Junges Paar rechnet Immobilienpreise durch

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise? Eine Prognose für 2025.

Wann sinken die Immobilienpreise wieder? Diese Frage stellen sich viele Verbraucher, die vom eigenen Häuschen träumen. Während der Trend in den letzten Jahren steil nach oben zeigte, könnte sich das in Zukunft ändern. Zumindest in ländlichen Regionen. Denn hier ist die Wertentwicklung von Immobilien bereits heute leicht rückläufig. In Metropolen könnten die Preise hingegen langsamer steigen.

Es ist allerdings zu berücksichtigen, dass die durch die Corona-Pandemie bedingten negativen Auswirkungen auf Wirtschaft und Einkommen einen gewissen Einfluss auf die dargestellte prognostizierte Entwicklung haben werden. Eine aktuelle Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln geht jedoch von einem eher moderaten Effekt aus.

Die Immobilienpreisentwicklung der letzten Jahre

Wer einen Blick auf die Entwicklung der Immobilienpreise wirft, stellt einen eindeutigen Trend fest: Sie steigen. Und das unaufhörlich. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes kletterten die Preise im bundesdeutschen Durchschnitt allein vom 3. Quartal 2018 bis zum 3. Quartal 2019 um 4,9 % nach oben. Am stärksten verteuert haben sich dabei Eigentumswohnungen (+9 %) sowie Ein- und Zweifamilienhäuser (+7,5 %) in Metropolen wie Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf.

Ein ähnliches Bild zeigt sich aber auch in anderen kreisfreien Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern. In diesen stiegen die Preise für Eigentumswohnungen um 5,8 %. Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich hier sogar um 7,8 %. Etwas moderater fiel die Immobilienpreisentwicklung hingegen in städtischen Kreisen außerhalb kreisfreier Großstädte aus. Hier stellte das Statistische Bundesamt ein Plus von 4,5 % bei Eigentumswohnungen sowie 5,1 % bei Ein- und Zweifamilienhäusern fest.1

Mittelfeld im internationalen Vergleich

Im Vergleich zu anderen Ländern sind die Preise für Häuser und Grundstücke in Deutschland allerdings eher niedrig. Zumindest im Verhältnis zum durchschnittlichen Jahreseinkommen. So zeigt eine Studie von Deloitte, dass es nur in Portugal und Belgien günstiger ist, Wohnraum zu kaufen. An der Spitze steht Tschechien. Hier müssen Verbraucher im Durchschnitt elf Jahresgehälter aufbringen, um eine 70-Quadratmeter-Wohnung zu kaufen. In Deutschland, Österreich und Norwegen sind dafür durchschnittlich fünf bis sechs Jahresgehälter erforderlich.2 Gemessen am Quadratmeterpreis von Wohnungen liegt Deutschland im Kaufpreisranking jedoch auf Platz 4, hinter Großbritannien, Frankreich und Norwegen.

Einflussfaktoren auf die Entwicklung der Immobilienpreise

Geht es um eine Prognose für die Immobilienpreisentwicklung der kommenden Jahre, so hängt diese von verschiedenen Einflussfaktoren ab. Beispiele sind die Entwicklung von Einkommen und Konjunktur oder die Veränderung der Zinsen. Auch Beschäftigung und Bevölkerungswachstum können die Wertentwicklung von Immobilien beeinflussen.

Preise steigen bei hohem Einkommen

Ein wichtiger Einflussfaktor auf die Entwicklung der Immobilienpreise ist das Einkommen. Wird hierzulande weniger verdient, fällt die Nachfrage und die Immobilienpreise sinken. Ist mehr Geld verfügbar, steigt die Nachfrage.

Das führt zu einem immer knapperen Angebot und die Immobilienpreise steigen.

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Steigende Zinsen lassen Preise fallen

Auch die Entwicklung der Kreditzinsen wirkt sich auf die Immobilienpreisentwicklung aus. So führen steigende Zinsen bei gleicher Kreditsumme zu einer höheren monatlichen Belastung für Verbraucher.

In der Folge könnten die Preise für Häuser und Grundstücke sinken.

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Bevölkerungswachstum ist preisentscheidend

Einen großen Einfluss hat die Bevölkerung. Wächst diese stark, ist von einer höheren Nachfrage auszugehen und die Kosten für den Hauskauf steigen.

Auch eine anhaltende Urbanisierung hätte regional zunehmende Immobilienpreise zur Folge.

Ein weiterer Einflussfaktor ist die durchschnittliche Haushaltsgröße. Leben Menschen in Zukunft öfter allein oder zu zweit, benötigen sie trotz sinkendem Bevölkerungswachstum mehr Wohnraum als drei- und vierköpfige Haushalte. Die Nachfrage könnte zunehmen und die Immobilienpreise würden steigen.

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Wann sinken die Immobilienpreise wieder?

In Bezug auf den bundesdeutschen Durchschnitt rechnen Experten bis 2025 und darüber hinaus mit einem anhaltenden Aufwärtstrend. Während Häuser und Grundstücke in Städten und zugehörigen Randgebieten auch in den kommenden Jahren an Wert gewinnen werden, sinken die Immobilienpreise in einigen Teilen Deutschlands bereits heute. So zum Beispiel in ländlichen Gegenden im Osten, im Ruhrgebiet und im Saarland. In Metropolregionen wie Berlin, Dresden oder Leipzig steigen die Immobilienpreise hingegen weiter stark an. Gründe dafür sind die Urbanisierung und der Wegzug aus Dörfern und kleinen Gemeinden.

Immobilienpreise in Deutschland: Eine Prognose für 2025

Eine Antwort auf die Frage „Wann sinken die Immobilienpreise wieder?“ hängt vor allem von der jeweiligen Region ab. So prognostizieren zahlreiche Experten, dass die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland auch bis 2025 und darüber hinaus dem Aufwärtstrend folgen wird. Zumindest dann, wenn die Zinsen auf dem niedrigen Niveau bleiben. Gründe sehen Forscher hier unter anderem im wachsenden Flächenbedarf pro Einwohner und in einer steigenden Anzahl von Single-Haushalten.

Vor allem in Städten, die durch ein attraktives Arbeitsplatzangebot viele Menschen anziehen, könnten die Preise für Wohnungen und Häuser bei anhaltenden Trends bis 2030 um über 50 Prozent steigen. In ländlichen Regionen könnte sich hingegen ein anderes Bild zeigen. Hier ist in Zukunft sogar ein leichter Preisrückgang möglich.

Ziehen Metropolen wie Berlin, Köln oder München in Zukunft weniger junge Menschen an, könnte das den Aufwärtstrend bremsen. Einen ähnlichen Effekt hätten deutlich steigende Zinsen.

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Wichtige Informationen

1 Quelle: Statistisches Bundesamt (https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2019/12/PD19_509_61262.html) vom 30.12.2019

2 Quelle: Deloitte Property Index 2019 (https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/de/Documents/real-estate/property-index-2019-2.pdf)

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