestens drei Monate vor dem Ende der Zinsbindung) kündigen. Die bestehende Grundschuld wird an den neuen Finanzierungspartner abgetreten und Sie zahlen die monatlichen Raten zu neuen Konditionen weiter. Wichtig zu wissen ist, dass für die Änderungen im Grundbuch und den beauftragten Notar zusätzliche Kosten anfallen.

Möchten Sie schon vor Ablauf der Zinsbindung umschulden, um von niedrigen Zinsen zu profitieren? Dann können Sie Ihre Baufinanzierung ganz oder teilweise vorzeitig kündigen. Aber Achtung: In den ersten Jahren fallen dabei häufig hohe Vorfälligkeitsentschädigungen an. Anders ist das mit dem Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB. Hierbei können Sie Ihren alten Vertrag zehn Jahre nach der kompletten Auszahlung des Darlehens ohne Extrakosten kündigen. Wichtig ist, dass Sie dabei eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten.

Prolongation oder Umschuldung: Vorteile und Nachteile

Während das Prolongieren besonders unkompliziert ist, sichern Sie sich mit einer Umschuldung oft bessere Konditionen. Sie können die vertraglichen Regelungen anpassen und bei geringeren Zinsen mit der gleichen Rate mehr tilgen. Unterm Strich spart das unter Umständen viel Geld und Sie können Ihre Restschuld früher zurückzahlen. Die folgende Tabelle zeigt Vor- und Nachteile von Prolongation und Umschuldung im Vergleich.

Vorteile Nachteile
Prolongation
  • Fortführung der alten Baufinanzierung beim gleichen Anbieter
  • einfache und schnelle Abwicklung
  • keine Extrakosten für Notar und Grundbucheintrag
  • keine neue Bonitätsprüfung
  • Konditionen sind teilweise ungünstiger als bei Umschuldung
  • Vertragsbestandteile wie Tilgungsrate oder Sondertilgungen verändern sich nicht
Umschuldung
  • teilweise geringere Zinsen bei neuer Bank
  • neue Verträge mit angepassten Konditionen (Tilgung, Sonderzahlungen)
  • hohe Einsparungen sind möglich
  • höherer Aufwand
  • erneute Bonitätsprüfung
  • Extrakosten durch Grundbucheintrag und Notar
  • Ansprechpartner wechselt
Vor- und Nachteile von Prolongation und Umschuldung

Wann ist welche Art der Anschlussfinanzierung besser geeignet?

Wenn das bestehende Vertragsverhältnis unbelastet ist und das Prolongationsangebot im Zinsvergleich zu neuen Finanzierungsangeboten attraktiv ist, ist die Prolongation die bequemere Lösung. Sie können mit einer Neufinanzierung Geld sparen, weil die Zinssätze erheblich niedriger liegen? Dann ist die Umschuldung vorzuziehen. Diese Art der Anschlussfinanzierung ist darüber hinaus auch dann zu empfehlen, wenn Sie die Vertragskonditionen an Ihre geänderte finanzielle Situation anpassen wollen.

Wichtige Informationen

Bitte beachten Sie: Unsere Ratgeberartikel ersetzen keine Beratung durch einen Gutachter oder Juristen. Bei Unsicherheiten oder Fragen wenden Sie sich daher bitte immer persönlich an einen Fachanwalt oder Gutachter. Bei Fragen zu Finanzierungen, Bausparen oder Versicherungen stehen Ihnen unsere Berater natürlich jederzeit zur Verfügung. Bei Fragen rund um die Immobilienvermittlung stehen Ihnen unsere Immobilienexperten gerne zur Seite.