Junges Paar rechnet Immobilienpreise durch

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise? Prognose und Empfehlungen.

Mehr Menschen denn je wünschen sich Wohneigentum. Dabei steigen die Immobilienpreise auch 2021 weiter an. Erfahren Sie hier, wie es laut Experten in den nächsten Jahren weitergehen wird, außerdem wann und wo es sich lohnt, zu kaufen. Wir verschaffen Ihnen einen Überblick über die Faktoren, die das Preisgefüge des Immobilienmarkts beeinflussen.

Wie ist die Lage des Immobilienmarkts aktuell?

Ob wir uns in einer Immobilienblase befinden oder ob die Preise für Immobilen stabil bleiben, beschäftigt nicht nur angehende Immobilienkäufer, sondern auch viele Experten, z.B. vom Institut für Wirtschaftsforschung in Köln oder dem Institute Kiel Economics. Der Tenor: Es gibt in Deutschland keine Immobilienpreisblase. Seit 2010 steigen die Preise für Wohneigentum kontinuierlich. Der Aufwärtstrend setzt sich seit der Corona-Pandemie weiter fort – trotz des Rückgangs bei der Wirtschaftsleistung. Der Immobilienmarkt zeigt sich somit von den Auswirkungen der Pandemie unbeeindruckt.

Wo sind die Preise für Immobilen besonders hoch?

Laut dem Statistischen Bundesamt haben sich Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser in Metropolen wie Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf am stärksten verteuert. Ähnlich sieht es in kreisfreien Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern (z.B. Augsburg, Bonn oder Wuppertal) aus, hier vor allem bei Ein- und Zweifamilienhäusern.

Wo sind die Preise für Immobilen noch niedrig?

Etwas moderater fällt die Immobilienpreisentwicklung in Kleinstädten aus, doch auch hier steigen die Preise. Die Entwicklung der Preise spiegelt wider, wie attraktiv und prosperierend eine Region ist. In abgelegenen ländlichen Räumen, z.B. im Osten oder im Saarland, ziehen Menschen eher weg, daher gab es hier bereits vereinzelt Preisrückgänge.

Wie steht der deutsche Immobilienmarkt im internationalen Vergleich da?

Im internationalen Vergleich befindet sich Deutschland im Mittelfeld. Die Preise für Häuser und Grundstücke gelten sogar als eher niedrig, verglichen mit unseren relativ hohen Jahreseinkommen. Gemessen am Quadratmeterpreis für Wohnungen liegt Deutschland im europäischen Kaufpreisranking auf Platz 4, hinter Großbritannien, Frankreich und Norwegen.

Finanzierungen werden in Deutschland sicherheitsorientiert vergeben. Insbesondere verlangen die Kreditinstitute ein Mindestmaß an Eigenkapital. Ein wesentlicher Anker für die große Wohnungs- und Finanzmarktstabilität ist daher bei uns auch das Vorsparen – bevor man etwas kauft – insbesondere in Form des staatlich geförderten Bausparens.

Die Immobilienpreisentwicklung der letzten 10 Jahre

Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland für selbstgenutztes Wohneigentum von 2010 bis 2020 | Wüstenrot
Abbildung: Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland für selbstgenutztes Wohneigentum von 2011 bis 2020

Was passiert eigentlich bei einer Immobilienpreisblase?

Die Preise steigen stetig, also möchten immer mehr Menschen eine Immobile kaufen, da sie hoffen diese später zu einem deutlich höheren Preis wieder verkaufen zu können. Dies treibt die Preise weiter und so spekulieren immer mehr Menschen mit Immobilien, teils komplett mit geliehenem Geld. Wenn sich eine Blase gebildet hat, befürchtet man, dass diese platzt.

Das bedeutet, dass die Preise für Wohneigentum stark einbrechen würden. Denn sobald sich die Erkenntnis durchsetzt, dass im Immobilienboom zu viele Wohnungen gebaut wurden, möchte jeder mit möglichst wenig Verlust verkaufen - umso mehr, wenn ausschließlich mit Krediten finanziert wurde.
In europäischen Nachbarländern gab es solche Entwicklungen schon öfter, in Deutschland ist das Risiko dagegen sehr gering. Zum einen, weil insbesondere durch verlangtes Eigenkapital zurückhaltender und solider finanziert wird und zum anderen, da fehlendes Bauland und anspruchsvolle Baustandards verhindern, dass zu schnell und zu viel gebaut wird.

Warum sinken die Kosten für Häuser und Grundstücke nicht?

Preise steigen bei hohem Einkommen

Die wirtschaftliche Entwicklung ist gut, viele Menschen sind in Beschäftigung, auch die Einkommen entwickeln sich positiv. Seit der Pandemie hat sich das Bedürfnis, in den eigenen vier Wänden zu wohnen und Geld so zugleich sicher anzulegen, nochmals verstärkt. Außerdem wird in diesen Jahren viel vererbt, also verfügen viele Menschen über mehr Eigenkapital.

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Niedrige Zinsen lassen Preise steigen

Seit 2010 treibt das anhaltend niedrige Zinsniveau und dadurch günstige Baufinanzierungskonditionen die Preise zusätzlich. Trotz vielerorts gesunkener Anfangsrenditen sind für Kapitalanleger Immobilieninvestments im Vergleich zu anderen Anlageformen noch attraktiver geworden.

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Es wird zu wenig gebaut

Der Neubau von Wohnungen kommt der Nachfrage nicht hinterher, rund 50.000 Einheiten werden pro Jahr zu wenig gebaut. Es fehlt anhaltend an Bauland, die Kapazitäten auf den Bauämtern und in der Bauwirtschaft sind begrenzt. Ein Mangel an Baumaterialien ist außerdem hinzugekommen.

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Bevölkerungswachstum ist preisentscheidend

Immer mehr Menschen kommen zu uns, denn Deutschland ist aus globaler Perspektive ein sehr attraktives Land. Außerdem ziehen immer mehr Menschen in Städte, daher konzentriert sich die hohe Nachfrage auf Großstädte und ihr Umland.

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Mehr, aber kleinere Haushalte

In den letzten Jahrzehnten gab es immer mehr kleine Haushalte mit nur einer oder zwei Personen. Somit steigt die Anzahl an Haushalten und der Bedarf an Wohnungen.

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Sinken die Immobilienpreise wieder oder wie lange werden die Immobilienpreise noch steigen?

Alles spricht dafür, dass die Nachfrage nach Wohnungen in Deutschland auch noch in den nächsten Jahren das Angebot deutlich überschreiten wird, und dass die Zinsen im langfristigen Vergleich niedrig bleiben. Das bedeutet für die Mehrzahl der Städte und Landkreise weiterhin steigende Preise für Wohnimmobilien. Menschen werden weiter in den großen Städten wohnen wollen – zudem ziehen es immer mehr in Betracht, in mittelgroße Städte und ins Umland auszuweichen. Möglicherweise verringert sich das Tempo des Anstiegs etwas, von einem Einbruch der Preise gehen die Experten jedoch nicht aus.

Eine gute Konjunktur, weiterhin zu wenige neue Wohnungen und vergleichsweise günstige Zinsen treiben die Preise weiter. Für das gesamte Jahrzehnt geht man von einer mittleren Preissteigerung für Wohnimmobilien von 2 – 3 % pro Jahr aus.

Fazit: Für wen lohnt es sich aktuell eine Immobilie zu kaufen?

Wer heute seine Traumimmobilie findet, der Preis im Marktvergleich nicht überhöht erscheint, ausreichend Eigenkapital mitbringt und die Finanzierungsrate zum Einkommen passt: Der sollte kaufen.

Kaufpreis: 600.000 €
Eigenkapital:600.000 €
Bundesland:
Monatliche Rate: - €
EffektiverEff. Jahreszins: - %
Gesamtlaufzeit - Jahre,
- Monate

Den rundum perfekt richtigen Zeitpunkt, eine Wohnimmobilie zu erwerben, gibt es nicht. Trotz des starken Preisanstiegs der letzten Jahre ist der Wohneigentumserwerb heute noch immer deutlich erschwinglicher als früher, als ungleich höhere Zinsen zu zahlen waren. Und jeder Monat, in dem man einen Immobilienkredit tilgt, statt Miete zu bezahlen, ist ein Gewinn für die eigene Vermögensbildung und Altersvorsorge.


Stand: Juni 2021

Vorüberlegungen beim Immobilienkauf
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