Forward-Darlehen: Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern

Ein Forward-Darlehen ist im Grunde eine Zinsversicherung für Ihre zukünftige Anschlussfinanzierung. Sie sichern sich damit die heute gültigen Bauzinsen für einen Kredit, den Sie erst in einigen Monaten oder sogar Jahren benötigen – typischerweise bis zu 66 Monate im Voraus. Auf diese Weise gewinnen Sie absolute Planungssicherheit und schützen Ihr Budget vor dem Risiko steigender Marktzinsen.

Die Funktionsweise ist recht einfach: Sie schließen heute einen verbindlichen Darlehensvertrag für die Zukunft ab. Bis zur Auszahlung und der damit verbundenen Ablösung Ihres alten Kredits zahlen Sie weder Zinsen noch Tilgung für das neue Darlehen. Ihr bestehender Kredit läuft einfach ganz normal weiter. Diesen Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung nennt man die Forward-Periode.

Für diese Zinsgarantie berechnet die Bank eine kleine Prämie: den sogenannten Forward-Aufschlag. Dieser wird auf den aktuellen Zinssatz aufgeschlagen und sichert Ihnen die vereinbarten Konditionen, egal wie sich der Markt bis zur Auszahlung entwickelt.

Ein Forward-Darlehen bietet Ihnen vor allem ein hohes Maß an Sicherheit und Planbarkeit für Ihre Finanzen. Dem gegenüber stehen die Kosten für diese Absicherung und das Risiko einer unerwarteten Zinsentwicklung. Die Entscheidung dafür ist also immer eine persönliche Abwägung zwischen Sicherheit und potenziellen Mehrkosten.

Hier sehen Sie die wichtigsten Punkte übersichtlich zusammengefasst:

Ein Forward-Darlehen lohnt sich vor allem für Personen, denen finanzielle Stabilität und eine verlässliche Budgetplanung wichtiger sind als die Spekulation auf fallende Zinsen. Es ist das ideale Instrument für sicherheitsorientierte Immobilienbesitzer, deren Zinsbindung in den nächsten 12 bis 66 Monaten endet.

Ein Forward-Darlehen lohnt sich besonders für:

• Private Immobilieneigentümer: Für Sie steht die Absicherung des Haushaltsbudgets im Vordergrund. Ein Forward-Darlehen schützt Sie vor unerwarteten Zinssprüngen, die Ihre monatliche Belastung spürbar erhöhen könnten. Sie erkaufen sich damit finanzielle Gelassenheit.
• Kapitalanleger mit vermieteten Immobilien: Wenn Sie eine Immobilie vermieten, ist eine stabile Kalkulation das A und O. Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie Ihre Finanzierungskosten langfristig ab und gewährleisten so die Rentabilität Ihres Investments.

Ein Abschluss ist besonders dann eine Überlegung wert, wenn die Zinsen aktuell niedrig sind, aber Experten eine Steigerung erwarten. Auch in Phasen hoher Unsicherheit und schwankender Märkte bietet das Forward-Darlehen einen sicheren Hafen für Ihre Finanzplanung.

Die zentralen Kosten eines Forward-Darlehens entstehen durch den Forward-Aufschlag, der auf den aktuellen Zinssatz addiert wird. Planen Sie eine Umschuldung zu einer neuen Bank, kommen zusätzlich einmalige Nebenkosten für den Bankwechsel hinzu.

Der Forward-Aufschlag ist der Preis für die Zinsgarantie. Die Bank sichert Ihnen die heutigen Konditionen zu und übernimmt damit das Risiko, dass die Zinsen in Zukunft steigen. Diese Absicherung lässt sie sich bezahlen. Im Schnitt liegt dieser Aufschlag bei etwa 0,20 bis 0,25 Prozentpunkten pro Jahr Vorlaufzeit. Die genaue Höhe hängt von drei Faktoren ab:

• Länge der Vorlaufzeit: Dies ist der entscheidende Hebel. Je weiter die Auszahlung in der Zukunft liegt, desto höher fällt der Aufschlag aus.
• Länge der neuen Zinsbindung: Eine längere Zinsbindung von beispielsweise 15 Jahren kann zu einem etwas höheren Zinssatz führen als eine von 10 Jahren.
• Marktstrategie des Kreditgebers Je nachdem, von welchem Kreditgeber Sie ein Forward-Darlehen erhalten, werden unterschiedliche Aufschläge fällig.

Zusätzliche Kosten bei einer Umschuldung

Wenn Sie die Bank wechseln, fallen weitere Gebühren an, die Sie in Ihre Kalkulation einbeziehen müssen:

– Notar- und Grundbuchkosten: Für die Übertragung der Grundschuld von der alten auf die neue Bank fallen Gebühren an.
– Treuhandgebühren: Manchmal verlangt die alte Bank eine Gebühr für die Abwicklung.

Diese Nebenkosten können einen Zinsvorteil von 0,1 Prozentpunkten schnell zunichtemachen. Prüfen Sie daher genau, ob sich der Wechsel unter dem Strich wirklich für Sie rechnet.

Sie können ein Forward-Darlehen bis zu 66 Monate – also fünfeinhalb Jahre – vor dem Ende Ihrer aktuellen Zinsbindung abschließen. Dieser lange Zeitraum gibt Ihnen enorme strategische Flexibilität. Die meisten Immobilienbesitzer nutzen jedoch kürzere Vorlaufzeiten, um die Kosten für den Zinsaufschlag in Grenzen zu halten.

Die gängigsten Zeiträume für den Abschluss eines Forward-Darlehens liegen zwischen 12 und 36 Monaten vor Ablauf des Altkredits. In diesem Fenster ist der Forward-Aufschlag oft moderat, und Sie haben dennoch genügend Zeit, auf Zinsentwicklungen zu reagieren.

Tipps für das richtige Timing:

• Marktanalyse: Behalten Sie die Zinsentwicklung im Auge. Expertenmeinungen zur Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) können wichtige Hinweise geben.
• Prognosen nutzen: Informieren Sie sich über aktuelle Zins-Prognosen, um ein Gefühl für die mögliche Entwicklung zu bekommen.
• Strategisch handeln: Das Ziel ist nicht, den absoluten Tiefpunkt der Zinsen zu erwischen – das ist reine Spekulation. Es geht darum, ein für Sie gutes Zinsniveau zu sichern und das Risiko steigender Kosten auszuschalten.

Ihren potenziellen Zinsvorteil ermitteln Sie am besten durch einen direkten Vergleich zweier Szenarien: dem Abschluss eines Forward-Darlehens heute und einer klassischen Anschlussfinanzierung in der Zukunft mit angenommenen Marktzinsen. Wichtig ist, dabei nicht nur die Monatsrate, sondern auch die gesamte Zinslast und die Restschuld am Ende zu betrachten.

Lassen Sie uns das an einem konkreten Beispiel durchrechnen.

Die Ausgangslage:

• Restschuld in 3 Jahren: 150.000 Euro
• Vorlaufzeit (Forward-Periode): 36 Monate
• Aktueller Basiszinssatz: 3,50 Prozent pro Jahr
• Forward-Aufschlag: 0,02 Prozent pro Monat (ergibt 0,72 Prozent für 36 Monate)
• Anfängliche Tilgung: 2,0 Prozent

Szenario A: Sie sichern sich heute die Zinsen mit einem Forward-Darlehen.
Ihr gesicherter Sollzins beträgt: 3,50 % + 0,72 % = 4,22 %

Szenario B: Sie warten ab und die Marktzinsen steigen in 3 Jahren.
Annahme: Der Marktzins steigt um 0,8 Prozentpunkte auf 4,30 %

Das Beispiel zeigt deutlich: Obwohl der Zinsunterschied gering erscheint, summieren sich die Vorteile. Sie sparen nicht nur Zinsen, sondern tilgen Ihr Darlehen durch den niedrigeren Zinsanteil in der Rate auch schneller. Das ist der wahre finanzielle Gewinn des Forward-Darlehens: Es beschleunigt Ihre Entschuldung und führt langfristig zu einer deutlichen Ersparnis.

Wenn die Marktzinsen entgegen Ihrer Erwartung sinken, tritt der größte Nachteil eines Forward-Darlehens ein: Sie sind an den vertraglich vereinbarten, nun höheren Zinssatz gebunden. In diesem Fall zahlen Sie mehr als nötig, was zu finanziellen Einbußen, sogenannten Opportunitätskosten, führt.

Mit dem Abschluss eines Forward-Darlehens gehen Sie eine verbindliche Abnahmeverpflichtung ein. Das bedeutet:

• Finanzielle Gebundenheit: Sie müssen das Darlehen zu den teureren Konditionen abnehmen, auch wenn es am Markt günstigere Angebote gäbe. Der bereits gezahlte Forward-Aufschlag ist dann eine verlorene Prämie.
• Keine Neuverhandlung: Eine Anpassung der Konditionen ist in der Regel nicht möglich. Der Vertrag ist bindend.

Ein Ausstieg aus dem Vertrag vor der Auszahlung ist nur in Ausnahmefällen und gegen die Zahlung einer hohen Nichtabnahmeentschädigung möglich. Die Bank verlangt dabei einen Schadensersatz für den Zinsgewinn, der ihr entgeht. Eine solche Kündigung ist nur dann wirtschaftlich sinnvoll, wenn die Zinssenkung am Markt extrem stark ausfällt und Ihre Ersparnis durch einen neuen Kredit die ho
hen Entschädigungskosten bei Weitem übersteigt.

Ein möglicher Ausstieg: Das Kündigungsrecht nach § 489 BGB

Es gibt jedoch einen rechtlichen Mechanismus, der das Risiko bei langen Zinsbindungen minimiert: das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB. Wenn Sie Ihr Forward-Darlehen als Verlängerung (Prolongation) bei Ihrer Hausbank abschließen, beginnt die 10-Jahres-Frist für dieses Kündigungsrecht bereits mit dem Datum des Vertragsabschlusses. Sie könnten den Vertrag also 10 Jahre nach der Unterschrift kündigen – und nicht erst 10 Jahre nach der Auszahlung. Das verschafft Ihnen eine wertvolle Ausstiegsmöglichkeit, falls die Zinsen langfristig stark fallen sollten.

Eigentlich geht es ganz einfach: Wer sorgfältig plant und gut vorbereitet in die Finanzierung startet, hält schnell den fertigen Darlehensvertrag in der Hand.

Hier ist eine praxisnahe Anleitung, die Sie durch den gesamten Prozess führt:

Phase 1: Vorbereitung und Information

• Daten ermitteln: Finden Sie das genaue Enddatum Ihrer aktuellen Zinsbindung und die exakte Restschuld heraus.
• Angebote einholen: Holen Sie sich Angebote für Ihre Anschlussfinanzierung von Ihrem Wüstenrot-Berater ein. Achten Sie immer auf den Effektivzins inklusive Forward-Aufschlag.

Phase 2: Vergleich und Entscheidung

• Kosten vergleichen: Stellen Sie alle Kosten gegenüber – nicht nur die Zinssätze, sondern auch eventuelle Umschuldungsgebühren. Berücksichtigen Sie auch Vertragsdetails wie Sondertilgungsoptionen.
• Entscheidung treffen: Wählen Sie das Angebot, das Ihnen die größte Sicherheit und die besten Konditionen bietet.

Phase 3: Antrag und Vertrag

• Antrag stellen: Reichen Sie den formalen Antrag zusammen mit allen erforderlichen Unterlagen ein. Die Bank prüft nun Ihre Bonität.
• Vertrag unterschreiben: Nach positiver Prüfung erhalten Sie das verbindliche Kreditangebot. Mit Ihrer Unterschrift gehen Sie die Abnahmeverpflichtung ein.

Phase 4: Vorlaufzeit

• Abwarten: Ihr alter Kredit läuft wie gewohnt weiter. Für den neuen Forward-Kredit fallen noch keine Zahlungen an.
• Ablösung vorbereiten: Einige Wochen vor Fälligkeit des Altkredits leitet die neue Bank die Formalitäten zur Ablösung ein.

Phase 5: Auszahlung und Start

• Ablösevollmacht erteilen: Sie bevollmächtigen die neue Bank, die Abwicklung mit Ihrer alten Bank zu koordinieren.
• Auszahlung: Pünktlich zum Stichtag überweist die neue Bank die Restschuld an die alte Bank und löst den Kredit ab.
• Start der Finanzierung: Ihre neue Zinsbindung beginnt, und Sie zahlen die erste Rate für Ihr Forward-Darlehen.

Für den Abschluss eines Forward-Darlehens benötigen Sie im Wesentlichen die gleichen Unterlagen wie bei einer klassischen Baufinanzierung. Ein Kreditgeber prüft Ihre Kreditwürdigkeit und den Wert Ihrer Immobilie, um sicherzustellen, dass Sie die Raten auch in Zukunft zuverlässig bedienen können. Eine gute Vorbereitung beschleunigt den Prozess erheblich.

Halten Sie idealerweise die folgenden Dokumente bereit:

Identitäts- und Bonitätsnachweise:

• Gültiger Personalausweis oder Reisepass
• Ihre letzten drei Gehaltsnachweise
• Eine aktuelle Schufa-Auskunft
• Bei Selbstständigen: Bilanzen oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen

Unterlagen zur Immobilie und zum bestehenden Kredit:

• Ein aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
• Unterlagen zum Wert der Immobilie (z. B. Wohnflächenberechnung)
• Der Darlehensvertrag Ihres aktuellen Kredits
• Ein aktueller Tilgungsplan sowie eine Bestätigung der Restschuld zum Ablösetermin

Die wichtigsten Voraussetzungen seitens der Bank sind:

• Positive Bonität: Eine einwandfreie Schufa und ein stabiles Einkommen sind entscheidend.
• Beleihungsgrenze: Die verbleibende Restschuld sollte in einem angemessenen Verhältnis zum aktuellen Wert Ihrer Immobilie stehen, um Top-Konditionen zu erhalten.
• Ablösefähigkeit: Die Bank benötigt eine verbindliche Auskunft der alten Bank über die exakte Höhe der abzulösenden Restschuld.

Ein Forward-Darlehen ist ein starkes Instrument, birgt aber auch Risiken, wenn man unüberlegt handelt. Die häufigsten Fehler entstehen durch eine falsche Einschätzung der Zinsentwicklung oder durch ungünstige Vertragsbedingungen. Wer diese Fallstricke kennt, kann sie gezielt umgehen.

Fehleinschätzungen bei der Zinsentwicklung:

• Übermäßige Spekulation: Versuchen Sie nicht, den perfekten Zeitpunkt mit dem absolut niedrigsten Zins zu erwischen. Das ist Glücksspiel. Konzentrieren Sie sich stattdessen auf Ihr Hauptziel: die Absicherung Ihrer Finanzen und die Schaffung von Planungssicherheit.
• Zu lange Vorlaufzeit wählen: Eine Vorlaufzeit von über vier Jahren führt oft zu sehr hohen Aufschlägen. Wenn die Zinsen in dieser langen Periode nicht stark steigen, zahlen Sie eine hohe Prämie umsonst. Strategisch günstigere Zeiträume sind oft 12 bis 36 Monate. Falls Sie sich aktuelle Zinsen mehr als vier Jahre vor dem Auslauf Ihrer aktuellen Zinsbindung sicher wollen, eignet sich ein Bausparvertrag am besten.

Ungünstige Vertragskonditionen:

• Versteckte Kosten ignorieren: Vergleichen Sie bei einer Umschuldung immer den effektiven Jahreszins. Ein scheinbar günstigerer Zinssatz kann durch hohe Notar- und Grundbuchkosten schnell unwirtschaftlich werden.
• Veränderte Lebensumstände ausblenden: Wenn ein Verkauf Ihrer Immobilie in den nächsten Jahren wahrscheinlich ist (z. B. durch einen Jobwechsel), ist ein Forward-Darlehen riskant. Die Abnahmeverpflichtung bleibt bestehen und kann bei einem Verkauf zu hohen Kosten führen.

Ein Forward-Darlehen schenkt Ihnen vor allem eins: Planungssicherheit für Ihre Anschlussfinanzierung. Es dient der Risikovorsorge gegen steigende Zinsen und ermöglicht es Ihnen, die finanzielle Zukunft Ihrer Immobilie schon heute verlässlich zu gestalten. Wichtig ist, frühzeitig zu handeln und Angebote fundiert zu vergleichen. Die gewonnene Planungssicherheit ist oft mehr wert als die Kosten des Zinsaufschlags.

Ihr Wüstenrot-Berater steht Ihnen bei allen Fragen rund um das Forward-Darlehen zur Seite.

Stand: Oktober 2025