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Prognose

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise?

Wie ist die aktuelle Lage am Immobilienmarkt?

Seit 2010 steigen die Immobilienpreise stark an. Auch in den Pandemiejahren 2020/2021 und selbst angesichts des Ukrainekriegs setzt sich der Trend 2022 fort. So mussten Käufer im ersten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum im Schnitt 12,5 Prozent mehr für die eigenen vier Wände bezahlen. Immer mehr Menschen fragen sich, wie es weitergeht und ob sie sich ihren Wunsch nach Wohneigentum noch erfüllen können.

Wo sind die Immobilienpreise besonders hoch, wo eher niedrig?

Städte wie München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Köln, Düsseldorf, Leipzig oder Berlin zählten lange zu den Standorten mit den höchsten Preissteigerungen bei Wohneigentum. Neuerdings verläuft der Anstieg vielfach etwas moderater. Nicht nur schwächen die neuen Home-Office-Möglichkeiten die Nachfrage etwas ab, in manchen Städten zeichnet sich auch ein Ende der Angebotsknappheit ab oder führt eine bereits sehr hohe Bewertung zu einer Verlangsamung .

Aktuell lässt sich beobachten, dass die Preise im Umland von attraktiven Großstädte stärker anziehen als in den Großstädten selbst. Viele Interessenten präferieren ländliche, klein- und mittelstädtische Lagen, wie eine Wüstenrot-Umfrage vom Herbst 2021 zeigte. In abgelegenen, strukturschwachen Räumen kommt es dagegen zu Preisrückgängen.

Die Immobilienpreisentwicklung der letzten 10 Jahre

Abbildung: Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland für selbstgenutztes Wohneigentum von 2012 bis 2021

Wie kommt es zu einer Immobilienpreisblase?

Eine Immobilienpreisblase kann entstehen, wenn steigende Immobilienpreise immer mehr Menschen dazu veranlassen, mit Immobilien zu spekulieren. In der Hoffnung, das Objekt später zu einem höheren Preise zu veräußern, finanzieren sie es teils komplett mit geliehenem Geld. Das treibt die Immobilienpreise weiter in die Höhe. Platzt eine solche Blase, brechen die Preise ein. Die Folge: Viele möchten so schnell wie möglich verkaufen, um die Verluste gering zu halten – insbesondere, wenn ausschließlich über Kredit finanziert wurde. Durch das Überangebot an Immobilien auf dem Wohnungsmarkt kommt es zum Preissturz.

Da Finanzierungen in Deutschland aber insbesondere durch das verlangte Eigenkapital sowie über lange Zeiträume fest vereinbarte Zinssätze relativ solide aufgestellt sind, ist die Wahrscheinlichkeit eines solchen Szenarios wesentlich geringer als in anderen Ländern.

Ist der Immobilienmarkt in Deutschland in Gefahr?

Der Immobilienmarkt in Deutschland ist grundsätzlich sehr robust und stabil. Seit 2022 verschärft sich jedoch auch in Deutschland die Situation. Zu den steigenden Immobilienpreisen kommen rasant steigende Bauzinsen hinzu.

Höhere Bauzinsen bedeuten höhere Kreditraten. Mancher Haushalt, der sich Wohneigentum trotz knappem Budget bisher noch leisten konnte, wird diesen Wunsch künftig nicht mehr finanzieren können. Mittelfristig könnten die höheren Kreditraten in Deutschland deshalb zu einer sinkenden Nachfrage und einem daraus resultierenden Rückgang der Immobilienpreise führen.

Auch wenn viele Käufer darauf hoffen: Die Wahrscheinlichkeit, dass es zu einer solchen Entwicklung kommt, ist gering. Denn noch ist das Verhältnis zwischen Zins- und Tilgungszahlungen und verfügbarem Haushaltseinkommen in Deutschland gut. Dieses lag beispielsweise in den 90er-Jahren mit 38 Prozent ein gutes Stück höher als heute. Der Verband Deutscher Pfandbriefanstalten (VDP) sieht daher derzeit keine Veranlassung, vor einer Immobilienpreisblase zu warnen (Stand Anfang Mai 2022).

Wie sicher sind Immobilienfinanzierungen in Deutschland?

Das Finanzmarkt- und Baufinanzierungssystem in Deutschland ist im internationalen Vergleich deutlich robuster als in anderen Ländern. Ein wichtiger stabilisierender Faktor bei Immobilienfinanzierungen ist beispielsweise das in Deutschland vorausgesetzte möglichst hohe Eigenkapital. Auch typisch deutsche Finanzierungsformen, wie das staatlich geförderte Bausparen, das zum Vorsparen genutzt werden kann, bieten eine hohe (Zins)Sicherheit.

Warum sinken die Preise für Häuser und Grundstücke nicht?

In der Pandemie hat sich das Bedürfnis verstärkt, das Geld sicher in den eigenen vier Wänden anzulegen. Außerdem hat sich die Wirtschaft schneller erholt als gedacht. Immer noch gibt es genügend Haushalte in Deutschland mit hoher Finanzkraft. Darunter sind auch viele Kapitalanleger, die Wohnungen kaufen, um sie zu vermieten. Das treibt die Nachfrage an und die Preise angesichts mangelnder Angebote weiter nach oben.

Die Bereitschaft, Wohneigentum zu erwerben, ist daher ungebrochen, obwohl der Krieg in der Ukraine dem wirtschaftlichen Aufschwung gerade wieder den Boden entzieht und die Inflation die Verbraucher verunsichert. Vielen gilt die Immobilie gerade jetzt als wertstabiles Betongold.

Diese Faktoren verteuern Immobilien

  • Aufgrund des Fachkräftemangels zahlen viele Firmen höhere Gehälter.
  • Viele Menschen haben (häufig dank einer Erbschaft) ausreichend Eigenkapital für eine sichere Finanzierung.

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  • Der Neubau von Wohnungen hinkt der Nachfrage hinterher. Pro Jahr werden in den besonders nachgefragten Regionen noch immer zehntausende Wohnungen zu wenig gebaut, bedingt durch fehlendes Bauland, begrenzte Kapazitäten auf den Bauämtern und in der Bauwirtschaft sowie Verknappung beim Baumaterial. Für Bauträger wurden Investitionsentscheidungen dadurch immer schwieriger. In den ersten drei Monaten 2022 wurden gegenüber dem Vorjahreszeitraum vier Prozent weniger Wohnungen genehmigt.
  • Das Bevölkerungswachstum durch verstärkten Zuzug aus anderen Ländern erhöht den Druck auf den Wohnungsmarkt.
  • Durch die Anziehungskraft der Ballungsräume ist dort die Nachfrage besonders hoch.
  • Der Trend der letzten Jahrzehnte geht in Richtung mehr, aber kleinerer Haushalte mit nur einer oder zwei Personen und erhöht den Bedarf an Wohnungen. Jedoch wurden in den letzten Jahren insbesondere deutlich zu wenige große Wohnungen für Familien gebaut, wie die Autoren des Frühjahrsgutachtens der Immobilienweisen 2022 feststellten.

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Der Ukrainekrieg führte durch steigende Energiepreise sowie unterbrochene Lieferketten und den daraus folgenden Mangel an Material und Baustoffen zu einer hohen Inflation, die auch die Immobilienpreise weiter steigen lässt.

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  • Bauen und Sanieren verteuert sich generell durch strengere Umweltstandards, höhere Anforderungen an die Energieeffizienz der Gebäude sowie Vorschriften zur Nutzung erneuerbarer Energien bei gleichzeitig herrschendem Handwerkermangel.
  • Zugleich gibt es attraktive Förderungen energetischer Sanierungsmaßnahmen, wodurch die Nachfrage nach den entsprechenden Bauleistungen weiter steigt.

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Werden die Immobilienpreise in Zukunft steigen oder sinken?

Derzeit gehen viele Experten davon aus, dass auch mittelfristig die Preise moderat weiter anziehen werden, wobei die Zinswende (steigende Bauzinsen) das Tempo des Anstiegs dämpft.

Dagegen halten die Analysten von Deutsche Bank Research ein Zyklusende bei Wohnimmobilien bis 2024 für wahrscheinlich. Das würde bedeuten, dass dann die Preise zumindest in der Fläche nicht mehr weiter steigen. Ein Einbruch der Immobilienpreise ist jedoch eher nicht zu erwarten.

Unsicherheitsfaktor: Die aktuelle politische Lage

Alle aktuellen Entwicklungen stehen unter dem Vorbehalt des Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine. Die Unsicherheiten und nicht abschätzbaren Folgen sind groß. Die weltweiten Machtverhältnisse verschieben sich, die Energiepreise und Inflationsrate steigen – das hat Auswirkungen auf die deutsche, exportorientierte Wirtschaft, auf Haushaltseinkommen und damit auch auf die Immobiliennachfrage.

Soll ich jetzt eine Immobilie kaufen oder besser noch warten?

Den rundum perfekten Zeitpunkt, eine Wohnimmobilie zu erwerben, gibt es nicht. Vom starken Anstieg der Immobilienpreise der letzten Jahre sollten Sie sich nicht verunsichern lassen. Trotz dieses Preisanstiegs ist der Wohneigentumserwerb derzeit noch immer deutlich erschwinglicher als früher, als ungleich höhere Zinsen zu zahlen waren.

Solange dies so bleibt, und eine solide Finanzierung gewährleistet ist, ist jeder Monat, in dem man einen Immobilienkredit tilgt, statt Miete zu bezahlen, ein Gewinn für die eigene Vermögensbildung und Altersvorsorge. Wer heute seine Traumimmobilie findet, sollte deshalb besser heute als morgen kaufen – wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Der Preis erscheint im Marktvergleich als nicht überhöht.
  • Es ist ausreichend Eigenkapital vorhanden.
  • Die Finanzierungsrate passt zum Einkommen.

In welcher Höhe können Sie sich Wohneigentum leisten?

Nutzen Sie unseren Finanzierungsrechner für eine erste Einschätzung am Beispiel einer Finanzierung mit dem Wüstenrot Wohndarlehen Classic.

Kaufpreis: 600.000 €
Eigenkapital:600.000 €
Bundesland:
Monatliche Rate: - €
EffektiverEff. Jahreszins: - %
Sollzinsbindung 10 Jahre
Annahmen:
Wüstenrot Wohndarlehen Classic der Wüstenrot Bausparkasse AG, selbst genutztes Wohneigentum, erstrangige Absicherung des Darlehens über eine Grundschuld, einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, festes Beschäftigungsverhältnis (keine geringfügige Beschäftigung) als Angestellte/r, Arbeiter/in, Beamte/in oder Soldat/in, Auszahlung des Darlehens in einer Summe.

Stand: Mai 2022

Wichtige Informationen

Bitte beachten Sie: Unsere Ratgeberartikel ersetzen keine Beratung durch einen Gutachter oder Juristen. Bei Unsicherheiten oder Fragen wenden Sie sich daher bitte immer persönlich an einen Fachanwalt oder Gutachter. Bei Fragen zu Finanzierungen, Bausparen oder Versicherungen stehen Ihnen unsere Berater natürlich jederzeit zur Verfügung. Bei Fragen rund um die Immobilienvermittlung und -verrentung stehen Ihnen unsere Immobilienexperten gerne zur Seite.

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