Gebäudemodernisierungs-
gesetz: Änderungen, Förderungen und Co. erklärt
Das Wichtigste in Kürze:
- Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) löst das vorherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab.
- Das Gesetz bestimmt, welche Heizungstechnik Eigentümer einbauen dürfen und wie diese zu betreiben ist.
- Die Regelung, dass neue Heizungen mindestens 65 Prozent ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien gewinnen müssen, entfällt.
- Neue fossile Heizungen müssen zukünftig Vorgaben an eine sogenannte Bio-Treppe erfüllen und klimafreundliche Brennstoffe verwenden.
1. Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz – offiziell „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden“ (GModG) – wurde am 10. Juli 2026 verabschiedet und wird das vorausgehende Gebäudeenergiegesetz (GEG) ablösen. Damit wird das bisherige „Heizungsgesetz" grundlegend überarbeitet und reformiert. Ziel der Überarbeitung ist es, die Wärmeversorgung in Deutschland schrittweise zu modernisieren und gleichzeitig Technologieoffenheit beim Heizungstausch zu schaffen.
Das neue Gesetz befindet sich derzeit in der Vorbereitung und wird schrittweise in Kraft treten:
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1
Ab sofort gelten neue Regelungen für die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG).
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Das Gesetz wird voraussichtlich gegen Ende Juli / Anfang August offiziell verkündet.
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3
Ab Anfang 2029 wird die Bio-Treppe für neu installierte fossile Heizungen gelten.
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4
Ab Anfang 2030 wird das Nullemissionsgebäude zum Neubaustandard für alle neuen Gebäude.
2. Was ändert sich mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz?
Das GModG reformiert das bisherige GEG grundlegend und ändert zugleich mehrere begleitende Gesetze. Darüber hinaus setzt ein zweiter, umfangreicher Regelungsblock die EU-Gebäuderichtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) um und verankert diese im Gesetz.
In der folgenden Tabelle sehen Sie die wichtigsten Änderungen für Wohngebäude kompakt zusammengefasst:
| Änderung | Beschreibung |
|---|---|
| Entfall der 65-Prozent-Regelung | Die bisherige Vorgabe des § 71 GEG, nach der neu eingebaute Heizungsanlagen mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugen mussten, wird aufgehoben. |
| Entfall der Beratungspflicht beim Einbau fossiler Heizungen | Beim Einbau einer Öl-, Gas- oder Flüssiggasheizung ist künftig keine verpflichtende Beratung durch eine fachkundige Person mehr erforderlich. |
| Entfall der Austauschpflicht alter Heizkessel | Das in § 72 GEG festgelegte Betriebsverbot für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel sowie das ab 2045 geltende finale Verbot, Heizkessel mit fossilen Brennstoffen zu betreiben, entfallen. |
| Neue „Bio-Treppe“ für neu eingebaute fossile Heizungen | Wer in einem bestehenden Gebäude eine neue Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung installiert, muss gemäß § 43 GModG dafür sorgen, dass ein bestimmter Mindestanteil der erzeugten Wärme aus gesetzlich anerkannten, klimafreundlicheren Brennstoffen stammt. |
| Mehr Mieterschutz durch geteilte Betriebskosten | Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz wird um besondere Regeln für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen ergänzt. Baut ein Vermieter in ein Bestandsgebäude eine neue Heizung mit fossilen Brennstoffen ein, müssen sich Vermieter und Mieter die Betriebskosten künftig teilen. |
| Regelungen zur Mieterhöhung beim Einbau von Wärmepumpen | Flankierend werden die mietrechtlichen Vorgaben im BGB angepasst. Wer als Vermieter eine Wärmepumpe einbaut, kann die Kosten nur dann vollständig im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung berücksichtigen, wenn eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachgewiesen wird. |
| Berechnung der Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen eines Neubaus | Gemäß Artikel 7 der EPBD wird für Neubauten eine Berechnung der Treibhausgasemissionen über den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes eingeführt. Dabei werden nicht nur die Emissionen des Gebäudebetriebs erfasst, sondern auch die Emissionen, mit der Verarbeitung Baustoffen verbunden sind. |
| Vorschriften zum Standard des Nullemissionsgebäudes | Der Standard des Nullemissionsgebäudes gemäß Artikel 11 der EPBD wird stufenweise verbindlich:
|
| Solaranlagenpflicht im Neubau | Für neue Wohn- und Nichtwohngebäude wird eine stufenweise Solarpflicht eingeführt. Die konkrete Anwendung hängt von der Gebäudeart, den technischen Möglichkeiten und weiteren Faktoren ab. Die Vorgaben sind in Artikel 10 der EPBD verankert. |
| Verpflichtende Ladeinfrastruktur für Gebäude | Das GMogG ändert auch das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz. Neu definiert werden unter anderem intelligentes Laden, isolierte Kleinstnetze, Ladepunkt, Stellplatz und Vorverkabelung. In größeren Mehrfamilienhäusern sind zukünftig mindestens 50 Prozent Stellplätze vorzuverkabeln. |
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3. Wie funktioniert die neue Bio-Treppe?
Die Bio-Treppe gilt für Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen, die nach Inkrafttreten der neuen Regelung in einem bestehenden Gebäude neu installiert werden. Eigentümer müssen sicherstellen, dass der Anteil der erzeugten Wärme, der aus gesetzlich anerkannten erneuerbaren oder emissionsärmeren Brennstoffen stammt, schrittweise steigt. Anerkannt werden insbesondere Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie grüner, blauer, orangener und türkiser Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate.
Die Bio-Treppe gilt ab 2029 und wird in den darauffolgenden Jahren verschärft:
| Stufe | Gültig ab | Mindestanteil klimafreundlicher Wärme | Maximal verbleibender konventionell-fossiler Anteil |
|---|---|---|---|
| 1 | 1. Januar 2029 | 10 % | 90 % |
| 2 | 1. Januar 2030 | 15 % | 85 % |
| 3 | 1. Januar 2035 | 30 % | 70 % |
| 4 | 1. Januar 2040 | 60 % | 40 % |
Wichtig: Die Prozentsätze beziehen sich auf den gesetzlich anrechenbaren Anteil der mit der Anlage bereitgestellten Wärme. Bei einer reinen Brennstoffheizung wird diese Vorgabe in der Praxis in der Regel durch den Bezug einer entsprechenden Brennstoffmischung oder eines anerkannten Produkts erfüllt. Bei Hybridanlagen kann dagegen auch die von der Wärmepumpe, der Solarthermieanlage oder der Biomasseanlage erzeugte Wärme angerechnet werden. Ab 2035 ist zudem ein Nachweis durch eine fachkundige Person über den erneuerbaren Anteil erforderlich, um die Anforderungen der Bio-Treppe zu erfüllen.
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4. Wie verändert sich die Heizungsförderung?
Parallel zum GModG hat die Bundesregierung eine umfassende Reform der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) beschlossen. Dies hat unter anderem weitreichende Änderungen des Heizungsförderung zur Folge.
Die neuen Förderkonditionen setzen sich ab sofort wie folgt zusammen:
- Der Einkommensbonus für Haushalte mit einem zu versteuernden Einkommen von maximal 30.000 Euro wird von 30 auf 40 Prozent erhöht. Für Haushalte mit einem zu versteuernden Einkommen bis 40.000 Euro bleibt der Bonus hingegen bei 30 Prozent. Haushalte mit einem zu versteuernden Einkommen bis 50.000 Euro können einen Bonus von 10 Prozent erhalten.
- Der Klimageschwindigkeitsbonus für den frühzeitigen Heizungsaustausch beträgt anfänglich 16 Prozent und sinkt halbjährlich um jeweils 4 Prozentpunkte, bis er Mitte 2028 vollständig entfällt.
- Der Effizienzbonus und der Emissionsminderungszuschlag entfallen vollständig.
- Der Förderdeckel sinkt: Statt 30.000 Euro werden zukünftig maximal Kosten von 28.000 Euro bei Maßnahmen an einem Einfamilienhaus gefördert. Dieser Wert sinkt halbjährlich um weitere 750 Euro, bis er Ende 2030 bei 22.000 Euro liegt.
- Die neue Förderung sieht eine besondere Unterstützung für Familien vor: Lebt mindestens ein minderjähriges Kind im Haushalt, wird das für die Förderung relevante zu versteuernde Einkommen rechnerisch einmalig um 10.000 Euro reduziert.
- Die maximale Förderhöhe beträgt ab sofort 80 Prozent der förderfähigen Kosten.
Im ersten Quartal 2027 wird zudem die Förderung für Wärmepumpen angepasst. Die Grundförderung für Wärmepumpen sinkt dann auf 15 Prozent. Zeitgleich wird ein Wertschöpfungsbonus eingeführt, der für innerhalb der EU hergestellte Wärmepumpen ausgezahlt wird. Dieser beträgt ebenfalls 15 Prozent, sodass die Summe aus Grundförderung und Wertschöpfungsbonus effektiv weiterhin bei 30 Prozent liegt.
Alle aktuellen Förderungen für Sanierungen auf einem Blick
Neben der Heizungsförderung wurden mit Inkrafttreten des GMoG diverse weitere Förderprogramme angepasst. Welche Förderung Sie aktuell erhalten können, erfahren Sie in unserem Ratgeber.
5. Welche Regelungen bleiben unverändert?
Die folgenden Bestandteile des vorausgehenden Gebäudeenergiegesetzes bleiben bestehen:
| Regelung | Beschreibung |
|---|---|
| Klimaneutralität bis 2045 | Das Klimaziel „Treibhausgasneutralität bis 2045" bleibt als Rahmen bestehen, auch wenn sich der rechtliche Rahmen dafür verändert. |
| CO₂-Preis steigt weiter | Unabhängig vom GModG steigt der CO₂-Preis planmäßig weiter. Für Eigentümer bedeutet das: Auch wenn Gas- oder Ölheizungen erlaubt bleiben, können die laufenden Kosten über die Jahre steigen. |
| Energieausweis-Pflicht | Für Wohngebäude bleibt das bestehende System der Energieausweise grundsätzlich erhalten. Bei Neubau, Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing müssen weiterhin Energieausweise ausgestellt, vorgelegt oder übergeben werden. |
| Energiestandards von Neubauten | Die bisherigen Vorgaben an den Neubau bezüglich energetischer Mindeststandards sowie weiterer Bauvorschriften bleiben bestehen. Der Neubaustandard Effizienzhaus 55 wird beibehalten. |
| Anforderungen an bestehende Gebäude | Die bisherigen Anforderungen an Bestandsgebäude werden im Wesentlichen übernommen, jedoch teilweise in andere Paragraphen verschoben. Dies betrifft beispielsweise das Verbot, die energetische Qualität eines Gebäudes durch bauliche Maßnahmen zu verschlechtern, sowie die Nachrüstpflichten für bestimmte oberste Geschossdecken oder Dächer. |
| Technische Gebäudeausrüstung | Die Vorgaben für den effizienten Betrieb gebäudetechnischer Anlagen werden ebenfalls weitgehend fortgeführt. Heizungs-, Warmwasser-, Klima- und Lüftungsanlagen müssen sachgerecht betrieben, gewartet und instand gehalten werden. Bestehende Verpflichtungen zur Prüfung und Optimierung bestimmter Heizungsanlagen und Wärmepumpen bleiben grundsätzlich Bestandteil des Gesetzes. |
| Begrenzter Einsatz von Stromdirektheizungen | Stromdirektheizungen bleiben nur bei sehr gutem baulichen Wärmeschutz zulässig. Eine Stromdirektheizung darf in einem bestehenden Wohngebäude grundsätzlich nur eingebaut werden, wenn das Gebäude die gesetzlichen Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz deutlich übertrifft. |
Fazit: Eine Modernisierung lohnt sich weiterhin
Zwar verändert das neue Gebäudemodernisierungsgesetz den gesetzlichen Rahmen auf viele Weisen. Was allerdings weiterhin gilt: Eine Modernisierung zahlt sich aus. Dank attraktiver Förderungen müssen Sie einerseits weniger investieren und zahlen andererseits in einem energieeffizienteren Zuhause auch weniger Heizkosten.
Bei allen Fragen rund um Ihre Modernisierung unterstützt Sie Ihr persönlicher Wüstenrot-Berater.
Stand: Juli 2026
Weitere Fragen und Antworten zum Gebäudemodernisierungsgesetz
Nein. Das GModG enthält keine generelle Austauschpflicht für funktionierende Gas- oder Ölheizungen. Bestehende Anlagen dürfen grundsätzlich weiterbetrieben werden.
Vermieter erhalten mehr Freiheit bei der Heizungswahl. Gleichzeitig werden Mieter stärker vor hohen Folgekosten neuer fossiler Heizungen geschützt. Zudem gelten neue Regeln bei der CO₂-Kostenverteilung und Modernisierungsmieterhöhung.
Nein. Die Bio-Treppe betrifft grundsätzlich nur Heizungen, die nach Inkrafttreten des Gesetzes neu eingebaut werden.
Nein. Das GModG schreibt keine bestimmte Heiztechnologie mehr vor. Eigentümer können grundsätzlich selbst entscheiden, welche Heizungsart sie einsetzen möchten.
Ja. Das GModG soll im Jahr 2030 umfassend evaluiert werden. Anschließend kann der Gesetzgeber weitere Anpassungen beschließen.
Für viele Eigentümer ja. Insbesondere der Effizienzbonus für Wärmepumpen entfällt und die maximal förderfähigen Investitionskosten werden abgesenkt.
Nein. Die grundlegenden Anforderungen an Energieeffizienz, Wärmeschutz und Primärenergiebedarf bleiben erhalten. Zusätzlich werden künftig Nullemissionsstandards eingeführt.
Ein Nullemissionsgebäude ist ein Gebäude mit sehr hoher Energieeffizienz und sehr geringen Treibhausgasemissionen im Betrieb. Dieser Standard wird schrittweise EU-weit eingeführt.
Für bestimmte Neubauten werden im Rahmen der Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie schrittweise Solarpflichten eingeführt.
Tipp:
In unserem Ratgeber erfahren Sie, mit welchen Kosten Sie beim Heizungstausch rechnen können.
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