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Erbschaftssteuer bei Immobilien

Wer erbt, muss Erbschaftssteuern zahlen. So weit, so ärgerlich für den Erben. Zum Glück gelten Freibeträge, die nicht versteuert werden müssen. Doch wenn ein Haus oder eine Wohnung vererbt wird, wird der steuerliche Freibetrag leicht überschritten.

Die gute Nachricht ist: Wenn Sie clever vorgehen, ist es dennoch unter bestimmten Voraussetzungen möglich, Immobilien steuerfrei zu erben. Hier erfahren Sie, welche Freibeträge bei der Erbschaftssteuer gelten und wie Sie die Steuervorteile bestmöglich für sich nutzen.

Erbschaftssteuer: Diese Grenzen gelten bei den Freibeträgen

Grundsätzlich gilt: Wer innerhalb der Familie Vermögen übertragen möchte, kann meist ganz problemlos und steuerfrei vererben. Der Staat hat hierfür großzügige steuerliche Freibeträge eingerichtet:

  • Bei Ehepartnern bzw. eingetragenen Lebenspartnern können bis zu 500.000 Euro steuerfrei übertragen werden,
  • bei Kindern sind es 400.000 Euro,
  • bei Enkeln sind es 200.000 Euro, beziehungsweise 400.000 Euro, wenn deren Eltern bereits verstorben sind.

Diese Freibetrags-Regelung gilt sowohl bei Schenkungen als auch bei Erbschaften. Bei Schenkungen können die Freibeträge jeweils nach 10 Jahren neu geltend gemacht werden.

Was passiert, wenn der Freibetrag überschritten wird?

Zum Problem für den Steuerzahler werden die Freibetragsgrenzen immer dann, wenn sie überschritten werden. Angesichts steigender Immobilienpreise ist das gar nicht so selten − und zwar nicht nur in Großstädten wie Hamburg, Frankfurt oder München.

Die gute Nachricht ist: Der Gesetzgeber weiß das auch. Deshalb hat er die Übertragung des Familienheims bei der Erbschaftssteuer besonders begünstigt. Unter bestimmten Voraussetzungen ist dann sogar eine völlig steuerfreie Übertragung möglich, sodass sehr große Vermögen steuerfrei vererbt werden können.

Aber aufgepasst: Der Bundesfinanzhof (BFH) hat das ebenfalls im Blick. Er sieht deshalb die getroffenen Regelungen in § 13 Absatz 1 Nummern 4a bis 4c des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) als eng auszulegende Ausnahmeregelungen an.

Wer Geld sparen will, sollte deshalb einen genaueren Blick auf die Regelungen der Erbschaftssteuer werfen.

Steuerfrei erben nur für Selbstnutzer

Auf den ersten Blick erscheinen die Regelungen bei der Erbschaftssteuer sehr klar:

  • Das steuerfreie Vererben einer Immobilie auf den Ehepartner ist ohne Beschränkung hinsichtlich Größe und Wert möglich.
  • Bei der Übertragung auf die Kinder gibt es ebenfalls keine Beschränkung hinsichtlich des Wertes. Allerdings ist die Übertragung nur dann steuerbefreit, wenn die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Die darüber hinausgehende Wohnfläche wird anteilig besteuert.

So weit, so einfach. Jetzt kommt allerdings der Knackpunkt: Den Steuervorteil können Sie als Erbe nur nutzen, wenn Sie das vererbte Haus oder die Wohnung selbst nutzen, also dauerhaft bewohnen. Außerdem dürfen Sie es für 10 Jahre nicht verkaufen (Behaltenspflicht).

Achtung!

Wenn Sie die Immobilie verkaufen, bevor die 10-jährige Behaltenspflicht abgelaufen ist, wird nachträglich die volle Erbschaftssteuer fällig (unter Einberechnung der Freibeträge).

Ausnahme: Der Erbe oder die Erbin sind an der Nutzung aus zwingenden Gründen wie stationärer Pflegebedürftigkeit gehindert.

Steuerbefreiung bei der Übertragung des Familienheims

Vermögensübertragung zu Lebzeiten:

  • Steuerbefreiung: ja
  • 10-jährige Behaltenspflicht: nein

Vererbung:

  • Steuerbefreiung: ja
  • 10-jährige Behaltenspflicht: ja

Zurück

Vermögensübertragung zu Lebzeiten:

  • Steuerbefreiung: nein

Vererbung:

  • Steuerbefreiung: ja (bis 200 m² Wohnfläche)
  • 10-jährige Behaltenspflicht: ja

Zurück

Lässt sich die Behaltenspflicht umgehen?

Ehepartner können die Behaltenspflicht vermeiden, wenn Sie das Haus schon zu Lebzeiten übertragen. Eine Erbschaftssteuer fällt dann nicht an.

Kinder oder Enkel haben diese Möglichkeit allerdings nicht. Bewohnen diese zum Zeitpunkt der Erbschaft die Immobilie noch nicht, müssen sie mit der Selbstnutzung „unverzüglich“ beginnen, heißt es im Gesetz. Eine Definition, was unter „unverzüglich“ zu verstehen ist, blieb der Gesetzgeber aber leider schuldig. Gerichte setzen „unverzüglich“ allerdings sehr konsequent mit einem Zeitraum von sechs Monaten gleich.

Was gilt als Selbstnutzung?

Das Familienheim gilt als selbst genutzt, wenn es den Mittelpunkt des familiären Lebens darstellt − und zwar sowohl ursprünglich für den Erblasser wie in der Folge für die Erben.

Was gilt als „Familienheim“?

Das kann bei mehreren Wohnsitzen eine heikel zu beurteilende Frage sein, denn Zweit- oder Ferienwohnsitze werden keinesfalls als Familienheim anerkannt.

Fallbeispiel:
Wie streng Richter den einschlägigen Paragrafen zuweilen in der Praxis auslegen, zeigt dieses Beispiel aus München:

Eine Erblasserin hatte ursprünglich die obere von zwei Wohnungen ihres eigenen Hauses bewohnt. Sie tauschte dann aus gesundheitlichen Gründen mit ihrer Tochter, die bis dahin im Erdgeschoss gewohnt hatte. Als die Dame drei Jahre später starb, blieb die Tochter in der oberen Wohnung und vermietete die untere. Die obere Wohnung war aber nach Auffassung des Finanzgerichts München inzwischen nicht mehr das Familienheim der Verstorbenen gewesen. Ergebnis: Keine Erbschaftssteuerbefreiung fürs Familienheim (Urteil vom 11.04.2018 – 4 K 532/17).

Besonders bitter: Selbst ein nachträglicher erneuter Umzug in die untere Wohnung, nachdem die Problematik erkannt worden war, hätte nicht mehr als „unverzüglich“ gegolten. So ungünstig läuft es dann aber auch ausgesprochen selten.

Wie sieht es mit Wohnrechten aus?

Aufpassen müssen Sie auch in puncto Wohnrecht: Denn Finanzgerichte sehen auch die entgeltliche oder unentgeltliche Übertragung des Familienheims unter Einräumung eines lebenslangen Nutzungs- oder Wohnrechts sehr kritisch.

Schon wiederholt entschieden Finanzgerichte in solchen Fällen, dass unter steuerlichen Gesichtspunkten die Selbstnutzung aufgegeben worden sei, obwohl der Erbe oder die Erbin die Wohnung weiter bewohnte (u. a. FG Münster, Urteil vom 28.09.2016 – 3 K 3757/15 Erb). Der hier genannte Streit ging weiter vor den BFH (Az. II R 38/16). Auch hier das Ergebnis: Die Erbschaftssteuer musste gezahlt werden.

Diese Beispiele zeigen, dass man bei der Erbschaftssteuer viel Geld sparen kann, wenn man sich vorab genau informiert oder frühzeitig professionelle steuerliche Beratung holt.

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Stand: August 2022

Tipp:
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