Paar vorm Kamin

Wenn die Zinsbindung der Baufinanzierung ausläuft.

So funktioniert eine Anschlussfinanzierung.

Immobilie gekauft. Finanzierung in trockenen Tüchern. Doch nach einigen Jahren ist der Zeitpunkt gekommen, darüber nachzudenken, was nach Ende der Zinsbindung passiert. Wie Sie den perfekten Anschluss schaffen, erfahren Sie hier.

Wofür benötigt man eine Anschlussfinanzierung?

Die Konditionen für ein Immobiliendarlehen werden meist über einen festen Zeitraum vereinbart. Je nach Vertrag läuft etwa in fünf, zehn oder fünfzehn Jahren die Zinsbindung für Ihr Darlehen aus. Dabei ist die Immobilie oft noch nicht abbezahlt und eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld notwendig.

Bei den derzeit sehr günstigen Zinsen haben Eigentümer die besten Chancen, mit einer Zinsanpassung ihre monatliche Belastung zu senken beziehungsweise das Darlehen schneller zu tilgen. Dafür gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, je nachdem, zu welchem Zeitpunkt die Zinsanpassung ansteht.

Ende der Zinsbindung

Zinsbindung endet in 3-12 Monaten

Läuft Ihre Zinsbindung in 3 bis 12 Monaten aus, lassen Sie sich so früh wie möglich Angebote verschiedener Kreditinstitute für Ihre Anschlussfinanzierung zukommen und vergleichen diesemit dem Angebot Ihres aktuellen Kreditgebers.

Sind die Wettbewerber günstiger, sollten Sie über eine Umschuldung nachdenken. Anderenfalls bietet sich eine Prolongation an.

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Zinsbindung endet in 3-5 Jahren

Bis zu 5 Jahre vor Ende der Zinsbindung ist der Abschluss eines Forward-Darlehens möglich.

Durch die Festschreibung des aktuellen Zinssatzes für Ihre Anschlussfinanzierung sichern Sie sich gegen steigende Zinsen ab.

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Zinsbindung endet in mehr als 5 Jahren

Wer sehr lange im Voraus planen und sich bereits bei Darlehensabschluss gegen das Zinsänderungsrisiko absichern möchte, sollte über einen Bausparvertrag als Lösung für die Anschlussfinanzierung nachdenken.

So sichern Sie sich auch für einen längeren Zeitraum den aktuell niedrigen Zins.

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Wann ist der richtige Zeitpunkt für die Planung der Anschlussfinanzierung?

Paar mit Tablet

Spätestens einige Wochen vor Ablauf Ihres bestehenden Darlehens erhalten Sie von Ihrem Kreditgeber ein Zinsangebot für die nächsten Jahre. Statt auf dieses Angebot zu warten, sollten Sie idealerweise bei Ihrer Bank bereits mehrere Monate vor dem Zinsbindungsende ein Verlängerungsangebot anfordern.

Wenn Sie Ihr Darlehen vor zehn oder fünfzehn Jahren abgeschlossen haben, werden Sie positiv überrascht sein, denn der Zinssatz ist sicher deutlich günstiger. Fordern Sie ergänzend dazu bei verschiedenen Kreditinstituten Angebote für eine Anschlussfinanzierung an. Dabei ist wichtig, dass die Angaben später auch vergleichbar sind. Sie müssen auf Basis der gleichen Restschuldsumme berechnet werden.

Auch weitere Faktoren wie Tilgungssatz oder Zinsbindungsfrist müssen für einen seriösen Vergleich einheitlich sein. Die Mühe lohnt sich: Schon minimale Veränderungen im Zinssatz bewirken deutliche Einsparungen.

Vor allem in Zeiten historisch niedriger Zinsen, kann es sich aber auch lohnen, noch viel früher an eine Anschlussfinanzierung zu denken – die beispielsweise erst in drei oder fünf Jahren ansteht. Die günstigen Konditionen von heute können Sie sich mit einem sogenannten Forward-Darlehen für die Zukunft sichern. Dabei werden die aktuellen Zinsen heute schon für die Anschlussfinanzierung festgeschrieben. Sobald die Zinsbindung ausläuft, erhalten Sie zu diesem Zeitpunkt die vorab vereinbarten Konditionen. Das Kreditinstitut erhebt für die vorzeitige Zinssicherung allerdings für jeden Monat, der bis zur Auszahlung vergeht, einen Aufschlag.

Auch mit einem Bausparvertrag beugen Sie dem Zinsänderungsrisiko vor, da hier bereits bei Vertragsabschluss der aktuelle Zinssatz für die Zukunft festgeschrieben wird. Da niemand die Zinsentwicklung vorhersehen kann, ist es sinnvoll, sich das heutige Zinsniveau für die Zukunft zu sichern.

Zinsen im Blick behalten

Wohin bewegen sich die Zinsen? Wer 1995 ein Haus gekauft hatte, musste für sein Darlehen noch richtig tief in die Tasche greifen. Zinsen von über 8 Prozent waren damals an der Tagesordnung. Heute profitieren Bauherren und Anschlussfinanzierer von niedrigen Zinsen. Ob die Bedingungen auf Dauer so bleiben, ist fraglich.

Viele Faktoren haben Einfluss auf die Entwicklung der Zinslandschaft: die Inflationsrate, die Konjunkturentwicklung, die internationalen Finanzmärkte, die Höhe des Leitzinssatzes der Europäischen Zentralbank oder die Zinsentwicklung auf dem Rentenmarkt. Den Zinssatz bestimmen aber auch individuelle Faktoren, wie beispielsweise die Kreditwürdigkeit oder das Eigenkapital der Bauherren.

Auswirkungen einer Zinserhöhung auf die monatliche Belastung

Die Höhe der Darlehenszinsen beeinflusst die Gesamtkosten einer Finanzierung erheblich. Schon kleine Veränderungen beim Zinssatz können über die Jahre viel Geld einsparen – oder hohe Kosten verursachen.

In der Tabelle sehen Sie, zu welcher Mehrbelastung eine Zinserhöhung um jeweils ein Prozent führen kann.

Auswirkungen einer Zinserhöhung auf die monatliche Belastung
Mögliche Erhöhung zwischen bisherigem
und neuem Zinssatz p.a.
1 % 2 % 3 % 4 %
Mehrkosten pro Monat
(Nettodarlehensbetrag 100.000 EUR)
83 EUR 167 EUR 250 EUR 333 EUR
Mehrkosten pro Jahr 1.000 EUR 2.000 EUR 3.000 EUR 4.000 EUR