Was ist ein Tilgungsplan und wie wird er erstellt?

Im Laufe Ihrer Finanzierungsberatung wird Ihnen ein Tilgungsplan vorgelegt, der die möglichen künftigen Raten veranschaulicht. Daneben erhalten Sie einen Überblick über den anfänglichen Tilgungssatz, die Höhe der Restschuld am Ende der Zinsbindung und die Gesamtdauer der Finanzierung bei gleichbleibendem Zinssatz.

Ein Tilgungsplan ist eine tabellarische Übersicht, die darstellt, welche monatlichen Zahlungen auf Sie zukommen, wenn Sie ein Darlehen über eine bestimmte Summe zu bestimmten Konditionen abschließen. Mit dem Tilgungsplan lässt sich etwa veranschaulichen, wie sich Ihre Zinslast bei unterschiedlichen Zinssätzen ändert und wie groß der Tilgungsanteil an den jeweiligen Zahlungen ist.

Die wichtigsten Informationen aus dem Tilgungsplan sind folgende:

• Ratenhöhe und anfängliche Tilgung
• Welchen Betrag Sie innerhalb der Sollzinsbindung getilgt haben sowie die Höhe der Restschuld
• Die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung

Die jährliche (anfängliche) Tilgung hat großen Einfluss auf den Verlauf Ihrer Rückzahlung und auch auf Ihre Zinslast. Je mehr Sie von der Darlehenssumme pro Jahr abbezahlen können, desto schneller sind SIe mit der Rückzahlung fertig und desto kürzer wird die Zeit, die Sie Zinsen zahlen müssen.

Ein wichtiger Faktor für den jährlichen Tilgungssatz ist Ihr Alter: Ab etwa 40 Jahren sollten Sie einen höheren Tilgungssatz wählen, damit Sie die Finanzierung möglichst bis zum Renteneintritt hinter sich haben. Sind Sie noch jung, haben Sie länger Zeit, das Immobiliendarlehen abzubezahlen und es genügt deshalb auch ein niedrigerer Tilgungssatz.

Ein Beispiel:

• Eigenkapital: 50.000 €
• Darlehenssumme: 200.000 €
• Sollzinsbindung: 20 Jahre
• Sollzinssatz: 4 % p. a.
• anfängliche Tilgung: 4 %
• monatliche Rate: 1.333,33 €

Der Sollzins ist der Zins, den Sie mit der Bank vereinbaren, bevor Sie Ihren Immobilienkredit abschließen. Er ist quasi die Gebühr, die Sie dafür zahlen, dass die Bank Ihnen einen Kredit gewährt und hängt von Faktoren wie der Marktlage, der finanzierten Immobilie und Ihrer Bonität ab.

Der effektive Jahreszins hingegen ist das, was Sie tatsächlich bezahlen, inklusive weiterer Kosten, Gebühren und teilweise auch Versicherungen. Deshalb liegt er meist ein bisschen höher als der Sollzins.

In der Immobilienfinanzierung sind bereits seit 2011 Bearbeitungsgebühren untersagt; trotzdem gibt es Faktoren, die den Zins geringfügig erhöhen können. Außerdem ergibt sich auch ohne zusätzliche Kosten meist eine leichte Erhöhung des Sollzinses, da die monatlichen Raten nachschüssig gezahlt werden, die Zinsen aber täglich fällig sind.

Mit einer Sollzinsbindung legen Sie für eine bestimmte Anzahl an Jahren einen festen Zinssatz für Ihre Immobilienfinanzierung fest. Damit sind Sie vor Änderungen auf dem Zinsmarkt geschützt. Die Zinsbindung kann meistens zwischen einem und 30 Jahre festgelegt werden. Gerade in Niedrigzins-Zeiten und bei einer größeren Baufinanzierung lohnt es sich aber, jetzt günstigere Zinsen für längere Zeit festzulegen.

Ganz so einfach machen die Banken es einem aber nicht: Für lange Sollzinsbindungen wird ein höherer Zins verlangt als für kürzere. Das hieße beispielsweise: Wenn der Sollzinssatz eines Darlehens für 200.000 € bei 5 Jahren Zinsbindung momentan etwa bei 1 % liegt, so ist er für 15 Jahre bei etwa 1,8 %.

Trotzdem lohnt es oft, sich in Niedrigzinsphasen eine lange Zinsbindung festlegen zu lassen. Nach 10 Jahren Laufzeit gilt nämlich ein Sonderkündigungsrecht für Kreditnehmer, sodass Sie bei Bedarf mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist aus dem Darlehen aussteigen können und keine Entschädigung an die Bank zahlen müssen. Damit haben Sie die Möglichkeit, zu einem besseren Angebot zu wechseln, wenn sich die Zinslage in Zukunft weiter vergünstigt.

Welcher Tilgungssatz der richtige für Sie ist, hängt vor allem davon ab, welchen Betrag Sie generell für Ihre Raten ausgeben können: Ziehen Sie dafür Ihre gesamten monatlichen Ausgaben (exklusive Kaltmiete) von Ihren Einnahmen ab; vom übrigen Rest können Sie einen Großteil für Ihr Darlehen nutzen. Denken Sie aber an unregelmäßige Ausgaben wie Reparaturen (auch am neuen Zuhause) oder Kosten für den jährlichen Urlaub.

Ausgehend von diesem Betrag lässt sich dann die beste Tilgungsrate ermitteln. Damit Sie das Darlehen möglichst schnell abbezahlen können und sich die bezahlten Zinsen ebenfalls im Rahmen halten, wird eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 % empfohlen, das heißt, bei einer Kredithöhe von 100.000 € bezahlen Sie im ersten Jahr 2.000 € des Darlehens ab. Hinzu kommen die Zinskosten. Je höher die Tilgung ist, desto schneller sind Sie schuldenfrei.

Hier ein Beispiel für ein Annuitätendarlehen über 100.000 €:

Bei einem Annuitätendarlehen sind die Zinskosten zu Beginn recht hoch und sinken mit der Rückzahlung des Kredits durch die sinkende Restschuld. Die Tilgung steigt dafür stetig, da die monatlich gezahlte Rate immer gleich bleibt.

Wichtig ist, die Laufzeit so zu planen, dass Sie bis spätestens zum Renteneintritt keine Restschuld mehr haben. Im Alter mit geringerem Renteneinkommen noch Kreditraten abbezahlen möchte niemand. Je älter Sie sind, desto höher sollte folglich die Tilgung ausfallen.

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